【时代置业房地产】房地产大兼并时代到来 5股望共同发力(名单)

【www.joewu.cn--国际财经】

　　金融屋财经网(www.joewu.cn)12月25日讯

　　房地产行业:大兼并时代到来 政策与市场共发力

　　类别：行业研究 机构：中银国际证券有限责任公司 研究员：田世欣,袁豪 日期：2015-12-24

　　今日中央经济工作会议成果已公布,房地产行业成为讨论重点。中央经济工作会议报告显示,中国将努力化解过剩产能和房地产库存,将帮助农村居民在城市买房;中国将逐步扩大财政赤字比率,积极的财政政策将更加有力;稳健的货币政策需要加大灵活度,货币政策应为结构性改革提供合适的条件。

　　中央高度重视房地产去库存任务,会议重点提出:1)通过加快农民工市民化,扩大有效需求,消化库存,稳定房地产市场。2)明确深化住房制度改革方向,实行购租并举。发展住房租赁市场,鼓励发展以住房租赁为主营业务的专业化企业。3)要鼓励开发商顺应市场规律调整营销策略,适当降低商品房价格,促进房地产业兼并重组,提高产业集中度。4)取消过时的限制性措施。5)积极的财政政策要加大力度,实行减税政策,阶段性提高财政赤字率。

　　我们认为根据中央经济工作会议的要旨,今后房地产行业将迎来大兼并时代,减缓开发和适当降低房价是发挥市场作用,企业赋税降低和农民工市民化是政策指导。稳中求进,地产行业将提效率减负担,借助政策扶持消化库存、回流资金、积极备战兼并与转型。

　　投资视角

　　【1】龙头房企将会大大受益于行业兼并重组,力争做大做强。推荐关注:保利地产、华夏幸福、首开股份

　　【2】房屋租赁市场前景广阔,政策支持力度加大,推荐关注:世联行、三六五网。另外,搜房网、链家、房多多等企业未来有望成为投资标的,敬请关注。

　　风险提示

　　【1】进一步放开房地产市场政策,引领市场主导机制将会使部分中小城市房价下滑,开发商利润将承压,或影响经营业绩。

　　【2】传统商品房开发时代结束,存量时代下,传统房企存在兼并与转型受阻的风险

　　华夏幸福

　　华夏幸福:携手乐视 导入VR之浩瀚星辰

　　华夏幸福 600340

　　研究机构：安信证券 分析师：陈天诚 撰写日期：2015-12-24

　　事件:2015年12月23日,公司公告与乐视VR(乐视虚拟现实科技(北京)有限公司)签订战略合作协议;同日,公告收购苏州火炬创新创业孵化管理有限公司。

　　强强联盟,我的天穹你的星辰:VR产业正当年华,公司携手网络视频内容运营龙头乐视,击碎硬件及内容俩大行业痛点,打造VR“幸福联盟”。1)硬件方面,你的用户群,我的技术支持平台:乐视庞大的用户群或可转化为VR设备销量,公司则可提供对乐视进行技术支持的企业的聚集和对接;2)内容方面,你的网络视频资源,我的VR产业平台:乐视为网络视频内容运营商,内容森罗万象;而公司作为产业平台,聚集国际VR团队资源及大厂影棚等硬件条件,加速乐视内容孵化。

　　深度合作,三大中心一个基金:1)共同建立“大厂国际影视科技研发中心”:双方将在发展战略的制定、产业配套及相应服务及运营、人才战略计划、技术及产品研发计划、项目投资等多方面深度战略合作,打造大厂国际影视科技产业生态。2)共同建立“VR内容制作中心”:融合双方在制作团队、项目经验等专业资源,共同打造VR内容研发和制作的新模式与业态,实现乐视VR内容生产;

　　华夏幸福承诺在研发中心取得阶段性成果后,提供符合乐视VR要求的相关制作中心。3)共同建立“LEVR产品展示体验中心”,增强乐视VR产品和品牌推广力度;4)共同举办“技术交流和市场活动”,促进行业交流和人才培养;5)建立“文化科技产业融合创新基金”,共同开发文化科技融合领域的产品,专利,IP等。

　　积极突破,产城融合又一里程碑:1)打通VR产业价值链,平台模式流量兑现能力获验证:打通科研、制作、产品体验、技术交流的价值链,是继固安“量子通信”产业园后,创新驱动、产学研深度融合战略又一次绚丽实践;2)文化创意产业集群成果再现:继合作北京电影学院后,此次VR导入,进一步丰富了大厂“东部影视传媒产业集群”的产业定位和布局,助力大厂成为“北京东部影视产业创新高地”,为大厂产业新城发展重大里程碑;3)合作双方共享VR未来广阔市场。

　　投资建议:始终坚持用大格局去看华夏,公司在模式上的创新已经领先行业转型多年,深度战略合作乐视VR,将打通虚拟现实产业链,为公司产业收入创造新的增长点,收购火炬孵化(其业务布局多元化,涉足互联网金融、创投业务链,助力华夏幸福打造中国版WeWork),也助公司产业新城模式再上新高度,我们预计15-17年EPS分别为1.89、2.23、3.03,目前股价对应PE估值为17X、15X和11X,给予买入-A投资评级,6个月目标价44.6元。

　　风险提示:VR产业导入效果不达预期

　　保利地产

　　保利地产:公司11月销售情况点评

　　保利地产 600048

　　研究机构：群益证券(香港) 分析师：王睿哲 撰写日期：2015-12-10

　　结论与建议:

　　公司11月销售情况:公司11月单月实现签约面积97.4万平方米,实现签约金额126.4亿元,同比分别-5.6%和+0.9%,环比分别-3.3%和+10.8%。公司11月销售情况略好于预期。整体来看,公司2015年1-11月累计实现签约面积1055.7万平方米;实现签约金额1338.4亿元,分别同比+12.9%和+12.1%。

　　11月销售面积同比下降,但推盘结构改变,销售金额同比持平:30大中城市11月销售面积同比增长15.4%,环比增长8.7%,而公司11月单月销售面积同比、环比却均出现下降,我们认为这主要还是受公司推盘节奏影响所致。但受推盘结构以及销售区域改变的影响,公司销售均价有所回升,带动销售金额环比增长,同比持平。公司11月销售均价为12973元/平米,环比+14.5%,同比+6.9%。我们认为,高层三次提及房地产去库存,房地产政策和货币政策预计将会持续宽松,公司销售也将持续维持在相对高位,维持公司全年销售金额1450亿元的判断(YOY+6.1%)。

　　盈利预测与投资建议:受推盘节奏影响,公司近三个月的销售增速略逊于其他龙头房企,但从长期来看,公司销售则较为稳健,低廉的融资成本和良好的资产结构也为公司在行业下半场的发展奠定了基础。另外,公司正在积极推进“5P”战略[Promise(承诺)、Power(力量),Peiban(陪伴),PolyAPP(保利APP端)],我们看好公司未来在小区O2O和养老地产方向的发展潜力。

　　我们预计公司2015、2016年净利润分别同比增长12.0%、6.8%至137亿元、146亿元,对应PE分别为1.27元、1.36元,对应目前A股PE分别为8.4倍、7.9倍,PB1.5倍。目前公司在行业龙头企业中估值仍较低,维持买入的投资建议。

　　首开股份

　　首开股份:销售业绩大幅增长 北京国改优质标的

　　首开股份 600376

　　研究机构：中银国际证券 分析师：袁豪,田世欣 撰写日期：2015-10-29

　　前3季度净利润同比增长30%,毛利率大幅提升至47%。

　　前3季度,首开股份(600376.CH/人民币11.59,买入)营业收入115.7亿元,同比下降12%;净利润15.5亿元,同比增长30%;每股收益0.69元;毛利率和净利率为46.5%和13.4%,分别提升14.6和4.3个百分点;三项费用率由去年上半年的9.1%提升至目前的12.5%,其中财务费用率上升较多,但随着公司采用多种低成本融资产品,未来有改善预期;业绩增长主要源于如璞瑅等京内高毛利率项目结算较多推动毛利率提升较多。

　　前3季度销售207亿元,全年有望冲刺291亿元销售计划。

　　前3季度,公司实现销售面积133万平米,同比增长29%,销售金额207亿元,同比增长31%,其中3季度销售维持在2季度的高位水平(前3个季度月度平均销售分别为14.4亿元、28.0亿元和26.5亿元),在近期连续的放松政策以及持续的宽松环境预期之下,全年有望冲刺291亿元销售计划,同比增长41%。报告期末,236亿元预收款分别锁定我们对15-16年地产预测收入的100%和46%。

　　京内房企国改有优势,坐拥京津冀、通州、棚改三大优质资源。

　　公司作为具有国资背景并专注于房地产开发的领先企业,在项目获取能力、融资能力、施工建设管理能力和公司品牌四大方面拥有行业领先优势,并且在北京国资委下属14家房企中规模和市占率都是排名第一,未来在北京国资改革过程中或有一定优势。另外,京津冀土储319万方、通州土储89万方、棚改储备100万方,并且公司近年来战略回归北京,京内优势有增无减,前3季度京内拿地78万平米,占比总拿地47%。公司优质资源丰富,属于北京区域主题的重要标的。

　　尝试多种低成本融资产品,预计将有效降低融资成本。

　　2015年,公司债:6月发行40亿元,10月发行30亿元,利率均为4.8%;中期票据:6月发行24亿元,利率4.8%;定向增发:6月推出40亿元定增方案,底价为11.85元/股(现价较之折价2%),发行3.4亿股,7月证监会受理,10月证监会反馈。14年公司总债务的平均融资成本8.7%,而目前如公司债和中票等成本仅4.8%,因而预计融资成本将有效下降。

　　销售、业绩大幅增长,北京国改优质标的,重申买入评级。

　　首开股份前3季度营业收入和净利润分别同比下降12%和增长30%,同期京内销售结算较多推动毛利率提升至47%;销售方面,前3季度销售207亿元,同比增长31%,优于行业表现,预计全年有望冲刺291亿元销售计划,同比增长41%;另外,公司在北京国资下属14家房企中规模和市占率都是排名第一,未来在北京国资改革过程中或有一定优势;

　　此外,目前公司拥有京津冀土储319万方、通州土储89万方、棚改储备100万方,优质资源丰富赋予未来较强业绩释放能力。我们维持公司15-16年每股收益预期为0.97元和1.16元,维持目标价14.97元,重申买入评级。

　　栖霞建设

　　栖霞建设:业绩高增长 经营有亮点

　　栖霞建设 600533

　　研究机构：长江证券 分析师：刘俊 撰写日期：2015-10-29

　　业绩延续高增长。公司前三季度营收增长139%,归属净利增长近1倍,扣非归属净利增长7倍。其中三季度单季业绩同增50%。虽然单季增速略有下滑,但50%的增速仍然位居行业前列。公司今年业绩大幅增长的主要原因在于:1、保障房项目幸福城开始集中交付结转;2、公司在南京的两大主力商品房项目羊山湖和枫情水岸本期进入结转期。预计公司全年业绩仍有望保持高速增长。

　　负债水平稳中趋降。公司报告期末的资产负债率为72%,扣除预收的真实负债率位66%,较年初均下降了两个百分点,负债水平稳中趋降。主要原因在于公司报告期内到期偿还债务较多。报告期末公司货币资金/(短期借款+一年内到期长债)的比例为1.02,偿债能力稳健。

　　股权投资业务或将成为新亮点。公司今年先后参与了棕榈园林的增发认购和河北银行的配股认购,保持了对两个主要参股公司的持股比例;公司参股的中城联盟投资管理公司也成功在新三板挂牌;同时公司也适当增加了在二级市场的股票投资力度。此外,公司目前正在停牌,筹划向大股东定增收购其持有的金融机构股权事项。公司今年在股权投资领域着重发力,未来随着一系列布局动作逐渐见效,股权投资业务将成为公司新的业绩增长点和经营亮点。

　　依托南京市场,未来发展值得期待。公司作为南京市栖霞区属企业,在南京地区深耕细作,具有本地市场优势。今年南京房产市场呈现出爆发态势,公司依托南京本地市场利好,叠加大股东对公司发展的支持,未来的发展值得期待。

　　首次覆盖,给予买入评级。我们预计公司2015、2016年的EPS分别为0.16和0.2元/股,对应当前股价的PE分别为34和26.6倍。

　　金融街

　　金融街:商业地产龙头 京津协同发展受益标的

　　金融街 000402

　　研究机构：东北证券 分析师：郑闵钢,杨骞 撰写日期：2015-11-05

　　报告摘要:

　　享受大股东资源及国企改革红利。从营业收入和利润的角度来看,金融街是西城区国资委旗下公司当中贡献最大的。公司至少在项目获取、招商和融资三个层面得到大股东的重要支持。公司作为区属重要国企,在员工激励、职业经理人、创新资本运营等方面同样开展了多项改革或试点。我们认为,在接下来的国企改革进程中,公司仍将扮演排头兵的角色。这对于提高公司管理效率和经营业绩具有明显好处,将有利于公司提升盈利能力和估值水平。

　　商业地产独具优势。公司成立于1992年。至今已拥有二十余年商业地产开发经验。公司目前主力商务楼盘是天津的金融街(和平)中心和金融街(南开)中心。均是位于天津黄金地段的甲级高档写字楼。

　　今年天津办公楼销售面积累计值同比增速回复到正向增长且保持了较高增速。公司在建待售项目如北京的金融街(长安)中心、金融街(广安)中心、金融街(月坛)中心,以及上海金融街(海伦)中心及金融街·静安中心均位于一线城市黄金地段,这些项目的逐步入市,将是公司未来几年收入增长的重要保障。

　　地理布局合理,京津协同发展受益标的。公司项目分布在北京、天津、上海、广州、重庆、惠州六个城市。北京项目仍然是收入贡献的主要来源,占77%,公司的通州商务园项目拿地时间早,均价低,楼面均价在2700元/平方米左右;今年7月,公司在上海闸北获取一块商业用地,楼面均价2.7万元/平方米左右。去年底公司在天津武清布局一个一级开发项目。我们认为,随着京津冀协同发展的深入、以及上海闸北、静安区合并等政策的出台,包括这几个项目在内的公司物业升值空间巨大。

　　公司盈利预测及投资评级。我们预计公司2015年-2017年每股收益分别为1.03元、1.15元和1.22元,对应PE分别为8.8X、7.9X和7.5X;NAV17.62元,当前股价折让49%。给予公司6个月目标价15.45元,维持公司“强烈推荐”评级。

本文来源：http://www.joewu.cn/caijing/41812/