[中国房地产排名]中国房地产或将从去库存跨到防过热？

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　　金融屋财经网(www.joewu.cn)4月7日讯

　　你有没有见过，只是短短一个月的时间，中国的房地产貌似就要从“过冷”一步跨到“过热”了?

　　就在你身边活生生的上演了。

　　4月5日，杭州爆出地王，萧山主城区一幅地皮的楼面单价创下了18557元/平方米的新高。

　　数据显示，3月，全国100个城市住宅均价为11303元/平方，环比涨1.9%，涨幅较上月扩大1.3个百分点。临近京沪深三大发达城市的周边城市，均出现了大幅上涨。其中，东莞、惠州、苏州、昆山的单月环比涨幅已经超越了上海、深圳、北京等一线城市。东莞新建住宅价格环比上涨6.72%位列第一，惠州房价环比上涨6.05%，苏州5.79%，昆山5.6%。上海和深圳的房价则分别环比上涨5.09%和3.63%。

　　 媒体报道已经用非常惊恐的语气在描述东莞、惠州楼市在过去一个月的表现了：世界上有一种客，叫深圳客，他们买遍了深圳之后，又买遍了东莞、惠州、中山……

　　 有不少城市开始收紧了调控政策，这在1个月前是不可想象的。

　　 上海、深圳出台调控无意外，因为一线城市本身在去年的房价出现了大涨。但最近还有这些。

　　 南京收紧了调控，惠州收紧了调控，连靠近北京的城市廊坊都出台了限购政策。

　　 只是一个月，中国的舆论从集体担忧中国楼市是否出现了“历史大拐点”，突然转变为普遍关注房价转头上涨了。

　　 1个月前是什么样子?

　　 去年末中央经济工作会议上，房地产“去库存”首提。当时中国商品房的待售面积一共是7.2亿平方米，大家都感觉这是天文数字一样，楼市要到末日了。

　　 2016年2月1日，两会之前，央行出手，首付降到2-2.5成。这是2006年之后长达10年的时间里中国第一次把房地产首付款又降到了2成，房地产回到了“历史低点”。这样的政策力度，足以印证楼市面临的严峻压力。

　　 随后就是一堆城市开始陆陆续续的出台宽松政策，典型代表是沈阳，当地可以推出“大学生买房零首付”这种完全无视法律的宽松政策，实在说明了沈阳的库存有多严重。

　　 还没忘记广东的这张去库存图吧，广东3月1日高调出台全省去库存计划。要求到2018年底，全省商品房库存规模比2015年底的1 .6亿平方米减少12.5%，各地市商品住房去库存周期基本控制在16个月以内。政策要求库存量大的城市，取消限制性政策、降低首付、将公租房覆盖范围扩大到非户籍人士等等。

　　连珠海这样的“库存为0”的城市，也在3月16日取消了实施5年的限购。从库存量上讲，怎么看珠海都不像是一个应该取消限购的城市。当时有同行笑称：珠海这么干，就是为了侧面印证广东省房地产的危险程度已经是如此之大了么?

　　如果用数据说话，那么，从2月到3月，在政策和舆论的发酵下，中国的房价走势就变成了这个样子：

　 2015年12月，70个大中城市，价格同比下降的城市49个，上涨21个。

　 2016年1月，70个大中城市，价格同比下降的城市24个，上涨38个。

　　2016年2月，70个大中城市，价格同比下降的城市15个，上涨47个。

　 3月的数据还没出来，但一定比2月更好。

　　广东省1-2月的数据是这的：全省商品住宅销售面积和销售额同比分别大幅增长64.3%和96.8%;均价10190元/平方米，同比上涨19.8%，首次破万元。在3月29日广东省房协举办的“2016广东房地产市场景气分析会”上，协会称广东省：去库存效果显现。

　　如果这还不够说明中国房地产的形势在1个月之内发生了剧烈变化，那么，继续看这个。

　 国家发改委今天在中证报上撰文称，预计2016年“房价将总体上涨体上涨，不同城市走势继续分化”。

　　 要点如下：

　　 1、2015年12月至2016年2月，70个城市新建商品房价格同比下降的由49个减少到37个，同比价格上涨的由39个增加到47个。这说明住房价格运行呈现逐月上涨的态势。

　　 2、一线城市和少数热点二线城市房市交易火爆、涨幅很大，而三、四线城市相对低迷。

　　 3、全年房地产价格将保持明显上涨的态势，涨幅将超过去年。预计北、上、深为代表的一线城市和部分热点二线城市住房价格短期内将呈现大幅上涨态势，但前期涨幅较大的深圳的房价会出现一定幅度的调整;热点二线城市住房价格短期内也将呈明显上涨趋势，且房价涨幅有扩大的可能。

　　 4、去库存压力较大的三四线城市房产价格短期内下行压力仍然存在，但预计降幅将有所减小，部分三四线城市住房价格会出现不同程度的上涨。

　　 如果你觉得发改委带有给人民群众打气吹风的嫌疑，不怕，我还有大招没发。

　　 4月1日，国家统计局发布3月PMI数据。3月份，制造业PMI为50.2%，比上月回升1.2个百分点，自去年8月以来首次回到荣枯线以上。国家统计局的解释是：“近期固定资产投资回升，房地产市场回暖，对生产和消费均带来一定的促进作用”。

　　 宏观经济的数据更突出的说明了：自“去库存”政策在2月陆续落地以来，房地产对经济的巨大拉动作用，开始显现到数据上了。这只用了1个月的时间。

　　 看完这些，我只想强调几个最基本的事实：

　　 1、拉动经济增长，关键时刻还是要靠房地产。虽然房地产是个夜壶，但就算是卫生纸，也都有它的用处。房地产占固定资产投资20%的比重，对深圳这样不依赖房地产的城市也位列财政收入“四大金刚”之一。想快速的拉动经济增长，搞啥都不如搞房地产，这是过去10几年历史一再证明了的，所以政府也最喜欢。因此，苦撑了几年想摆脱宏观经济对房地产的依赖，但到了最危险的时候，又跑回到“房地产才能救中国经济”的老路上来了。

　　 2、中国房地产是一个彻头彻尾的政策市和金融市。如果你想让房地产快速去库存或者快速下滑，那么最好的办法就是货币政策，货币放水或者拧紧水龙头，市场会有出人意料的反应。比如一放水，预期的变化就会刺激大量的需求释放出来。而像上海一收紧货币，成交量就能下滑60%，市场直接冰冻。

　　 3、现在的事实是，中国房地产很可能会从“去库存”快速转向“防过热”，局部过热的风险已经出现了。虽然现在仍然有一些三四线城市房子卖不掉，但是一二线城市的房地产的连带效应，会很快带动边缘城市房地产市场的繁荣。而且，我从一开始也不赞成三四线城市救市，产能过剩的行业很多，但像房地产这样只要房子卖不掉地方政府甚至举国之力都在帮开发商卖楼的，太罕见了。

　　 4、也许，我们的“去库存”政策是出晚了。我的意思是，就像2007年全球金融风暴爆发的时候，我们本来应该预防经济过冷但是依然继续大力打压楼市，结果造成了2008年的大跌以及后来的大救市。现在的情况有点反了，2014年是全国房地产最惨的时候，去库存那时候才是最好的时机，2015年实质已经是在货币宽松的环境下酝酿了一整年了，房价本来就在寻求突破。当然，事后诸葛亮谁都会做，现在只能面对房地产可能走向局部过热的局面。

　　　5、房地产不好，主要不是因为这届人民不行。你看，政策每次一出，人民就抖擞了，买房子的劲头跟大炼钢铁似的。

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