[房地产销售]房地产将迎来"白银十年" 六股高成长

【www.joewu.cn--白银】

　　金融屋财经网(www.joewu.cn)11月09日讯

　　【编者按】刚刚闭幕的中共十八届五中全会的相关决议对楼市影响深远。全会通过“普遍二孩”政策将有力带动住房改善消费;全会提出坚持绿色发展，有望对绿色环保建材的使用有进一步的推动;而全会强调的新型城镇化建设，也对整个房地产市场的走向起到关键性的作用。股市有风险，投资需谨慎。文中提及个股仅供参考，不作为买卖建议。

　　二孩放开+城镇化 房地产将迎来“白银十年”

　　刚刚闭幕的中共十八届五中全会的相关决议对楼市影响深远。全会通过“普遍二孩”政策将有力带动住房改善消费;全会提出坚持绿色发展，有望对绿色环保建材的使用有进一步的推动;而全会强调的新型城镇化建设，也对整个房地产市场的走向起到关键性的作用。

　　“普遍二孩”促改善型需求

　　10月29日，十八届五中全会闭幕，会议通过普遍二孩政策，将允许每对夫妇可生育两个孩子。全会公报指出，促进人口均衡发展，坚持计划生育的基本国策，完善人口发展战略，全面实施一对夫妇可生育两个孩子政策，积极开展应对人口老龄化行动。这是继2013年，十八届三中全会决定启动实施“单独二孩”政策之后的又一次人口政策调整。

　　目前，两房至三房属于购房者的刚需范畴。按照现在的家庭构成，三房刚好符合家庭居住需要：父母一间、孩子一间、老人一间。如果不需要老人来带孩子，父母一间、孩子一间，还有一间作为书房或者休闲房间，也是刚需范围。但是如果生了二孩，三房面临的问题是“不够住”，想要三代同堂，四房才是刚需产品。

　　四房变成了刚需，那么相应的，五房将会变成改需产品。多出来的房间可以作为书房、健身室，对大多数两孩家庭来说，还可以作为儿童娱乐室，保证儿童的健康发展。二孩家庭，只靠父母两个孩子照顾是非常辛苦的。以后的两孩家庭请保姆可能会成为常态。目前市面上就有许多高端产品将保姆房纳入设计范围，相信全面放开二孩政策以后这个范围会更广。

　　业内认为，政策普遍放开后，除了换大屋的需求，两个孩子的教育将成为重中之重，全国各地学位房的地位将更加不可动摇，争夺也将愈发激烈。因此，“普遍二孩”将带动新一轮的购房消费需求，对于楼市来说，是个发展的新机遇。

　　绿色环保建材更受关注

　　去年以来，多部有关绿色建筑发展、绿色建材推广的标准、方案密集出台，表露了国家对绿色建筑发展的重视。而“史上最严”新环保法也将在今年正式实施。根据《国家新型城镇化规划(2014~2020)》，城镇绿色建筑占新建建筑的比重，要从2012年的2%提升到2020年的50%。业内人士指出，通过提高建筑建材本身的性能来改善节能环保，才是绿色地产未来的方向。在十八届五中全会上，也同样强调了坚持绿色发展，坚持节约资源和保护环境的基本国策。

　　据了解，2015年1月，新版《绿色建筑评价标准》开始施行。新标更进一步规范了绿色建筑建材行业的市场规则，并把绿色建筑建材行动上升到了国家战略。业内人士表示，眼下建材行业到了转型升级的关键时刻，这一系列政策的出台，都将促进重污染企业转型，倒逼建材技术的革新。

　　2013年国务院办公厅转发的发改委和住建部出台了《绿色建筑行动方案》，该方案明确提出了“十二五”期间，完成新建绿色建筑10亿平方米，要改建6亿平方米以上的既有建筑，以此测算，至少可带动2万亿绿色建材消费，这为绿色建材的发展提供了可观的市场需求。据中国绿色家居环境技术工作委员会的测算，2014年国内绿色家居市场规模达到了694.4亿元。总体来看，发展绿色建筑是国家今后的政策导向。绿色建筑目前正在靠激励性的手段推动，今后将会通过强制性手段推进。

　　城镇化将对楼市长远利好

　　全会提出，坚持协调发展，必须牢牢把握中国特色社会主义事业总体布局，正确处理发展中的重大关系，重点促进城乡区域协调发展，促进经济社会协调发展，促进新型工业化、信息化、城镇化、农业现代化同步发展，在增强国家硬实力的同时注重提升国家软实力，不断增强发展整体性。

　　城镇化的脚步在不断迈进，有关专家称，投资领域，房地产、水泥、新型建材、机械设备和大众消费品等行业都有望在新型城镇过程中受益。地产业内人士认为，新型城镇化将为楼市带来新的发展机遇，特别是对于二三线城市。

　　中国财政学会副会长兼秘书长、财政部财科所原所长贾康曾指出：“新型城镇化在未来的发展空间巨大，如果每年城镇化率提高一个点，至少可支撑中国经济走30年。”

　　中指院发布的《未来十年(2011~2020)中国房地产市场趋势展望》报告显示，城镇化进程强力推动首次置业等刚性需求。未来十年，我国城市化率将以年均1.1个百分点的速度提升，每年新增城镇人口约为1700万人，以人均30平方米住房面积计算，新增住房需求将超过50亿平方米，再考虑租赁住房人群购房，首次置业需求共计约为81.9亿平方米，占总需求比重达52%，刚需将继续成为市场主流。由此，业内人士预计，在经历了十余年的“黄金时代”后，中国房地产借由国家推进新型城镇化战略的机遇，将迎来行业转型升级、市场巨大发展的“白银十年”。

　　万科A:公司10月份销售情况点评

　　万科A 000002

　　研究机构：群益证券(香港) 分析师：王睿哲 撰写日期：2015-11-05

　　结论与建议:

　　公司10月的销售情况:公司10月份实现销售面积187.4万平方米,销售金额236.5亿元,分别同比-1.7%和+7.1%,环比+1.7%和-3.2%。整体来看,公司1-10月累计实现销售面积1627.3万平米,销售金额2041.3亿元,分别同比增长11.9%和19.3%。公司销售业绩略低于我们的之前的预期。

　　销售业绩将持续增长:从全国一、二线城市的销售情况来看,10月全国30大中一线城市销售面积环比增长1.9%,同比增长11.0%,二线城市销售面积环比增长6.3%,同比增长18.0%,十月销售成色好于九月,成交量稳步增长。从房价走势来看,10月全国一线城市住宅价格指数环比增长1.5%,同比增长13.8%,二线城市住宅价格指数环比下降0.2%,同比下降1.3%。一线城市房价持续上涨,二线城市房价增长略显疲态。公司10月销售略低于我们的预期,销售金额环比回落我们预计主要是由于10月二线城市的推盘占比增加所致。公司10月的销售均价也相应环比-4.8%,同比+8.9%至12620元每平米。我们认为目前房地产市场环境仍较为宽松,公司销售将会持续增长,暂维持公司全年销售金额2500亿左右的判断。

　　本月补地积极,物流业务再拿1地:在销售快速去化的背景下,公司10月补地较为积极,共新增19个住宅项目,权益建筑面积260.5万平米,支付土地款134.5亿元,项目主要位于一、二线城市。另外,公司再获得杭州大江东香精厂项目物流项目,建筑面积10.2万平米,拥有50%的权益,支付地价0.41亿元。截至目前,公司累计已收获7个物流项目,累计权益建筑面积为27.4万平米,物流业务稳步推进。

　　盈利预测与投资建议:公司的回购计划、员工持股计划、以及险资的不断举牌已使得公司股价具备较为明显的安全边际,而从公司的发展来看,公司的房地产销售近期将会继续受益于房地产政策和货币政策的宽松,在未来还将受益于市占率的提升,以及公司在消费地产、产业地产等业务的积极布局。我们看好公司在行业下半场的发展前景。我们预计公司2015、2016年净利润将达到172亿元和196亿元,YOY 增长9.1%和14%,EPS1.56元和1.78元,A 股对应PE 为8.8倍和7.7倍,PB1.5倍;H 股对应PE 为9.6倍和8.4倍PB1.7倍,公司估值偏低,我们继续给予A股、H 股“买入”的投资建议。

　　保利地产:稳定增长谋转型,集团增持显信心

　　保利地产 600048

　　研究机构：安信证券 分析师：陈天诚 撰写日期：2015-11-04

　　事件:公司公布三季度报,前三季度累计实现营收634.00亿元,同比增长21.42%,实现净利润64.70亿元,同比上升6.42%,基本每股收益0.60元,同比上升5.26%,基本符合预期。

　　营收增速放缓,少数股东损益占比大幅度增长:1)单季营收增速放缓、归属于母公司股东的净利润出现负增长。第三季度实现营业收入210.55亿元,同比增长15.59%,其中第1、2季度分别增长17.25%、44.10%;实现净利润15.20亿,同比减少32.66%,而一、二季度分别增长58.63%、21.60%;2)三季度毛利率同比下降,四季度依旧承压:三季度销售毛利率从2014年三季度的33.35%下降至32.65%。另外,从历史数据可以看出,通常第四季度销售毛利率全年最低,且由于公司年初至今的销售单价并未出现明显上升,预计第四季度销售毛利率将持续较低的水平。3)少数股东损益占比大幅提升,ROE处于较低位置。

　　与去年同期相比,少数股东损益占比从8.14%大幅上升至29.47%,主要是因为公司合作拿地项目比例增加。与往年同期相比,ROE也处于较低位置。

　　合作开发意愿增强,新开工面积同比减少:1)拿地优化区域布局,合作开发意愿增强:公司9月份新增土地项目八个,基本均为一二线城市。尽管有六个项目权益比例达到100%,但是除了广州地块,其余均拟引入合作方共同开发。2)项目开发节奏谨慎:前三季度新开工面积1069万平方米,竣工面积724万平方米,在建面积4681万平方米,分别比去年同期增长-16.3%、7.6%和4.5%。

　　证金公司成第二大股东,实际控制人计划增持:1)证金系持股超12%。三季报显示,证金公司持股占2.99%,成为第二大股东,中央汇金占比1.67%,成为第五大股东,10只中证金融资产管理计划均合计持股比例7.7%。证金系合计持股比例达到12.36%。2)保利集团计划增持不超过2%。保利集团计划自2015年8月27日起的6个月内通过上海证券交易所增持比例不超总股份2%的股票,且在此期间不减持。

　　投资建议:公司业绩保持稳定增长,虽然增速有所放缓,但公司通过优化区域布局,控制开发节奏等措施维持公司平稳发展,此外公司也积极在社区O2O等领域进行布局转型,我们预计公司2015-17年收入分别达到1266、1458、1675亿元,同比分别增长16.1%、15.1%和14.9%,预计EPS为1.32、1.52和1.66,当前股价对应PE为6.4X、5.6X和5.1X,估值明显低估,维持买入-A评级。

　　风险提示:地产市场持续下行

　　金融街:商业地产龙头,京津协同发展受益标的

　　金融街 000402

　　研究机构：东北证券   分析师：郑闵钢,杨骞 撰写日期：2015-11-05

　　报告摘要:

　　享受大股东资源及国企改革红利。从营业收入和利润的角度来看,金融街(咨询 买卖)是西城区国资委旗下公司当中贡献最大的。公司至少在项目获取、招商和融资三个层面得到大股东的重要支持。公司作为区属重要国企,在员工激励、职业经理人、创新资本运营等方面同样开展了多项改革或试点。我们认为,在接下来的国企改革进程中,公司仍将扮演排头兵的角色。这对于提高公司管理效率和经营业绩具有明显好处,将有利于公司提升盈利能力和估值水平。

　　商业地产独具优势。公司成立于1992年。至今已拥有二十余年商业地产开发经验。公司目前主力商务楼盘是天津的金融街(和平)中心和金融街(南开)中心。均是位于天津黄金地段的甲级高档写字楼。

　　今年天津办公楼销售面积累计值同比增速回复到正向增长且保持了较高增速。公司在建待售项目如北京的金融街(长安)中心、金融街(广安)中心、金融街(月坛)中心,以及上海金融街(海伦)中心及金融街·静安中心均位于一线城市黄金地段,这些项目的逐步入市,将是公司未来几年收入增长的重要保障。

　　地理布局合理,京津协同发展受益标的。公司项目分布在北京、天津、上海、广州、重庆、惠州六个城市。北京项目仍然是收入贡献的主要来源,占77%,公司的通州商务园项目拿地时间早,均价低,楼面均价在2700元/平方米左右;今年7月,公司在上海闸北获取一块商业用地,楼面均价2.7万元/平方米左右。去年底公司在天津武清布局一个一级开发项目。我们认为,随着京津冀协同发展的深入、以及上海闸北、静安区合并等政策的出台,包括这几个项目在内的公司物业升值空间巨大。

　　公司盈利预测及投资评级。我们预计公司2015年-2017年每股收益分别为1.03元、1.15元和1.22元,对应PE分别为8.8X、7.9X和7.5X;NAV17.62元,当前股价折让49%。给予公司6个月目标价15.45元,维持公司“强烈推荐”评级。

　　招商地产:受结转节奏改变以及汇兑损失增加影响,公司前三季度净利润同比微降1%

　　招商地产 000024

　　研究机构：群益证券(香港) 分析师：王睿哲 撰写日期：2015-10-30

　　结论与建议:

　　公司业绩:公司2015Q1-Q3共实现营业收入239.1亿,同比增长0.6%;

　　实现净利22.2亿,同比下降0.97%;基本每股收益为0.86元,公司业绩低于预期。其中Q3公司实现营业收入59.3亿元,同比下降23.0%,实现净利润7350万元,同比下降83.9%。

　　结转偏少迭加汇兑损失增多拖累业绩:由于公司Q3结转量偏少使得公司Q3营收同比下降23.0%,拖累净利润同比下降。而从结转质量来看,公司Q3单季毛利率为32.7%,环比提升2.9个百分点,同比提升4.5个百分点,公司的结转质量较为良好。公司Q3净利润大幅下降另外还主要是由于汇兑损失增加所致的财务费用激增:由于8月份外币汇率波动,公司外币借款所带来的损失大幅增加,Q3单季汇兑损失为4.28亿(去年同期仅为5015万元),使得公司Q3财务费由去年同期的1.7亿激增至7.0亿。展望未来,由于公司结算主要集中于Q4(2014年Q4营收占全年营收的45.3%),我们认为3Q单季度结转进度的减少不会对业绩造成较大影响。汇兑损失方面,公司目前已开始结合对外币资金的需求情况,陆续以人民币借款置换部分外币借款,我们预计公司未来外币汇率变动的风险将逐步降低。

　　销售稳定增长:公司2015年1-9月累计实现销售面积235.4万平,实现销售金额376.3亿元,分别同比增长11.7%和20.2%,公司销售业绩稳定增长。我们认为在目前政策宽松的环境下,公司4Q销售将持续增长,预计全年销售业绩将可增长13.6%至580亿。

　　合幷方案稳步推进,园区龙头呼之欲出:招商蛇口换股吸收合幷招商地产(咨询 买卖)整体上市方案已于10月9日在股东大会顺利通过,幷于10月13日收到证监会的受理通知,预计招商蛇口将于年底前完成合幷幷实现上市。

　　合幷后的招商蛇口主业将整合为园区开发与运营、社区开发与运营、邮轮产业建设与运营三大业务板块,成为全国最大的房地产园区企业。幷且,新公司将拥有原招商地产土地储备建面1265.3万平米,土地使用权23万平米;原招商蛇口房产建面139万平米,房产开发储备建面388万平米,土地使用权590万平米(其中前海区域的土地使用权为530万平米),一跃成为前海蛇口自贸区最大的地主,未来将会充分享受到自贸区建设及一带一路建设所带来的红利。

　　盈利预测:由于目前吸收合幷还未完成,我们暂不调整招商地产盈利预测。基于整合完成后招商蛇口的发展前景,我们维持公司A、B股的买入建议。

　　金地集团:毛利率回升,销售表现优异

　　金地集团 600383

　　研究机构：中银国际证券 分析师：袁豪,田世欣 撰写日期：2015-11-02

　　净利润同比增长87%,源于联营项目结算推动投资收益大增

　　前3季度,金地集团(600383.CH/人民币11.34,谨慎买入)营业收入156.8亿元,同比增长5%;净利润8.3亿元,同比增长87%,扣非后7.3亿元,同比增长150%;每股收益0.19元;毛利率和净利率分别为30.5%和5.3%,分别提升5.6和2.3个百分点,符合我们前期对于公司毛利率将小幅回升的判断。上半年业绩大增主要源于联营合营项目进入结转期推动投资收益大幅增加,当期投资收益高达6.5亿元。

　　前3季度销售390亿元,全年大概率超550亿元

　　前3季度,销售面积287万平米,同比增长27%,销售金额390亿元,同比增长37%,优于行业平均水平,同期销售均价13,577元/平米,同比增长8%。

　　在楼市政策持续放松的背景下,公司销售大概率超过我们对公司15年销售预测的550亿元,同比增长超12%;报告期末,预收账款280亿元,同比下降26%,仅锁定15-16年地产预期收入的100%和22%,锁定率较低。

　　财务状况良好,融资成本进一步降低

　　报告期末,财务状况良好,资产负债率67.8%,净负债率56.8%,均低于行业平均水平。报告期内,标准普尔、穆迪维持给予公司的长期信用评级,分别为BB、Ba1,彰显公司良好的信用状况;4月,公司发行第一期中期30亿元,利率为4.9%;8月,公司发行第二期中票25亿元,发行期限为5年,利率为4.6%;10月,公司发行第一公司债30亿元,利率询价区间为3.50%-4.50%。

　　尝试多元化低成本融资渠道将进一步降低公司的融资成本。

　　维持谨慎买入

　　金地集团前3季度营业收入和净利润分别同比增长5%和87%,主要源于当期联营合营项目进入结转期推动投资收益大幅增加;销售方面,公司销售表现优异,前3季度销售额高达390亿元,同比增长37%,全年销售大概率超过我们对公司15年销售预测的550亿元,同比增长超12%;此外,公司财务状况依然保持良好,多家国内外机构的评级也彰显了公司良好的信用状况,多元化融资也将进一步降低公司的融资成本。我们维持公司15-16年每股收益预期为0.94元和1.07元,维持谨慎买入。

　　滨江集团:资本共携手,布局再优化

　　滨江集团 002244

　　研究机构：中信建投证券 分析师：苏雪晶,陈慎 撰写日期：2015-11-03

　　滨江集团发布2015年三季报,实现营业收入83.9亿元,增长11%;实现归属母公司净利润6.8亿元,增长20%;每股收益0.25元。

　　毛利如期改善,成交望创新高:今年是公司业绩释放之年,结转规模提升叠加利润率的好转,而净利润增速大幅低于营业利润增速的原因主要为武林壹号等项目公司权益占比较低导致。展望全年,公司全年毛利率改善趋势明确,业绩预计维持较快增长。公司前三季度扣除代建部分后的销售金额约130亿,延续上半年以来高速成长的态势,四季度市场环境依然友善,预计全年150亿销售目标将实现超额完成。

　　强强联合进驻大上海:如我们预期,公司三季度成功进入一线城市,前三季度共新增土地建筑面积79万平米,土地款55亿,公司与平安不动产合作三季度已经开始,上海宝山项目和杭州萧山项目都是合作的成果。虽然拿地力度提升,但公司短期偿债压力和净负债率维持下行,启动30亿公司债和30中票计划,其中中票已经获准注册,6月份启动的28亿非公开发行预案已经获得证监会受理,为未来的转型之路打下坚实基础。

　　携手天堂硅谷,寻求外延式发展:今年是公司坚决转型的元年,2015年6月9日公司正式引入天堂硅谷为公司管理升级、产业转型的战略合作方。天堂硅谷作为公司战略咨询、管理咨询和并购整合的顾问,其全球化视野以及战略投资人的视角可以帮助公司提升治理能力、集团管理能力,并进行有效并购整合。我们认为公司与天堂硅谷的合作,有助于提高公司的外延式发展效率,实现公司的战略布局和跨行业发展。

　　盈利预测与投资评级:预计15、16年EPS为0.42、0.56元,维持公司“增持”评级。

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