[最近几年房价走势分析]深圳房价走势分析：深圳房价为何跌不下来?

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　　金融屋财经网(www.joewu.cn)9月12日讯

　　房价涨跌关系千万家庭的幸福指数

　　深圳有2000万+的人口，至少1200万的人希望深圳房价下跌，这些都是没有上车的人群。

　　从房地产运行周期看，深圳房价持续上涨了八个年头，早就经过了两轮调整周期了，但是依旧高位运行。主流观点是，深圳房价在经过一段中期平稳发展后，又将开始新一轮上涨周期，目标是五年内逼平香港。

　　从经济学的角度看，深圳房价收入比6.81，意味半年的工资才能买一平方米;租售比其租售比为1∶740,相当于要收租62年才能回本，超过国际标准三倍以上。这两个主要指标可以“粉碎”一切事关房价的经济学理论。然而，深圳房价依旧在所谓的“泡沫海洋”中，顽强前游。

　　那么，深圳的房价为什么跌不下来?

　　PART1

　　互联网改变租赁模式

　　深圳全市租赁房源增加六成

　　先来看下房价的亲兄弟——房租。

　　在经历了5年的凌厉上涨后，深圳房租在今年初出现连续五个月的下跌，这在深圳尚属首次，并且不少热点房源出现了长期空置的现象。

　　无论是从结构性成交，还是租客群体换租，都解释不通，唯有供求关系，发生了重大变化。

　　近两年一股股强悍的资本切入长租市场，经过短期沉淀后，终于撼动了深圳房租雷打不动的涨势。

　　一种是以高于市场租金两三成为诱饵，从众多业主中收盘，改造后重新出租;另一种则是收购厂房，改造成长租公寓。

　　第一种通过增加房间，进而增加租客来实现盈利;第二种则是彻底改变房屋功能，衍生出一条租赁产业链。

　　这两种依托于互联网的住房新型租赁模式，颠覆了传统的租赁模式和供求关系，仅房源这一块就在原有供应量的基础上，增加了六成以上租赁房源。

　　这也就不奇怪，在今年会出现房租下滑、大量存量房源空置。

　　PART2

　　互联网颠覆出行模式

　　打车软件烧钱增加客户粘性

　　再来看一下我们身边的出租车市场。

　　曾经，深圳打车最贵，相对封闭的市场里，出租车公司攫取了高额利润。但是打车平台的出现，既有的游戏规则彻底打破，依托于打车平台的专车以数倍于出租车的数量灌水，原有的供求关系告破。

　　以神州租车为例，开始进入市场时，实行限期“充值100送100”，在深圳“吸粉”数十万，在城市攻坚首战后，赠送比例一度降为“充值100送50”。最近再度实行原有优惠。

　　笔者和专车司机算过一笔账，专车的车辆和司机服务远胜于红的，但是价格是红的的两倍，按照“100送100”的比例，则价格与之持平。相信众多读者和笔者一样，在神州专车软件充值1000元的大有人在，因为藉此可以以同等的价格，享受更好的专车和服务。

　　这样一来，打车软件具备金融功能，可以藉此融到一笔钱，而且是无息的;更为重要的是，高比例充值，增加了与客户的黏性。

　　PART3

　　深圳住房供求新态势

　　人口年轻化衍生大量购房需求

　　以上两个例子，都是从供求关系入手，衍生一种新需求，借助互联网平台撼动既有的价格体系。那么深圳房价，是否也能从此作为切入口呢?

　　不妨看下深圳的人口结构。

　　深圳2015年平均年龄为29.5岁。36年，深圳已经从当初的小渔村发展成了国际化大都市。2015年GDP 1.75万亿元，今年有望超过香港。这一切的发展，都有赖于从全国各地奔涌而来的年轻创业者们。

　　正是深圳非常年轻化的人口结构，赋予了这座城市独特的创新激情和梦想。

　　深圳人口年轻化的后劲也很强劲。深圳小学生人口从1979年建立深圳时的4.7万，一直发展到了现在的86.48万人，总人口更是从1979年的31.41万人发展到了现在的2000万人左右。小学生人口增长数据能够正面反映深圳总人口的增长。在人口竞争力方面表现非常强，这是经济高速发展的关键。

　　最重要的是，深圳是四个一线城市中惟一一个小学生人数自始至终都没有发生下跌的城市。

　　这个数据说明什么?说明深圳城市的福利“零负担”，人均GDP没有额外消耗，几乎每个人口都是创造财富、拉动GDP增长的发动机。

　　同时，这个数据也说明，置业安家的需求，在一线城市中，最为突出。尤其是学位房，五年内深圳小学生增长了24.6万人，平均每年5万人，将衍生5万套学位房的需求。

　　PART4

　　万科+腾讯 强强携手

　　梦想家计划，为深圳人打开一扇窗

　　经过上述的铺垫，就很好理解，如果有一种全新模式，撬动既有房价体系的供需入口，就有可能对整个市场产生影响。

　　深圳首次置业的平均年龄为31.5岁，比全市的平均年龄29.5岁大两岁，这说明年轻人到深圳买房，至少要在两年后。

　　深圳一直是座梦想之城，是无数年轻人筑梦的主场。然而深圳的高房价似乎向很多年轻人关闭了一扇门。

　　有了家的梦想，就要即刻投入。

　　为了更多的人，包括年轻人实现安家梦想，万科联手腾讯，共同发起一个“梦想家计划”，为这些有家的梦想的人，在深圳，打开了一扇窗。

　　与无数支基金强调收益率不同的是，这是一支有梦想的基金，鼓励所有人通过脚踏实地的积累，养成良好的理财意识和理财习惯，一步一步接近进而实现自己的梦想。

　　具体来看，每月定投金额1000元起，自动转入理财产品，根据期限的不同，享受万科旗下楼盘不同的折扣，最高5年可以享受购房3个的折扣。同时也可以享受理财产品的本身收益。

　　简单几句话，其实颠覆了深圳楼市的买房模式。按照深圳房子“上车价”400万计算，首付就要120万。按照深圳2016春季平均薪酬8141元,，需要不吃不喝10年才能攒够。但是，谁又能知道10年后的房价是个什么水平?在不啃老、不拼爹的情况下，可能永远买不起房。

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