[上海楼市最新消息]2016上海楼市新政如何影响房价走势

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　　金融屋财经网(www.joewu.cn)4月28日讯

　　上海楼市调控新政满月效果明显 量价都现回落

　　4月25日，上海房地产调控新政出台正好满月。3月25日《关于进一步完善本市住房市场体系和保障体系促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》(以下简称《若干意见》)公布，来自各方面的信息显示，新政发布实施一个月以来，上海房地产市场发生了积极变化，政策效果明显。

　　市场预期趋于平稳

　　社会舆论普遍认为新政有利于抑制投资投机性需求，有利于抑制房价过快上涨。

　　购房人从急于入市抢房，变为从容选房，或持币观望。

　　开发商前段时间普遍存在的“惜售涨价”心态发生变化，推盘较为积极，推盘价格较为稳定，相当部分的新开楼盘客流减少30%-50%，房地产中介门店客流量减少30%以上。

　　原本持房待涨的房东，心态明显产生松动，出现了主动下调二手房交易挂牌价的情况，特别是高端住宅房价下调较为明显。

　　楼市量价都现回落

　　3月25日-4月24日，上海一、二手住房成交面积分别为120万平方米和210万平方米，较2月25日-3月24日成交面积分别减少43%和58%;

　　成交均价分别为32406元/平方米和26814元/平方米，较2月25日-3月24日成交均价分别下降4.8%和0.4%。

　　网上可售面积增加。截至4月24日，新建商品住房网上可售面积从新政实施时(3月25日)的816万平方米增加到899万平方米。近两周，一、二手住房每日成交面积分别为3万平方米左右和6万平方米左右，日均交易量又恢复到以前年度的平均水平。

　　房贷新政有效落实

　　各商业银行房贷受理量较今年1-3月平均水平回落超过50%。按新政受理的业务中，执行首套房贷款政策的占比由新政前的97%下降至89%，二套房贷平均首付款比例升至60%左右，二套房贷中购普通住房的占比约为58%。

　　外地户籍房贷占比出现明显下降，回落至11%。

　　各商业银行自觉抵制房贷利率恶性竞争，首套房贷最低利率已按基准利率9折执行。

　　进一步增中小户型

　　增加商品住房用地供应，提高商品住房用地的中小套型比例。2016年，上海住房用地供应计划为800公顷，较2015年住房用地供应量739公顷增加61公顷;其中商品住房用地450公顷，较2015年实际供应量289公顷增加161公顷。

　　将进一步增加中小套型商品住房供应，中心城区不低于70%，郊区不低于60%。今年1-4月，上海已供应商品住房用地111公顷，建筑面积207万平方米。其中中小套型商品住房建筑面积138万平方米，占新增商品住房面积的67%，可形成供应中小套型商品住房约1.53万套。

　　制度建设强化监管

　　一是建立存量房交易资金第三方监管制度。市住建委去年在松江开展了存量房交易资金第三方监管试点，今年上半年再选取闵行、黄浦、杨浦等5个区继续试点，同时，正在会同市金融办等部门进行专题研究，年内将出台本市存量房交易资金第三方监管的管理办法，在本市全面推行。

　　二是完善房地产经纪机构备案管理。本市实施存量房经纪合同和交易合同网上签约制度，下一步，将完善制度，强化签约管理。对违法违规的，将取消有关房地产经纪机构或人员的签约资格。

　　三是切实加强房地产金融服务领域的监管。近期，市金融办已正式出台《关于规范本市小额贷款公司、融资担保公司开展涉及房产贷款相关业务的通知》，明确要求不得开展“首付贷”及相关业务。同时要求各区(县)主管部门加强对本辖区小贷、融资担保公司参与房产贷款相关业务的专项监管，加强监测分析和专项检查。(新闻晨报)

　　上海楼市新政满月，房贷受理量回落超50%

　　上海实施“沪九条”房地产调控政策一个月以来，差别化住房信贷政策调控成效显现，银行受理房贷大幅“降温”。中国人民银行上海总部26日发布的数据显示，目前，各商业银行房贷受理量已经较今年1-3月平均水平回落超过50%。

　　去年下半年以来，特别是进入2016年，上海房地产市场出现了非理性过热的情绪，房价形成了加速上涨的趋势，同时也有投资投机性需求回潮、部分企业及从业人员违规操作等一些新情况、新问题。

　　随后，上海在3月25日发布《关于进一步完善本市住房市场体系和保障体系促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》。其中，强调从紧实行差别化住房信贷政策，加强个人住房贷款管理。

　　中国人民银行上海总部表示，目前，按新政受理的业务中，执行首套房贷款政策的占比由新政前的97%下降至89%，二套房贷平均首付款比例升至60%左右，二套房贷中购普通住房的占比约为58%。外地户籍房贷占比出现明显下降，回落至11%。新政后，各商业银行自觉抵制房贷利率恶性竞争，首套房贷最低利率已按基准利率9折执行。

　　此前，上海银监局曾对辖内部分银行的个人住房按揭贷款业务进行稽查，随后要求辖内商业银行25日起暂停与上海链家等6家房地产中介的业务合作1个月，并对违反个贷业务受托支付要求的中国银行上海市临沂路支行7家商业银行营业机构，暂停个人住房贷款业务2个月。

　　中国人民银行上海总部表示，当前，上海的房贷新政已得到有效落实，房贷受理量显著下降，业务结构出现明显变化，下一步还将继续加强窗口指导和督查力度。(地产届)

　　“沪九条”满月 上海楼市成交量减半

　　自325新政过后，上海楼市的交易量就开始迅速下滑。“我四月份一直没有开单，客户量锐减。”一位地产中介在路上吐槽。

　　记者综合多家数据显示，政策出台前供求比为0.2:1，而政策出台后供求比为1.2:1。随着观望情绪抬头，市场向理性回归，这一个月政策效果明显。

　　在一手房方面，政策出台后开发商捂盘惜售现象有所改观。中原地产数据显示，新政后一个月新房供应量为138.7万平方米，而政策出台前一月只有40.8万平方米。从结构来看，刚需以及刚改产品占市场主力，供应将近占7成。

　　值得一提的是，虽然高价产品推盘不多，但是单个项目入市量非常大。比如浦东洋泾板块的“尚海郦景名苑”，一次性入市面积为5.6万平方米。而该项目以往两次供应分别为3.3万平方米和3.9万平方米，表明房企快跑意图相当明显。

　　中原地产市场分析师卢文曦告诉《第一财经日报》记者：“新政出台后市场成交遭遇腰斩，截至昨日(新政出台后)成交面积为118.3万平方米，比政策出台前一个月减少45.6%。从成交结构来看，刚需占绝对主力，比如单价2.5万元/平方米以下占比为45.5%;从面积段来看，中小户型成交比重有所增加。”

　　佑威房地产研究中心主任黄志坚表示，325新政下4月的成交量大幅下滑，表明楼市调控首月告捷，但是只是成交量下滑，价格并未下降。

　　相比于一手房成交坚挺，二手房则有所松动。“我们的统计发现，二手房降价的房东约占整体比例的10%，如位于陆家嘴板块的世茂滨江一套1房，325新政后房东挂牌价格为690万元，新政出台前这样的房源挂牌价在750万~800万元。”卢文曦告诉记者。

　　也有业内人士告诉记者，目前上海豪宅市场出现很多降价100万~200万元的情况。信义房屋分析师陈丽娜告诉记者：“我们接触的房东大部分在内环，他们虽然挂牌价格没有变化，但也有了议价空间，此前这些房东基本无法坐下来谈降价。”

　　面对这样的情况，公寓式办公迎来火热的局面。同策咨询研究部数据显示，截至3月30日，上海办公产权的公寓式办公存量面积为159万平方米，按照近3个月平均去化速度，市场去化周期已经降至10.6个月。

　　同策咨询研究部总监张宏伟表示，新政之后，由于限购条件的提高，这类物业也会因为不限购再次迎来新的去化机会，这类项目接下来会成为市场的新宠。

　　以龙湖北城天街为例，其在一个周末开盘就认购200余套SOHO，套均价格80万左右。“这个项目投资及自用各占一半，我们认为新政对我们的项目会有利好，这类项目会有更高的市场接受度。”上海龙湖相关负责人告诉记者。

　　卢文曦指出，当前交易量已经降低至合理水平，政策给楼市降温效果相当明显。并且限购在执行层面上做出微调，体现出调控人性化的一面。随着信贷政策执行逐步到位，调控效果还会持续显现，预计近半年会处于寻底过程中，成交量的低谷可能在7、8月份出现。(一财网)

　　上海楼市回归理性 监管将进一步完善

　　上海房地产调控新政出台正好满月。3月25日《关于进一步完善本市住房市场体系和保障体系促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》(以下简称《若干意见》)公布，来自各方面的信息显示，新政发布实施一个月以来，上海房地产市场发生了积极变化，政策效果明显。

　　市场预期趋于平稳

　　●社会舆论普遍认为新政有利于抑制投资投机性需求，有利于抑制房价过快上涨。

　　●购房人从急于入市抢房，变为从容选房，或持币观望。

　　●开发商前段时间普遍存在的“惜售涨价”心态发生变化，推盘较为积极，推盘价格较为稳定，相当部分的新开楼盘客流减少30%-50%，房地产中介门店客流量减少30%以上。

　　●原本持房待涨的房东，心态明显产生松动，出现了主动下调二手房交易挂牌价的情况，特别是高端住宅房价下调较为明显。

　　楼市量价都现回落

　　●3月25日-4月24日，上海一、二手住房成交面积分别为120万平方米和210万平方米，较2月25日-3月24日成交面积分别减少43%和58%;

　　●成交均价分别为32406元/平方米和26814元/平方米，较2月25日-3月24日成交均价分别下降4.8%和0.4%。

　　●网上可售面积增加。截至4月24日，新建商品住房网上可售面积从新政实施时(3月25日)的816万平方米增加到899万平方米。近两周，一、二手住房每日成交面积分别为3万平方米左右和6万平方米左右，日均交易量又恢复到以前年度的平均水平。

　　房贷新政有效落实

　　●各商业银行房贷受理量较今年1-3月平均水平回落超过50%。按新政受理的业务中，执行首套房贷款政策的占比由新政前的97%下降至89%，二套房贷平均首付款比例升至60%左右，二套房贷中购普通住房的占比约为58%。

　　●外地户籍房贷占比出现明显下降，回落至11%。

　　●各商业银行自觉抵制房贷利率恶性竞争，首套房贷最低利率已按基准利率9折执行。

　　进一步增中小户型

　　●增加商品住房用地供应，提高商品住房用地的中小套型比例。2016年，上海住房用地供应计划为800公顷，较2015年住房用地供应量739公顷增加61公顷;其中商品住房用地450公顷，较2015年实际供应量289公顷增加161公顷。

　　●将进一步增加中小套型商品住房供应，中心城区不低于70%，郊区不低于60%。今年1-4月，上海已供应商品住房用地111公顷，建筑面积207万平方米。其中中小套型商品住房建筑面积138万平方米，占新增商品住房面积的67%，可形成供应中小套型商品住房约1.53万套。

　　制度建设强化监管

　　●一是建立存量房交易资金第三方监管制度。市住建委去年在松江开展了存量房交易资金第三方监管试点，今年上半年再选取闵行、黄浦、杨浦等5个区继续试点，同时，正在会同市金融办等部门进行专题研究，年内将出台本市存量房交易资金第三方监管的管理办法，在本市全面推行。

　　●二是完善房地产经纪机构备案管理。本市实施存量房经纪合同和交易合同网上签约制度，下一步，将完善制度，强化签约管理。对违法违规的，将取消有关房地产经纪机构或人员的签约资格。

　　●三是切实加强房地产金融服务领域的监管。近期，市金融办已正式出台《关于规范本市小额贷款公司、融资担保公司开展涉及房产贷款相关业务的通知》，明确要求不得开展“首付贷”及相关业务。同时要求各区(县)主管部门加强对本辖区小贷、融资担保公司参与房产贷款相关业务的专项监管，加强监测分析和专项检查。(新闻晨报)

　　旭辉集团主席：暂不上调今年目标 上海房价还将增长

　　4月27日据港媒相关消息，旭辉控股(集团)有限公司集团主席兼执行董事林中于股东会后表示，集团今年首季合同销售表现良好，主要由于在营销及策略方面准备充足，以及所在城市的房地产市场表现好所致。

　　观点地产新媒体3月31日报道显示，旭辉集团2016年第一季度销售金额为107.5亿元，较2015年第一季度30.65亿元增长250%。按照全年365亿目标计算，旭辉今年一季度销售已完成全年目标的30%。

　　对此，股东会上被问及会否上调全年销售目标，林中回应称，要过了今年上半年后才会考虑是否上调，现时暂先维持原有目标。

　　至于上海3月25日推出的“沪九条”楼市新政，林中指出，该政策对集团的影响不大，因政策推出在预期之中，而政府推出政策目的为维持房地产市场健康稳定发展，而非要打残市场，因此预料上海今年的楼价还有所增长，但增幅将小于去年。

　　此外，在拿地策略方面，林中则表示，在楼价增长速度较快的城市拿地会相对谨慎，而集团未来的拿地目标均在一二线及未来两至三年房地产市场有较好表现的城市。(观点地产网)

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