合肥未来房价5年走势_合肥未来房价走势及限购预期分析

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　　金融屋财经网(www.joewu.cn)10月11日讯

　　“目前中国面临的问题就是房地产库存过剩，经济下行，存在通缩的风险，为此中央将房地产去库存作为今后工作重点提出来，频频降息降准，出台有力政策为房地产去库存加码。 　　但是必须看到一点，通过释放天量信贷和杠杆作用，大量贷款流向了一线城市和存销比较低的热点二线城市，这些城市库存急剧减少，目前几乎不需要再去库存，作为库存量占到80%的3、4线城市去库存似乎并没有什么效果，中央应该反思政策效用。我认为预计上半年最迟也要下半年就会出台对一线城市房地产逐步收紧的政策，分城市施策，防止政策资金用到不该用的地方，抽去了去3、4线库存的资金，这要看房价疯狂上涨的程度。 　　为保经济大局和减缓连续走低的CPI趋势，央行必定会持续降准降息，释放天量流动性，这么多流动性会到哪里，配合不断放松的房地产政策，肯定最先流到房地产。如果一线城市购房政策逐步收紧，重点二线城市炙手可热，必然会造成房价大涨，等到泡沫起来时，年底前像南京、杭州、苏州、武汉、厦门等区域强二线城市政策可能也会略微收紧。 　　如果1线和热点2线城市政策不收紧，信贷资金就很难下流到3、4线城市，但如果硬是下按到3、4线城市房地产市场，可能会存在民众还不买账的情况，对经济回暖毫无用处，天量信贷资金无处安放，必定会过渡性的优先照顾库存量相对较大的弱二线城市。 　　中西部省会城市和一些局部弱二线城市在这一波调整中受益将会最大，合肥因为房价之前本身相对周边较低，去年下半年的上涨存在补涨的情况，因此就目前形势下透支房价并不多，今年政策上收紧的可能性不大，我预计合肥今年房价全年都是处在急剧上升阶段，所以今年任何时候买房都是机会，任何时候换房都是时机，尽量越早越好。”

　　近两个月以来，厦门、苏州、杭州、南京等城市纷纷限购，四小龙限了三个，长三角核心城市限了三个，一时合肥限购压力山大。

　　四城限购，合肥跟进势在必行

　　苏州8月12日限购，厦门9月5日限购，杭州9月19日限购，南京9月26日限购。我们可以看到，限购城市越来越多，先后限购的时间间隔越来越短。其中南京和厦门对本地户籍均实行“限二禁三”，而厦门对144㎡以上不做限制，可见南京的限购措施是最严格的。苏州、杭州对本地户籍购房均不做限制，但杭州对外地户籍“限一禁二”，苏州则更松一些。

　　今年以来，合肥房价环比涨幅一直与厦门先后争夺全国第一的宝座，而二手房同比涨幅更是连续数月雄踞全国第一，房地产市场乱象丛生。长三角核心城市集中限购，溢出资金必会集中狙击合肥，尽管合肥执行限贷最为严格，也不可能独善其身，因此跟进势在必行。我估计一个月之内，合肥就会出台限购措施。

　　合肥可能出台的限购措施

　　从历史和目前情况来看，合肥楼市发展跟南京有较多的相似之处，因此我认为合肥楼市限购措施很可能会参考南京。之前合肥限购采取的是本地户口“限二禁三”，这个我认为跟南京、厦门一样，会保留;对外地户口“限一禁二”，对首套应该不会设定门槛;应该也会设定限制区域，在我看来，除了主城区外，肥西、肥东很可能也会在限购之内，长丰、巢湖、庐江则不会受到影响。

　　合肥的限购历史

　　在经历了2009-2010年房价大涨之后，合肥于2011年3月31日启动限购。限制措施是本地户籍“限二禁三”，外地户籍“限一禁二”。当时限购只限制庐阳区、包河区、蜀山区、瑶海区四大老城区，而对政务区和滨湖区没有限制。非常讽刺的是，这两个当时市民比较抵触的所谓“郊区”如今成了房价最高的两个区域。

　　限购之后，交易量骤降，市场迅速冷却，合肥在2011年的房价几乎没涨。2012年也只是涨了5%左右，2013年10%，2014年9%。直到2014年8月份限购解除，合肥房价还在惯性缓慢增长，2015年仅上涨8%不到。我们可以看到，限购对房价影响还是立竿见影的，但值得注意的是，不管如何限购，房价始终没有下跌。

　　限购出台后对房价可能的影响

　　其实今年合肥的情况跟2011年还有一些大的不同：

　　1、经济持续低迷，实体投资回报率低。近两年GDP投资增速变缓，产能过剩企业大量倒闭，实体经济转型艰难，资金脱实入虚，进入房地产领域。

　　2、三四线城市房地产处于去库存阶段，资金缺乏避险渠道。2011年三四线城市房地产基本面还比较好，房产销售比较顺畅，而如今供过于求，投资风险较大。

　　3、信贷环境极度宽松，资金成本历史最低。2011年7月份贷款利率达到过去8年来的历史最高点，而当前利率几乎是历史上的最低点，这几个月央行数据表明，信贷绝大部分都流向了房地产。

　　基于以上情况，即使在限购之后，合肥房价也难言下跌，整体温涨。但是需要注意的是，合肥房价在经历快速上涨之后，已处于历史高位，资金边际收益减少，投资回报预期变低;经济持续低迷，收入增长缓慢，刚需受到抑制，投资投机增多，有效需求减少，风险持续积累。因此，未来合肥房价区域分化很难避免。

　　房价可能短期面临调整的区域

　　我认为北城、新站和滨湖是短期最可能面临调整的区域，相对安全的区域为二环以内、政务区、高铁片区和经开区地铁3号线沿线。这些都是传统成熟或位于比较中心的区域。

　　北城和新站是工业区，生活环境不适合居住，凡是合肥的工业区多为房价低洼区域，仅仅是刚需进入合肥的门槛，在楼市低迷时会是第一个被竞相抛弃的地方。滨湖的投资客比较多，房价自去年以来上涨幅度已经超过合肥均价上涨幅度的一半以上，这样远离市区不成熟的区域，价格上没有足够的刚需支撑，回调风险极大。

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