[二手房营改增政策]“营改增”政策：买卖房要赶在“营改增”的前面？

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　　金融屋财经网(www.joewu.cn)4月11日讯

　　中介催促市民赶紧卖房买房

　　“卖房子是不是应该赶在5月1日前?”昨日，胡女士在朋友圈里询问，“营改增之后二手房交易税费是否会增加?”

　　去年，胡女士在渝鲁大道附近买了一套100平方米(套内)的住房，最近二手房中介催她赶紧把房子卖掉。中介告诉她：“5月1日开始，营业税改增值税后，二手房交易税费要增加，现在趁政策空窗期赶紧把房子卖掉。”

　　张先生最近也接到中介的电话，劝他赶紧买房，不然税费可能要增加。

　　增值税或再次转嫁给购房者

　　目前，在重庆，住房(包括普通住宅和非普通住宅)只要满了2年(含2年)，对外销售均免征营业税;如果不满2年，交易时需要缴纳5.5%的营业税。

　　业内人士表示，在二手房市场中，营业税理论上是由二手房的卖家缴纳，但在实际的交易中却被转嫁给了买房人。营业税改增值税后，增值税被转嫁给购房人的格局仍然不会改变。  

　　个人二手房交易究竟如何征收增值税?市国税局局长李杰日前表示，房地产业涉及营改增细则主要有7项：一是税率由3%改为11%，进项可以抵扣;二是土地出 让金允许从销售额中减除;三是老项目可选择按5%的征收率缴纳增值税(老项目是指4月30日以前建设的项目);四是新建不动产项目按5%预征;五是销售自 建存量房产采用5%征收率，销售非自建存量房产按差价的5%缴纳增值税;六是个人转让二手房两年以上免税，两年以下按5%征收率;七是不动产租赁税率 11%。

　　也就是说，营改增之后，个人转让两年以上的二手房是不需要缴纳增值税的，两年以下的二手房则按5%征收率。显然，征收率比之前的营业税还低了0.5%。

　　买二手房不必等到5月1日后

　　中国人民大学财政金融学院教授朱青解释，“营改增”并不会增加普通老百姓的购房负担。知名税务专家段文涛撰文指出：营改增后，个人出售二手房缴纳的增值税与原来的营业税将持平或略有下降。

　　业内人士表示，我市的房价增值幅度一直比较平稳，营改增后仍然会延续满2年的免征的优惠政策，对大多人在买卖二手房时影响不会太大，“春交会期间有各项优惠，购房者看准了就该出手，没必要刻意等到增值税实施后。”  

　　■算账

　　增值税比营业税略少

　　去年，胡女士花70万元买了一套房，今年以100万元的价格(销售额)卖出。由于没有满2年，她需要缴纳营业税为：100万×5.5%=5.5万元。

　　而营改增后，她应纳税额为：销售额÷(1+征收率)×征收率=4.76万元，比营业税少了7400元。

　　■提醒

　　继承房产等免征增值税

　　营改增实施方案明确提出，对于涉及家庭财产分割的个人无偿转让不动产、土地使用权，试点期间免征增值税。  

　　家庭财产分割包括下列情形：离婚财产分割;无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹;无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人;房屋产权所有人死亡，法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人依法取得房屋产权。

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