【2016全球房地产市场预测】2016全球房地产市场展望：中国房产将如何发展？

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　　金融屋财经网(www.joewu.cn)01月29日讯

　　随着中国“一带一路”等重要计划实施和贸易路线的不断兴建和增多，新的商业中心将应运而生，并为房地产投资者创造更多机会。全球来看，新一轮不断增长的亚洲海外投资资本，正将目标锁定于西方市场的核心物业资产。

　　为了刺激内地经济和疲弱的房地产市场，中央政府自去年开始相继推出一系列利好政策，包括降息、调低银行存款准备金率和降低第二套房的最低首付比例等。

　　受益于利好政策出台，自2015年首季度起，中国内地住宅市场表现已有所改善。2015年10月，27个内地城市的住宅楼价按月上升，而2014年同期无一城市录得楼价上升。中国内地一线城市的住宅楼价增幅尤其强劲，其中以深圳住宅楼价按年升幅最大，上海、北京和广州则紧随其后。

　　2015年8月27日，内地大部分城市放宽外国人投资房地产市场的限制，允许外国人和外国公司在内地大部分城市购买一个以上自用物业。虽然外国资金所占内地房地产市场的比例很小，然而政策放宽表明中央政府对房地产行业的支持。

　　未来五年，中央政府计划中国内地的GDP年增长速度保持在6.5%以上。预计中国人民银行(PBOC)在2016年6月前将进一步下调利率50个基点和银行存款准备金率150个基点，同时预计2016年将有其他楼市放宽措施出台，如下调最低首付比例和交易税等。由于北京、上海、广州、深圳和三亚的住宅需求强劲，业内预计当地政府不会放宽限购令。

　　莱坊董事纪言迅对中国内地房地产市场的前景表示乐观，主要原因是内地住宅库存量和落成量的减少，内地一线城市表现最好，同时“一带一路”沿线城市也将受益于政策推行。由于需求强劲，纪言迅预计2016年内地一线城市住宅楼价将上升5~8%，二线城市楼价增长较慢，预计上升1~4 %。

　　香港持续实施楼市降温政策，加上美国加息，未来住宅供应充足，因此潜在买家采取观望态度，导致最近数月住宅销售疲弱。预计2015年总住宅销售量将达到5.5万宗，较2014年下跌14%。

　　开发商推出售价有吸引力且诸多优惠的新盘，令不少买家转投一手市场。因此，一手成交所占整体成交宗数的比例显著上升，由2010年的10%增加到2015年前九个月的27%。莱坊高级董事和估价及咨询部主管林浩文预计2016年趋势将持续。

　　香港买家目光集中在中低价住宅，即使香港的买家印花税政策继续施行，但超级豪宅仍然得到不少中国内地买家的青睐。2015年前10个月成交的十大豪宅交易中有4宗涉及内地买家。

　　此外，虽然美联储宣布加息，增加了香港住宅楼价的下行压力，但加息幅度温和。预计2016年豪宅价格将下跌5%，而一般住宅价格或将下跌5~10%。未来政府或应通过增加地积比率、放宽高度限制等措施鼓励开发商加快开发以增加香港住宅供应。

　　2015年香港写字楼销售市场活跃，录得多宗大额全幢成交。中资机构业务迅速扩张，预计2016年其将继续购买全幢写字楼以及在中央商业区租用写字楼空间，并在未来3~5年仍为写字楼租赁和收购的主要动力来源。

　　由于需求强劲和空置率极低，预计2016年核心区甲级写字楼租金将上升5%。非核心区由于供应充足，租金将小幅下跌5%。莱坊指出，受益于深港通等跨境金融一体化措施，相信中资机构，尤其是中资金融机构，将持续成为2016年新租务和收购需求的主要动力来源。

　　由于访港旅客人数下降，香港零售业面临挑战的情况或将持续。预计2016年优质街铺租金将下跌10~15%。购物中心由于供应有限，相信其抗跌能力会较强。由于访港旅客奢侈品消费减少，加上港元强势等综合因素，预计奢侈品消费市场将在2016年持续疲弱。相反，对于大众零售市场依然乐观，本地消费强劲，零售市场或将会有更好的表现。

　　从全球市场来看，新一轮不断增长的亚洲海外投资资本，正在将目标锁定于西方市场的核心物业资产，以下对过去24个月中主要海外投资趋势作具体分析。

　　一些正在崛起的城市在未来几年将对全球产生重要影响。未来五年，全球城市人口预计增加3.8亿，因此将需新的大型公共交通系统、电力及公共设施和更快捷的市场联系。一些有潜力的大型基础设施项目将形成新的商业集群，并创造房地产投资机会。

　　巴黎和伦敦等成熟的中心城市扭转了人口负增长局面，正在铺设新的铁路线。迪拜和北京等城市则正在建设大型机场，以继续推动商业的迅猛发展。这股大力发展基础设施建设的新热潮，将重塑全球城市。新兴商务区的涌现将带动老工业区实现旧区改造，进而推动住宅、购物中心、休闲设施及写字楼的开发建设。

　　莱坊首席经济学家James Roberts认为，美元在货币市场逐渐走强，同时美国房地产与债券收益之间的差距有所缩小。近期公布的经济指数显示欧元区已度过最疲弱时期，预计美国资本将会积极抓住复苏机遇。鉴于政府债券收益率仍处于较低水平， 因此相信更多欧洲资金将再次投入物业市场。这将使得物业收益率显得相对较高，有利于吸引购房者入市。

　　许多欧洲市场的物业销量正在迅速上升，物业价格也再次上涨。尽管2015年部分欧洲债券已出现负收益的情况，但物业投资收益率是否已到最低点尚不确定。伦敦物业收益率已下降至比2007年更低的水平，但与政府债券之间仍维持合理差距。这是因为先前的定价规范已随着金融环境的改变而被淘汰，这种改变将会随着经济复苏蔓延至其它欧洲城市。

　　房地产行业将在全球城市发展的各个方面发挥重要作用。预计2016年两大主要资本(全球市场的北美资本以及欧洲本地的投机资本)将尤为活跃。

　　自全球金融危机以来，经济增长的新模式已给企业的全球运营带来了更多压力。相较于全球金融危机前全球经济普遍上涨的趋势而言，当前经济发展不均衡，一个地区的利好增长通常被另一地区的发展低迷所抵销。公司需要准确把握下一次机遇出现的区域，并据此在全球重新配置资本和人员，实现良好盈利。

　　眼下，许多市场的写字楼物业需求都源自新兴行业。例如科技企业大量涌现的新浪潮在近几年来推动了北美和英国写字楼市场发展，现在也开始席卷亚洲和欧洲大陆。调查显示，在租用或购买2万平方英尺以下写字楼的企业中，科技结合其他行业的跨领域公司所占比例正日益增长。

　　根据莱坊2015年第二季度摩天大楼指数，香港仍是全球摩天写字楼租金最昂贵的城市。但其他城市的租金也大幅上涨，反映世界其他写字楼市场的发展也很迅猛。伦敦和旧金山是摩天写字楼租金增长最快的两大城市。

　　伦敦写字楼的租金增幅最高，在2015年上半年(截至六月份)增长近11%，部分原因是租户市场需求活跃，空置率达14年来的新低。此外，一些新建高端写字楼竣工，为市场提供更多办公空间，同时也为市场租金设定了新基准。旧金山是紧随伦敦之后租金增长第二快的城市，当地写字楼市场继续受惠于科技行业的不断壮大。

　　随着员工流失的商业成本和危害性加大，越来越多的企业利用办公空间作为控制员工流失的有效手段。在悉尼，由于部分员工不会在特定时间内待在办公室内，没有办公桌的工作区域可以容纳每天进出的流动人员。越来越多的公司不再为所有工作人员提供办公桌。

　　在过去20年，企业对写字楼的理念已发生巨大改变。以前强调的重点是成本控制，寻求的是让写字楼容纳更多办公桌，并倾向于将公司从租金高昂的中央商务区迁移至租金成本更低的郊区。然而，如今的企业逐渐意识到工作场所对控制更高经营成本——即留住员工的重要性。

　　企业逐渐改变自身理念，不再将写字楼看作经营支出，而将之当做企业鼓励和激励员工的场所。实际上，将写字楼改造成轻松愉快、启发灵感的工作场所已被视为一种具有成本效应的员工挽留措施。

　　未来写字楼将打破固有模式，可能不会再摆放成排的办公桌，而是设置一系列宽敞的会议场所，其中有些用于员工的自由交流，另一些则是用于正式场合或安静办公。企业需要适应这种工作场所的变化，增进交流、改善办公环境以及节约成本，提高效率。这种工作空间的全球影响力在不断扩大，也蔓延到不同行业。因此，未来的写字楼将配置更多舒适的沙发，而不是办公桌。

　　零售租户的国际化趋势历来有之。H&M和Zara等店铺在世界各地的繁华商业街随处可见，宜家家居卖场则遍布各大城市。然而，全球零售市场并没有趋同，国际化拓展之路也不是一帆风顺。许多零售商确已成功实现了国际扩张转型，而另一些还在努力迈出第一步。由于拓展计划不周或执行不力，部分零售商则仍处于失败后的恢复期。

　　虽然成功实现国际化转型可以带来可观的收益，但也存在多方面风险。在全球化进程中，房地产市场发挥着根本性的作用，通常也是企业成功与失败的关键节点。

　　国际化如此吸引零售商的原因其实很简单——拉动增长。由于市场饱和、过度竞争以及市场份额限制等监管因素，国内的发展遇到不少限制。国际零售市场则可能具有更好的增长前景，同时也能减少竞争，实现双赢的局面。对于从成熟市场向新兴市场扩张的零售商而言，情况更是如此。

　　希望向国际市场扩张的零售商有以下四种进入市场的主要方式：有序扩张收购当地运营公司与当地企业合作特许经营风险程度与潜在收益呈正比关系。有序扩张的潜在回报是最高的，但也伴随着极大的下行风险。有序扩张通常是一个缓慢的渐进式过程，需要漫长的时间才能实现盈亏平衡。相反，特许经营则是一种风险较低的选择，但其回报率也往往差强人意。收购当地经营者和与当地企业合作是风险回报更均衡的两种选择，因为可以借鉴了解市场当地经营者的专业知识和经验。

　　迄今为止，零售商最常见的弊病就是不能了解和适应当地市场。拓展国际市场的努力半途而废，原因是零售商不遵循当地市场需求制定计划，而是试图将其国内价值观强加于新市场。全球化过程也使得更多企业进入不稳定的经济体，这些市场增长虽然最快，但也最具不确定性。汇率波动则是另一项固有风险，而目前许多美国零售商都面临着这一风险。不利的汇率变动可能会抵消一个企业在国际市场辛苦实现的增长。

　　由于海外拓展计划不周或执行不力，部分零售商仍处于失败后的恢复期。基于对诸多因素的考量，国际化无疑是最有利于房地产市场的一股力量。

　　许多正在走向国际化的零售商都是现金充裕的跨国公司，可以凭借雄厚的契约实力支付租金。新来的国外零售商也带来了一系列的整体利益。在引入多样化概念的同时，这些零售商还带来市场竞争，从而迫使本地零售商提升自己的实力，以应对竞争挑战。

　　国际化品牌也具有引导作用，其它品牌开始纷纷效仿知名品牌的做法。特别是在新兴市场，若大型国际零售商推出一个计划，则会在消费者、其他零售商和潜在投资者之间产生广泛影响。简单说，正在拓展全球市场的零售商通常是催化剂，能推动市场实现积极变化，而积极变化必然会带动租金和资本价值的增长。

　　房地产市场可以更加积极主动地推动零售商的国际化进程。一方面，房地产市场有责任尽可能提供配备专用设施的合适物业。由于面积太小或者配置不完善，大多数传统物业都已经过时，无法满足现代零售业的需求。这一问题在新兴市场和所谓的成熟市场尤为突出，伦敦市中心的豪华零售商圈也不例外，其中许多物业都有着严重的缺陷。

　　另一方面，房地产行业通过增加透明度和市场引导可以发挥更多作用。正在开拓国际市场的零售商基本无法深刻了解当地房地产市场的实际状况和特性。不同市场的租赁条款也大不相同。许多国际化零售商不能全面地观察市场，往往只将视线局限于首都城市的黄金地段。尽管这些地方确能带来人气和收益，但省会城市和地方城镇可能更具潜力，且所需成本更低。零售商可能需要了解此类机遇，而房地产市场也能通过提供此类讯息获得更多回报。

　　对于投资者和业主来说，短租公寓明显能带来可观的长期回报。那些接受酒店式公寓等灵活居住模式的城市将会获得经济回报。

　　两大因素推动全球对短租公寓需求的增长。首先，金融危机之后，公司更具成本意识，纷纷忙于控制支出和转变海外业务性质;其次，新生代年轻员工习惯于更灵活的商务和休闲旅行，这也鼓励公司将人员派往世界各地进行短期工作。公司日益注重的一种控制成本的方式就是更多依赖短期业务，并在外派开始时期选择租用酒店式公寓，而不是让员工住在酒店。

　　然而，许多成熟市场的供应也难以满足这种新住宿方式快速增长的需求。尽管类似在线短租公寓供应商正在兴起，但短租公寓业务依旧处于法律盲区。这意味着那些存在短租公寓模式的城市将能从中谋得可观的经济效益。

　　酒店式公寓只是从不断增长的需求中获利的方法之一。私人短租物业市场确实是一个利润颇丰的选择。不过，尽管其租赁价值回报通常是长期租赁市场的两倍，但存在着较大的空置风险。

　　比财务风险更严重的是，在世界大多数发达市场中，租赁期短于特定时长的私人租赁是违法的。例如，伦敦威斯敏斯特区的最短租赁时限是三个月;对于私人业主而言，在纽约少于30天的短期租赁是不受法律保护的灰色地带。而且，虽然互联网上正积极推广这一模式，但共有公寓和合作公寓委员会及地方规章制度却让短期租赁变得难以推行。此外，市场不规范，加上租户受到法律保护，因此业主在要求其搬离时可能会遇到麻烦，这些都是业主要面临的问题。

　　另外，酒店式公寓仍凭借其透明性及统一的服务和品质，继续受到许多公司的青睐。2015年酒店式公寓增长最快的市场是欧洲(较2014年增长42%)和非洲(较过去增长34%);而亚洲和中东地区的酒店式公寓数量也增长了31.5%;北美微涨6%。预计2014年至2015年间，全球的酒店式公寓数量将增加18.2%。

　　随着行业的发展，确保短租公寓的质量水平将成为一项挑战，尤其是考虑到未来经济增长将由新兴市场所主导。在酒店式公寓市场中，品牌效应以及提供统一的服务和预订系统变得更为重要。越来越多的经营者选择在同一地点同时开设酒店式公寓和酒店。两者共享所有内部设施，因此在开发阶段和开业之后都能节约成本。

　　但在最发达的市场，酒店式公寓和酒店之间依旧竞争激烈，这既能创造机遇，也会带来风险。若一座城市能从如此复杂的环境中找到发展出路，并接受房地产行业的这种新形式，那么这座城市一定能从这个涨势强劲的行业获益。

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