【水皮的微博】水皮：去库存的根本是要降房价

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　　金融屋财经网(www.joewu.cn)2月20日讯

　　水皮以为要想真正能够去库存，还在于房价的下调。其实也只有房价降下来，库存才能真正消化掉。房价在高位，就指望大家来消化这个库存，有心无力啊!

　　今日主题：中国楼市，泡沫?!

　　香港房价暴跌引内地担忧

　　不出正月都是年，新年新气象。春节刚过，香港地政总署拍卖的一块土地，因异乎寻常的低价格，引起了大家的关注。

　　香港新界的住宅用地，约10.71万平方米，总成交价23亿港币，楼板价不足两万港币，折合人民币不足1.7万元/平方米。香港地价的大幅跳水，让人唏嘘不已。

　　如果把这次交易放到去年年底的背景下来看，也许就没有那么奇怪了，去年年底香港房价下跌约9%，对今天香港的房价，投行圈内仍然不看好，预计房价还会下跌10%左右。

　　如果香港的房价开始去泡沫了，那与香港一河之隔的深圳房价又将何去何从呢?深圳的房价，在过去一年中是不断的飙升，涨幅甚至高达30%到40%，直接向香港看齐。现在香港房价的大幅跳水，深圳房价是否会跟随下跌呢?北上广的房价该上还是该下呢?二线城市房价又该怎么办?其他城市的房价又该是什么情形，不敢想象了。

　　惯用指标测算，内地房地产有泡沫

　　房地产是否存在泡沫，业内普遍认同一标准，房地产总市值与GDP的比值。

　　以日本为例，1989年，日本经济泡沫，楼市泡沫达到鼎盛时期。当时日本房地产总市值约6万亿，GDP总值3万多亿美金，比值大概是2.

　　再说美国，2007年美国次贷危机发生，美国房地产总市值与GDP总市值的比值大约是1.7左右。

　　而1997年，香港楼市崩盘前，当时房地产总市值与GDP的比值，计算出来大约是1.5.

　　现在，再次计算一下香港现在的房地产总市值大概在2.6万亿美金，而GDP还不到3000亿美金，比值高达9.

　　日本、美国比值达到2就崩盘，香港上次比值在1.5也崩盘了。现在香港比值已经到了9，还没有崩盘，所以对于这个指标在香港这种城市或者说城邦的适用性，水皮以为需要打个问号。

　　我们先把香港的情况放在一边，来用这个指标来分析一下内地的情况。

　　根据官方公布的数据，全国房价均价约6000元/平方米，城镇居民人均30平米，城市人口约7亿，相乘得出全国房地产市场总市值在135亿左右，GDP约67万亿，比值为2.

　　去库存的根本是要降房价

　　怎么看待这个数字，可以讲，我们的房地产应该是处在一个泡沫阶段，这应该是毋庸置疑，没有异议的，否则去库存也不会成为国家领导人反复讨论的话题。

　　房地产库存到底有多少?

　　根据国家统计局的公布的数据来看，国内去年的待售面积是6.8亿平方米，怎么说呢，这个数字跟我们的感受其实不完全一样，因为这只是库存的一部分，是现房的待售面积，房地产还有在建面积。

　　社科院公布的数据可能更准确一些。在中国社会科学院2015年12月发布的《中国住房发展报告2015-2016》中，我们可以看到，目前我国待售现房库存4.2585亿;待售期房库存35.7亿，房地产总库存已经达到了39.96亿。

　　北师大的教授钟伟推算的库存数字为50亿平方米，这个数字看起来更靠谱，去库存的任务艰巨。

　　去库存必须要要有手段，金融手段先行，最近，央行发布了最新的指导意见，首次购房，首付从30%下调到25%，并且在这个基础上，各个地方还可以自主决定是不是再下调5%，换句话来讲，首付比例实际上是从30%调到了20%。

　　不过，水皮以为要想真正能够去库存，还在于房价的下调。其实也只有房价降下来，库存才能真正消化掉。房价在高位，就指望大家来消化这个库存，有心无力啊!

　　(水皮，中国著名财经评论家，央视特邀财经评论员)

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