[美国刺破中国楼市泡沫]中国楼市泡沫有多大？真相是什么？

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　　金融屋财经网(www.joewu.cn)8月23日讯

　　2015年以来，中国房地产市场出现了快速上涨，一线城市北京、上海、深圳涨幅较快;二线城市杭州、南京、苏州、武汉等城市房价进入2016年之后也进入上涨通道，三四线城市则出现快速去库存。

　　与房地产市场销售回升相应的是房地产贷款快速上行，特别是2016年6-7月份单月新增房地产贷款占新增贷款占比达到70%-100%，引发市场很大担忧，不少专家预测房价泡沫即将见顶。

　　从日美两国房地产泡沫暴涨暴跌过程看，泡沫破灭一定要具备三个方面的条件：

　　第一，货币政策紧缩，特别是利率上调。如日本从1989年5月份开始升息到1990年短短1年时间将利率上调至6%;美国从2004年开始加息直至2007年利率紧缩周期见顶。

　　第二是房地产贷款支出的现金流出现问题。即居民杠杆过高而收入下降较快导致负债无法偿还，违约率上升。中国目前房地产抵押贷款余额为15.4万亿人民币，合2.3万亿美元。考虑到房贷久期在8-10年左右，关键性的房贷/收入比2013年在3%左右，2015年-2016年预计在3.5%左右，整体离10%依然有较大距离。

　　第三是金融机构资产过于集中于房地产。中国目前商业性房地产贷款余额(含开发贷和抵押贷)占全部信贷余额的比重2005年以来经历三个上行阶段，到2016年二季度接近24%，确实处于较高水平。

　　观察上述三个较为关键性的指标，尽管说房地产市场价格已经处于较高位置，然而按照索罗斯暴涨暴跌模型，中国房地产市场泡沫依然处于较为轻微阶段，考虑到目前M1-M2剪刀差持续扩大，资产荒的宏观背景，不排除一线房地产市场进入加速泡沫化阶段。

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