【九江楼市房价走势】深圳房价走势：深圳楼市又“疯” 房价直逼5万元

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　　金融屋财经网(www.joewu.cn)5月23日讯

　　深圳楼市均价直逼5万元/平米 预计后市价格维持稳定

　　5月21日，深圳光明区中粮云景国际开盘热销，打破了“3·25”新政以来深圳楼市的平静。

　　据了解，中粮云景国际开盘售出592套，揽金20亿元。据案场工作人员透露，原计划只推390套，当天到场约有1500人，后来一共加推了3次，总共推出600套。

　　这不是深圳新政后第一个大热的楼盘，4月中旬开盘的半岛城邦三期吸金57亿元，深业东岭5小时劲销九成，均取得不错的销售成绩。

　　均价直逼5万元/平方米 

　　在近一个月时间里，深圳楼市多次出现疯狂交易，难道深圳楼市调整不到2个月，行情即将再次爆发?

　　据媒体记者了解，中粮云景国际项目位于非传统热点区域的光明区，价格区间在3.5万~4万元/平方米。

　　深圳市规划和国土资源委员会官网显示，中粮云景国际项目备案价格区间为3.6万~4.2万/平方米，其中71平方米两房备案价最低为每平方米3.65万元，大户型129平方米4房备案价最高，为每平方米4.2万元。

　　对于均价直逼5万元/平方米的深圳来说，光明区以及中粮云景国际项目均属于价格洼地。

　　家家顺市场观察员任先生表示，深圳市场呈现分化态势，前海一个楼盘以高于市场预期价格加推，虽然只有40套，最终卖出10套;而中粮云景国际开盘价格低于市场预期价格的10%，市场对深圳楼市长期看好，低价开盘能够获得市场欢迎。

　　半岛城邦三期开盘热销也是属于典型的打折出售，据了解，该盘因为地块为1996年批地，三期开盘土地使用年限仅剩50年，所以不到8万元/平方米的价格出售。

　　热销的深业东岭项目，均价6.5万~7万元/平方米，对比位于罗湖64407元/平方米的成交均价，任先生认为价格符合市场预期，靠近黄贝岭公园，地铁物业以及引入翠园学位给项目加分，学位房是支撑价格比较重要的一个因素，较多人认为未来罗湖将会补涨。

　　深圳市规划和国土资源委员会5月1日公布的数据显示，4月份深圳楼市成交套数2340套，遭遇“腰斩”，成交均价49876元/平方米，环比微降。当月，深圳新建商品住宅成交套数环比下降47.55%，二手住宅成交套数环比下降54.47%。

　　从数据来看，“3·25”新政后的深圳楼市量价齐跌，个盘的热销并不足以代表整个楼市的走向。

　　光明区以及整个深圳市场均出现一二手楼价倒挂的情况。中原地产数据显示，深圳4月二手房成交均价降至54807元/平方米，均价仍高于深圳新房价格。

　　对此，任先生认为，深圳一二手房价格倒挂主要是因为新政后新开盘主要在非中心区，中心区新盘少，市场定价区域理性，而二手房则均衡了深圳楼市价格，所以出现二手楼价高于一手房的情况。

　　预计后市价格维持稳定 

　　深圳市规划和国土资源委员会网站最新数据显示，深圳楼市下跌态势出现扭转，5月9日到5月15日，一手住宅成交528套，环比大幅上升94.8%;深圳中原研究中心的监测数据显示，二手住宅共成交1105套，环比上升57.6%。

　　深圳中原研究中心认为，市场现状仍然比较悲观，仅一周成交量的反弹并不能说明市场已开始复苏，预测未来一段时间内，市场成交量将会持续低位震荡。

　　深圳中原董事总经理郑叔伦表示，就目前情况来看，5月份仍是政策消化期，市场悲观情绪能否缓解，新盘的定价将显得尤为关键。从近期入市项目来看，开发商正摆正姿态，定价相对合理，优惠折扣也不断加码，刚需客们可择机入手。

　　短期来看，前期入市项目较少，且以刚需项目为主，未来一段时间新房成交备案量将持续处于低位，价格有望小幅震荡。长远来看，无论是供求关系还是城市配套，深圳楼市的发展仍具有很大的潜力。

　　据中国指数研究院数据统计，5月11日~17日，深圳市共成交一手住宅494套，环比上涨12%。家家顺数据显示，5月11日~17日，深圳市共成交1319套二手房，环比上涨17%。

　　据深圳特区报报道，对于后市发展，深圳链家市场研究中心分析表示，现在政策“出尽”，市场趋于稳定，前期积累的置业需求将会陆续释放，预计成交量进一步增加，价格维持稳定。

　　房地产行业增收不增利局面加剧 中小房企有喜有忧 

　　房地产上市公司一季报显示，多家上市房企实现“开门红”，营业收入和销售面积均大幅增长，个别公司单月业绩创历史纪录。不过，由于调控政策收紧，5月一线城市成交量环比出现明显下降。分析人士指出，房地产行业分化现象将更突出，龙头房企业绩向好。

　　一季报增收不增利 

　　在去库存和宽松信贷政策的作用下，一季度以上海和深圳为代表的一二线热点城市房价和成交量同比大幅增长，这使得深耕一线城市的房企收获明显。

　　目前已经公布一季报的137家沪深上市房企实现营业收入总额达到2238亿元，同比增长49.4%;预收账款达到11433亿元，同比大涨52.5%。

　　受一线城市商品房住宅结转收入同比增加影响，部分上市房企今年一季报销售业绩创下历史新高。保利地产今年3月份销售业绩大幅提升，单月实现签约金额222.34亿元，同比增长197%，环比增长150%，创下3月单月历史新高;万科一季度累计实现销售面积545.7万平方米，销售金额752.4亿元，同比分别上升37.6%和59.5%，增速为近5年来同期最高。中粮地产一季度营业收入同比增390.06%。

　　值得注意的是，受益于一线城市限购和高地价的“溢出效应”，一季度二线城市楼市升温带动中小房企业绩明显增长。新城控股、栖霞建设、福星股份等上市公司一季度经营数据显示，受惠于合肥、南京、苏州、武汉等二线城市房市转暖，其一季度业绩明显增长。

　　不过，在营收大幅增长的背后，上市房企利润率同比继续下滑。一季报显示，上市房企平均毛利率和净利率仅有29%和7%，同比均出现下降，尤其是去年同期净利润率为9.8%，同比下降幅度达2.8个百分点。这说明房地产行业增收不增利的局面进一步加剧。

　　中小房企有喜有忧 

　　尽管一季度房地产行业整体向好，但房企业绩分化明显，沪深两市137家上市房企中，有39家上市房企一季报出现亏损。

　　进入二季度，部分城市楼市政策收紧，买家入场更趋谨慎。一线城市成交量已经有所下滑。以北京为例，5月上半月，北京楼市成交环比下滑三成。中原地产首席分析师张大伟认为，一季度爆发后，市场出现冲高回落迹象。整体上看，北京、上海、深圳均在调控影响下出现了放缓的迹象。

　　截至5月23日，按照申万行业分类，两市目前有29家上市公司公布了上半年业绩预告。目前公布半年业绩预告的房企主要以中小房企居多。部分公司业绩表现不佳，其中城投控股、荣丰控股和冠城大通预计净利同比大幅下降，荣盛地产、美好集团、滨江集团等仍保持较快的净利增长。前期表示将全面转型的中茵股份则预计上半年净利润同比大幅增长。

　　尽管目前尚无龙头房企发布上半年业绩预告，不过从4月份销售数据来看，该类房企销售面积和金额可望大幅增长。万科今年前4个月销售规模已突破千亿大关。万科4月销售数据显示，4月实现销售面积264.2万平方米，同比增长80.6%;销售金额356.5亿元，同比翻倍。今年1-4月份累计实现销售面积809.9万平方米，销售金额1108.9亿元，较去年同期数据分别同比增长49.4%和73.0%。

　　保利地产公告显示，4月实现签约面积141.59万平方米，同比增长44.22%;实现签约金额200.61亿元，同比增长50.24%。1-4月，公司实现签约面积485.12万平方米，同比增长89.24%;实现签约金额651.86亿元，同比增长98.39%。

　　此外，近期亿翰智库发布的《2016年1-4月中国典型房企销售业绩排行榜TOP150》显示，2016年1-4月，45家典型企业中有近一半的房企完成年度销售业绩目标的三分之一。其中，首开、恒大、深业、旭辉、越秀、融创等企业表现较好，已经完成全年业绩目标的40%以上。首开股份和恒大地产前四月分别完成销售金额123亿元和907亿元，分别完成全年业绩目标的48%和45%。

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