2019一线城市房价走势|一线城市房价走势：六个月后房价将暴跌

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　　金融屋财经网(www.joewu.cn)3月12日讯

　　面对暴涨的房价，很多人心慌了。最近鹰君连续接到两位朋友的电话，都是一个事，借钱买房。确实，最近火爆的房地产市场让很多“刚需”购房者坐不住了。

　　2月的房地产市场可谓是价量齐升。在传统淡季的2月，30个城市的楼市成交量创下7年同期新高。尤其是在月末，很多城市出现恐慌性购房，推高了市场成交量。而某地产市场研究部发布的二手住宅价格指数显示，2月份上海二手房价环比涨7.9%。而此前的1月份，上海和深圳二手房价环比分别上涨6.1%和6.7%。其中，2月上海二手房价月涨幅更是创下近10年的单月最高，仅次于2005年3月。

　　二级市场火爆，一级市场也不甘寂寞。春节过后，北京土地市场再迎疯狂。2月26日，北京门头沟龙泉镇一宗地块进行竞拍，经过数十轮激烈竞争，中骏以39.48亿元的价格收入囊中，溢价率50%。而据某中介机构测算，剔除无偿还建的安置房和商业之外，纯商品住宅部分实际楼面价高达4.1万元/平米。这一价格取代了此前3.32万元的老地王，门头沟地王记录被再度刷新。

　　无论此前房地产价格如何暴涨，鹰君都未曾劝阻周围的朋友不要买房，去年一位朋友咨询买房事宜，鹰君还肯定地告诉她：可以买，房价有支撑。但是面对今年前两个月的疯狂举动，鹰君却觉得非常有必要提醒一下各位“切莫追高”。

　　从很多购房者的购房心理角度分析，固然有改善居住条件的需要。但是，中国房地产市场持续多年的上涨也令很多人产生了买房保值的心理依赖。

　　的确，房地产市场化后房价虽有波动，但都未曾出现过崩盘，唯一一次整体性大跌是在2008年下半年的全球金融风暴中，房价短期跌幅接近30%，但此后在4万亿刺激计划下应声而起，算是躲过了一次危机。但是，对于中国这个搞市场化经济不过30多年，房地产市场化也就20年的国家来说，如果以为房价此前没有崩盘过、暴跌过，未来就肯定不会崩盘暴跌来论，显然有些过早。

　　对于房地产这种不动产来说，以20年的时间来评判显然太短，更何况这20年中绝大部分时间是中国经济超高速发展的20年。现在中国经济形势比2008年显然要复杂得多，既要保住基本就业，保住基本GDP，又要进行供给侧改革、去产能，同时又要维持物价总体水平的基本稳定。在如此复杂的经济形势下，对于房地产市场过于乐观的估计，显然隐含巨大的风险。

　　相对老百姓对于房价暴涨的恐慌性抢购，很多投资机构却冷静得要死。最近先是花旗卖掉了广发的股份，后是穆迪将38家中国国有企业评级展望从稳定调整为负面,包括中国建筑工程总公司，中国冶金科工集团等大型国企。此外，还将中国25家非保险金融机构的评级展望由稳定下调至负面，其中包括3家政策性银行、12家国内商业银行、3家处置不良资产的资产管理公司、3家金融租赁公司、3家证券公司及1家资管机构。12家国内商业银行包含了国有四大行：中国银行、工商银行、农业银行、建设银行。

　　这种下调评级的举措，其中就隐含对中国房地产市场的巨大担忧，中国建筑、中国冶金、以及各大商业银行，无不是中国房地产市场的重要参与者，同时也都是绑定在中国这家马车上的各个支柱，可谓和中国经济一荣俱荣，一损俱损。

　　最近很多文章将“首付贷”、“以房骗贷”、“众筹炒房”等问题一一曝光，在此就不再列举，这种商业银行对于风险敞口的不负责任，以及政府监管的不作为，如果不及时刹住，未来都会集中爆发反噬效应。

　　最后回到本文的标题，为何鹰君认为以3月份开始计算，房价疯狂六个月后将会暴跌呢?其实，鹰君也承认有标题党的嫌疑，但也有些根据，出发点还是为了给各位读者泼盆冷水，冷静一下。

　　以上海为例，如果以2月房价环比上涨7.9%计算，到8月底，房价将上涨58%左右，以上海房屋均价40000元/平米计算，将达到63200元/平米，以100平米的房屋计算，总价高达632万元。而同样的房屋租金却不会如此快速上涨，以平均房租每月5000元租金计算，年租金60000元，其资产年收益率不足1%。可能会有人质疑此算法，认为投资房地产的主要收益应考虑房价的涨幅，但是如果到达了此价位，此种收益率，我想市场的供求关系将会出现逆转。如果再考虑到借贷所产生的利息，一套这样的住房按照7成贷款，贷款利率85折计算，还将产生210万元的利息，所以总支付房款将达到842万余元。

　　无论是否相信上面的推论，不管期限是不是六个月，还是希望读者能够谨记上面资产收益率1%的极限，因为如果把房子卖到了年租金的100倍以上，你应该不会后悔。要知道当年日本房地产崩盘时租售比不过1:80。

　　文章最后，还是写一个广为流传的笑话吧：“某人刚刚接到一个地产中介电话，推荐房子，说是现在不买怕买不到这个价了……我和他说已经买了!然后他又问卖不卖，因为现在价格高，不卖怕卖不到这个价了……”其中深意自己体会。

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