66_6股望井喷营改增对房地产业影响巨大

【www.joewu.cn--宏观产业】

　　金融屋财经网(www.joewu.cn)5月5日讯

　　特殊政策为两大行业“减压”

　　营改增政策全面推开，涉及1000多万户纳税人，情况复杂、千头万绪。但最难啃的“骨头”，还是建筑业和房地产业。作为此次改革的重点和难点，这两个行业能否顺利“拿下”，关系到税制转换的成功和经济的平稳运行。  

　　企业担心：税率“跳跃”大，没有足够的进项抵扣，想减税不容易

　　营改增后，建筑业和房地产业分别由原来3%、5%的营业税率，改为11%的增值税率。税率变化这么大，对企业的税负带来什么影响，颇受社会关注。

　　“我们测算过了，实行11%的增值税率后，企业的进项税抵扣要达到72.7%，税负才能与原来的缴纳3%的营业税持平。目前，公司的进项抵扣也就60%左右，营改增后我们的税负是增加的。”4月初，湖北一家建筑集团的财务经理在谈到营改增时显得忧心忡忡。

　　不少建筑企业也有类似的担忧。他们反映，建筑业最主要的抵扣来自建筑材料，像沙石、水泥、钢筋等，但由于沙石料都是小企业或个体户提供的，很难取得进项税发票。税率升幅这么大，如果没有足够的抵扣税负可能上升。

　　甚至有企业提出，为什么建筑业和房地产业非要适用11%的增值税率?如果适用6%的税率，矛盾就不会这么突出。

　　“这两个行业体量规模大，产业链条长，税收占比高，容纳就业多。此次营改增涉及两个行业近200万户纳税人，是改革的重点和难点。” 国家税务总局货物和劳务税司副司长林枫介绍，2015年，两大行业实现营业税1.12万亿元，占全部营业税收入的近六成，在国民经济占有举足轻重的地位，改革方案设计必须要通盘考虑，慎重决策。

　　全面推开营改增的一大亮点，是将不动产纳入抵扣范围。新增不动产所含增值税，所有行业都可抵扣，这也是减税力度最大的部分。建筑、房地产业实行11%的税率，对所有企业来说，厂房、办公楼、经营店面无论是买是租，都能得到抵扣。比如，企业置办1亿元不动产，就可抵税1100万元，减税力度相当大。

　　建筑业和房地产业是上下游关系，建筑业开出的销项税发票，对房地产业来说就是进项税发票，是可以抵扣的。如果建筑业实行6%的税率，那么房地产可抵扣的进项税就少了，成本就会上升;

　　如果房地产业也实行6%的税率，那么其他企业的不动产抵扣就变小了，所有行业的减负力度都要打折扣。此外，建筑业、房地产业的原材料等很多进项都是17%的税率，销项税率也不宜过低。

　　政策解忧：“量身定制”多项特殊安排，缓解企业当前压力

　　一般而言，企业能够取得多少进项税发票，与企业自身的管理水平、运营的规范程度相关。但从现实情况看，由于上游企业小、散、乱，沙石料、土石方等材料往往很难取得增值税发票。没有足够的发票抵扣，两大行业就很难适应税制转换。这个问题如何解决?

　　“考虑到建筑业和房地产业的重要性和特殊性，财税部门经过多次研究，针对这两个行业特点，‘量身定制’了一系列特殊政策安排，其内容和数量均为历次改革之最，以保证整个行业税负只减不增。”林枫介绍。

　　对于建筑企业来说，大多数一般纳税人也可以选择简易计税，包括已经开工的老项目、甲供材企业以及清包工企业，基本涵盖了所有的建筑业经营模式。

　　选择简易计税后，这些企业的税负由3%下降到2.91%左右。同时，将甲供从建筑企业的计税依据中剔除，选择简易计税的总分包项目还允许差额扣除等，这种政策安排既符合增值税原理，又实实在在地给建筑企业减轻了负担。

　　对于房地产企业来说，对一般纳税人销售房地产老项目、销售或租赁试点前取得的不动产等，在维持原营业税税基不变的前提下，允许其选择简易计税方法，纳税人的税负从5%降到4.76%。给予房地产开发新项目差额征税政策，考虑到房地产开发成本中土地出让金占比较大，对房地产企业开发的新项目，其计税依据中允许扣除受让土地时支付的土地价款。

　　此外，税务部门还针对这两个行业的进项税发票问题，采取了相应的征管配套措施。比如，为解决建筑采购砂土石料抵扣不足的问题，在建筑材料市场、大型工程项目所在地设立增值税专用发票代开点，为小规模的砂土石料供应商和临时经营者代开专用发票。

　　密切跟踪：关注企业税负变化，帮助企业吃透、用好营改增政策

　　随着一系列过渡性政策安排公布实施，企业对营改增有什么新看法和新感受?

　　“对于营改增，企业最初是害怕和抵触的，甚至相当焦虑。现在则是一块石头落了地，心里踏实多了。”山西省晋中市山西汇森房地产开发有限公司财务经理郝成波说，房地产业的税负总体将会呈现一个下降趋势。公司按2015年营业收入测算，进项税抵扣之后，将比原营业税少缴税款500万元。

　　山西省国税局局长胡军说，目前，全省税务部门已开展对房地产业的实地调研，跟踪分析房地产企业税负变化。特别是辅导房地产企业对其营业成本和期间费用项目进行逐项分析，帮助企业吃透、用好营改增政策。

　　“国家这次出台的政策考虑非常周到，简单来说，就是企业可以根据工程实际情况，自主选择税负率较低的计税方法。从企业2015年的收入成本规模来看，我们的税负是肯定明显下降的。”

　　浙江中南建设集团董事局主席吴建荣说，在降低税负的同时，也会“倒逼”企业不断规范经营行为，建立健全内部财务制度，是企业自我净化、自我提升的一次重要机遇。

　　“从制度设计看，建筑、房地产行业实施营改增，既利好行业的长远发展，也使政策红利惠及各个环节。”华夏新供给经济学研究院院长贾康表示，建筑劳务、不动产进入抵扣链条，无论是对下游企业的“降成本”，还是对房地产企业的“去库存”都具有积极意义，是供给侧结构性改革的重要举措。

　　“过去，一些建筑企业只接项目不做项目，通过层层分包坐地分成。营改增将会倒逼企业索取进项的专项增值税发票，促进企业经营模式转变，专业分工细化。”贾康认为，针对营改增过程中出现的一些新情况，有关部门应密切跟踪加强研究，及时发现问题解决问题。让更多的企业尽享改革红利。(人民日报)

　　保利地产:加速推货,持续优化布局

　　保利地产 600048

　　研究机构：中投证券 分析师：李少明 撰写日期：2016-04-29

　　加速推货确保销售稳增。一季度公司实现签约金额451.3亿元(+131.35%),签约面积343.5万方(+117.19%)。3月份销售业绩大幅提升单月实现签约金额222.3亿元,同比增197%,环比增150%,创下3月单月历史新高。未来公司将紧抓市场回暖的窗口期,加大推货和去化力度,确保销售业绩稳定增长。

　　一季度末账面预收账款1513亿元,加一季度营业收入已占15年全年营收138%,16年业绩稳增长可期。预计16年销售金额1772亿元(+15%)。三费费率9.9%(-1.3个百分点)销售费用6.9亿元(+37%),管理费用6.1亿元(+16%),财务费用5.8亿元(+25%)。

　　净负债率较15年末下降1个百分点至84%,扣除预收账款其他负债占总资产比重为40.45%(-4.38个百分点)。

　　持续优化区域布局,加大补充土地资源。一季度新拓展项目21个,新增容积率面积460万方(+85%),权益比例66%,其中一、二线城市占比62%,平均楼面地价3674元/平方米。同时公司稳步推进项目开发,新开工面积505万方(+20%),竣工面积181万方(+74%),在建面积4133万方(+3%)。

　　截至报告期末,公司房地产项目覆盖64个城市,在建拟建项目共269个,总占地面积4720万方(+9%),可售容积率面积9695万方(+10%),待开发面积5558万方(+11%),待开发面积中一、二线城市占比71%。

　　地产业务持续领先,金融、养老加快布局。公司作为开发企业龙头,成本、规模优势不断凸显,目前项目储备丰厚且区位良好,将充分受益于市场好转,未来三年业绩将稳步增长。此外金融、养老业务布局日趋完善,金融业务将形成信保基金(15年累计管理规模413亿元)、保利资本、养老基金并驾齐驱的发展模式。

　　养老产业已形成一定规模,未来将坚定实施居家、社区、机构养老“三位一体”的发展战略,逐步形成养老地产开发、养老服务、老年用品销售、介护培训等成熟商业盈利模式。

　　公司将形成以地产开发为主,以地产金融和社区消费服务为翼的“一主两翼”的业务布局,预计16-18年营业收入为1424、1627、1839亿元,同比增速分别为15%、14%、13%,三年CAGR14%;16-18年最新摊薄EPS为1.35、1.62、1.84元,三年CAGR17%,对应PE7、6、5倍,6个月目标价12.5元,对应16年PE9倍,维持“强烈推荐”评级。

　　风险提示:销售低于预期,市场波动风险,板块布局不及预期。

　　华夏幸福:尽享模式红利,成长稳步前行

　　华夏幸福 600340

　　研究机构：中信建投证券 分析师：陈慎 撰写日期：2016-04-27

　　公司发布2016年一季度报,实现营收49.5亿,同比增长50.15%,实现归母净利润12.99亿,同比增长86.24%,EPS0.44元。

　　业绩亮眼,产业升级成果凸显:公司一季度经营数据表现亮眼,净利润增速幅度大于营业收入主要受益于:1、公司自去年以来持续优化业务结构,聚焦产业新城业务,一季度利润主要来自于产业发展服务等高毛利业务的贡献;2、管控效率提升,报告期内公司的销售管理费用率达4.89%,较去年全年下降0.34个百分点。

　　预计公司全年盈利能力将会在去年基础上进一步改善。公司一季度实现销售额211.24亿,已完成全年目标的24%,随着今年市场销售的持续向好和京津冀区域一体化的加速落地,公司销售有望维持高速增长的趋势,继续向全年870亿努力。

　　产业模式持续升级:公司产业新城模式再获拓展,继去年公司产业新城联盟企业不断壮大,今年1月和4月分别同全国智能机器人创新联盟和中航国际物流(天津)有限公司签订了战略合作协议,双方将在智能制造和航空产业链上结合公司自身产业新城模式展开合作,实现共赢,未来有望充分受益于国家产业战略转型升级。

　　扩张加速 融资助力:一季度公司新增土地面积67.89万平,拿地金额超过30亿,布局区域主要集中在京津冀和长三角区域。一季度公司新增6个备忘录,进一步扩大公司受托面积。

　　今年公司海外拓展又下一城,1月公司同印度方面签署合作协议,共同建设产业新城,未来随着国家“一带一路”战略持续深化,公司产业新城出海有望加速实现落地,为公司保持高速增长提供强大推动力。此外公司新增ABS 融资渠道,在多元融资渠道畅通的情况下,公司资本结构再获改善,未来在资本市场上公司的资金优势有望得到充分发挥。

　　投资评级与盈利预测:预计16-17年EPS 分别为2.11元、2.74元,维持“买入”评级。

　　金地集团2015年报点评:其水有尽时,其思无终极

　　金地集团 600383

　　研究机构：安信证券 分析师：陈天诚 撰写日期：2016-05-03

　　事件:公司公布15年年报,实现营收32762.07百万元,同比下降28.21%(前值31.00%);实现归属上市公司股东净利润3200.35百万元,同比下降19.94%(前值10.77%);每股收益0.71元,同比下降20.22%。

　　至水穷处,看云起时:1)销售毛利率小幅下降,高流动为竞争力:15年ROE下降至9.83%,毛利率下降至28.59%,总资产周转率下降至0.25;2)规模扩大三费比率有所提升:15年销售费率因销售规模扩大所致同比上升59.21%,因公司规模扩大管理费率同比上升103.28%,但得益于利息收入的增加,公司财务费率下降;

　　3)低息融资、现金充足盼助公司未来发展:公司总计筹集约155亿元,融资成本不断降低(加权融资成本5.32%)、优化公司财务结构(净负债率仅51%)。

　　专注成长、货值充足:1)暂时减少,繁华其后:源于结算面积减少,15年实现房产营收30530.11百万元,同比下降30.36%(前值30.88%),房产业务毛利率小幅下降至27.79%;2)做强城市、深耕发展:公司形成7大区域27城的布局,销售金额617亿元,同比增长26%,其中华南区域首过百亿;

　　3)去化超预期、货值充足:15年竣工面积达472万平米(16年预计竣工488万方),结算面积达265.66万平米,新开工面积405万平米(16年计划新开工500万方),15年新增土地储备447万平米,为近年来总投资和项目数最多的,其中一二线占比超过90%,总土地储备超2600万平米,货值充足。

　　机制创新、惟精惟一:1)跟投机制华丽登场:15年2月13日,旨在激励团队积极性,提升获取土地质量及项目运营效率,公司推出“有限合伙企业”模式的项目跟投机制;

　　2)创新思维MAX:公司积极运用互联网思维,相继推出HOME+产品创新行动等,15年6月携手小米智能家居在互联网+领域发力,着手将“LIFE智能家”无缝嫁接到八大产品系列中;3)物业管理业务快速增长:金地物业管理面积突破5000万方,覆盖36个城市,全年新增近38个项目。

　　投资建议:公司短期受结算结构原因有所下滑,未来公司将深耕既定城市,提升一二线占比,加速去化,公司储备货值近1300亿,预计销售额超过750亿,此外稳盛和物业等创新业务快速发展,融资成本持续下行,我们预计公司2016-2018年EPS为0.81、0.89和0.95,对应当前股价PE估值为15.1X、13.6X、12.8X,首次覆盖给予“买入-A”评级,6个月目标价14.25元。

　　风险提示:销售不及预期、投资不达预期

　　泛海控股:Q1营收高增长,金融、地产和投资全速发展

　　泛海控股 000046

　　研究机构：中投证券 分析师：李少明 撰写日期：2016-05-04

　　业绩高增,提速发展。受让民生信托59.65%股权从25%提高至93.42%,对期初及上年同期数进行追溯调整后,16QI营收50.8亿元(+193.55%),归母净利润1.8亿元(-37.65%)房地产结算收入增加使得收入大幅增长。

　　而公允价值损益和财务费用增加影响了净利的增长:1)公司将战略投资业务作为主要经营业务之一,故非金融类公司投资于债券、股票及其他少数股权投资收益均界定为经常性损益,期内由于市场下行,投资项目的公允价值浮亏一1.O亿元(上年度浮盈0.5亿元,同比-290%);2)费用化借款利息增加,财务费用5.1亿元同比+183%。

　　资金充沛,拟再度定增改善负债结构。截至16QI货币资金355亿元同比大增98%,超短债270亿元。资产负债率84%、净负债率194%,分别较15年底下降3个、64个百分点。15年定增已完成,以9元/股募资57.5亿元。2016年公司拟定增15.77亿股融资150亿元,大股东认购20%锁定3年,其余对象锁定一年。

　　拟40亿元增资亚太财险,110亿元投向武汉芸海园、泛海国际中心等项目。充沛的资金为内生增长外延发展迅速完善金融版图提供有利条件。3月又发行22亿元5年期利率5.60%和13亿元5年期利率5.29%的公司债。

　　房地产价值加速释放。在一二线核心城市的资源禀赋在财富集中度及城市竞争力提升下价值加速释放,开发项目货值不低于2500亿元,销售继续高增长,预计16年销售在180-210亿元(+20%—+40%)金融业落地有声,证券、信托、保险等从参控股到绝对控股,互联网金融搭建完成,金融全牌照版图快速完善,综合竞争力迅速提升。

　　民生证券、民生信托业务结构进一步优化,亚太财险、亚太再保险和亚太互联网人寿等增资或设立稳步推进,16年有望实现财险、再保险、互联网保险等业态协同发展。互联网金融方面,民金所已取得牌照,正筹备设立配套融资担保公司,已启动“民生金服”平台等三个应用平台以及云平台、大数据两个基础平台的建设工作,基金管理公司也正在筹建当中。

　　在集团全力支持下,金融全牌照集团基本构建完成,金融业起点高发展快,地产价值加速释放,投资正成为驱动业绩增长的新力量,三轮驱动长期高速发展。预计证券及信托业16年盈利增速50%,房地产业继续保持快速开发销售反哺金融业发展,“以金融为主体、产业为基础、互联网为平台的产融一体化”的国际化企业集团基础进一步夯实。

　　2016年是公司“三年打基础,十年创大业”的第三年,金融业综合竞争力迅速提升,在良好机制下将迅速跻身行业前列。当前合理资产价值20元/股,预测16-18年EPSO.54/0.79/1.11元,对应PE18/13/9倍,再次“强烈推荐”。

　　风险提示:房地产、金融业务发展不及预期,经济金融环境恶化等。

　　新湖中宝:销售业绩靓丽,未来发展可期

　　新湖中宝 600208

　　研究机构：长江证券 分析师：蒲东君 撰写日期：2016-04-27

　　销售表现亮眼,业绩小幅下滑。得益于公司一季度地产结算面积(4.24万方,+43%)的增长和结算收入(7.03亿,+105%)的大幅提升,公司营收同比上升43.04%。而伴随房地产结算收入的增加,公司营业税金及附加(+72.69%)也有所上升;同时因本期应付债券增加导致财务费用(+145.23%)大幅上涨,叠加投资收益的减少,本期公司净利润同比下降25.38%。

　　目前,公司项目主要布局于长三角地区的一二线重点城市。受益于一季度一二线城市房地产市场的强劲复苏,本期公司实现合同销售面积25.18万方,同比上升87%;实现合同销售收入39.04亿元,同比大幅上升207%。公司一季度亮眼的销售表现,为2016年公司实现121.9亿的销售目标奠定了坚实的基础。

　　财务结构稳健,资金较为充裕。截至本期末,公司资产负债率为74.31%,净负债率75%,负债水平总体可控,财务结构较为稳健。货币资金/(短期借款+一年内到期长债)比例为1.03,短期偿债能力优。本期末,公司35亿元公司债的申请获证监会核准,票面利率为5.50%,这将为公司未来房地产项目的开展以及互联网金控的发展提供坚实的资金支撑。

　　转换拿地模式,聚焦上海市场。2016年3月10日,公司通过收购上海亚龙古城房地产开发有限公司100%股权的方式获取上海市黄浦区一旧城改造项目。该地块位于上海内环内,占地9.09万平方米(旧城改造),建筑面积为23万平方米。

　　通过收购公司股权获取项目的方式,不仅降低了公司拿地成本,同时也有利于公司布局于一线城市的中心,未来获利空间较大。公司目前存货大多位于一二线去化周期较短的发达城市,受益于一二线城市销售持续向好,公司未来盈利空间广阔。

　　投资评级:预计2016、2017年EPS分别为0.17和0.21元/股,对应当前股价PE为21.74和17.61倍,维持“买入”评级。

　　风险提示:销售不达预期,互联网金控业务进展缓慢。

　　华侨城A:酝酿新硕果,铸就新篇章

　　华侨城A 000069

　　研究机构：中信建投证券 分析师：陈慎 撰写日期：2016-04-27

　　华侨城A发布2015年年报,实现营业收入322亿元,增长4.9%;实现归属母公司净利润46亿元,下降2.8%;每股收益0.64元。

　　利润率有待优化,旅游分拆再落子:公司2015年增收不增利主要在于本期深圳本部高毛利项目结算的规模有所下降导致综合毛利率回落,预计2016年利润率有望实现企稳改善。公司2015年全口径房地产销售金额约252亿,同比增长8%,2016年全口径可售货值超过500亿,预计16年销售金额在270-280亿左右,同比增长5-10%。

　　旅游综合业务方面,公司2015年实现全口径游客接待量突破3300万人次,同比增长7.5%,超越我们年初3200万人的预期,新业务方面,公司文旅科技于10月份成功在新三板挂牌后又推动在主板上市,以文旅科技为契机,我们认为公司旗下的新业务包括文化演艺等方面未来都具备分拆的可能性。

　　投资方式多面开花:本期公司新增土地储备208万平米,首次进入南京,还通过股权收购的方式获取了花伴里集团下的旧改项目,未来还将积极寻找西安、南昌、桂林等地的项目机会。

　　我们从2014年以来一直强调公司模式的升级,除了既有优势产品的拓展,公司也在积极推进轻资产模式,包括管理输出以及文化旅游景区的合作并购,2016年我们可以期待相关资源的落实。

　　再融资+股权激励落地,助推发展提速:2015年末公司短债压力和净负债率都出现了明显的下降,皆处于历史低位。另外公司于2015年3月份启动股权激励计划,已经于10月完成,授予价格4.66元/股,涉及公司高管及骨干271名,在此次管理层换届后,股权激励的适时推出,也将对公司新一轮模式升级、经营提速带来明确意义。

　　盈利预测与投资评级:我们预计公司16-17年EPS分别为0.60元、0.65元,维持“买入”评级。

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