【中山未来5年房价走势】未来房价走势10大预测：2016年下半年房价会跌吗？

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　　金融屋财经网(www.joewu.cn)06月29日讯

　　1、大城市的房价还有一段上涨空间。

　　中国的城市模式完全不同于美国。我们是摞起来的城市，密度高，人口高度集中。这种趋势一旦形成，很难改变。你让中国人过“买个牙刷也要开车10分钟”的生活，是不可能的。所以，有人口增量的城市，房价很难回落。加上人民币货币供应量长期偏高，所以房价只能不断上涨。

　　2、房产税的出台将使楼市未来发生深刻转变。

　　房产税的出台至少将在以下三个方面逐渐发挥作用：

　　首先是改变人们的理财观念。以往可能是买房就发财，但是从房地产税落地之日起，这一途径的发财概率就降低了。

　　其次，将可能改变城市的资源配置。随着市民纳税人意识的觉醒，人们对于上缴的税款天然有追问透明度和去向的要求，这一要求倒逼政府部门在资源配置端重新调配资源。

　　最后，房地产税的出现对于实体经济的影响也是巨大的。此前，由于持有土地、房产的成本极低，很多非房地产企业蜂拥进入这一市场，而且也确实获利丰厚。

　　3、计划生育政策并不会改变楼市发展大势。

　　全面放开二胎，这虽然确实是一个很大的利好，但还没到足以改变整个楼市发展大势的程度。好处还是一定有的。有经济学家分析说，日本和欧洲部分国家过 去的教训表明，人口拐点到来前后，经济危机如影随形，首当其冲是对房地产的冲击。从这个意义上说，二胎政策的放开，对楼市来说将犹如一场及时雨;即将终结 的人口红利，有望因此重获生机。

　　4、房地产企业将大量消亡、转型。

　　曾经有无数专家在说，中国楼市正在上演大逃亡，逃亡的路线包括：逃离三四线城市、逃出郊区、逃离高债务、逃向多元化、逃往海外。现在看来，都应验 了。未来10年，这种趋势将延续下去，大量中小房企将被收购，转型，或者死亡。最终，国内也许只剩下一百来家大房企，而且是多元化发展的。大量的人员，将 离开这个行业另谋出路。

　　5、未来将有部分将沦为鬼城或空城。

　　未来三、四线城市人口总体将持续外流，而一、二线城市人口总体将继续保持流入态势。三、四线城市目前商品住房高库存及滞销问题已经较为严重，而其未来的人口又呈流出态势，随着住房供给结构性过剩问题的突出，未来将有部分新城将沦为鬼城或空城。

　　6、逆城市化很难出现。

　　很多国家在充分城市化之后，会出现逆城市化。也就是城里人到农村买地，建别墅。未来10到20年，中国很难出现这种局面。因为中国人多，耕地少，土地国家所有。此外，公共资源的不均衡分配，也让去农村居住的人，生活不方便、不安全。

　　7、商铺面临价值重估。

　　商铺面临的最大问题是，“提袋消费”(服装、鞋帽、家电等)日益被网购取代，支撑商铺价值的只剩下“体验式消费”(餐饮、电影、培训、溜冰场)。传 统商业旺 区的街铺，可能是最危险的资产，因为单价太高。此外是人口流失城市的郊区、新区的综合体。“一铺养三代”越来越困难，“三代养一铺”的悲剧随时发生。

　　8、写字楼跟住宅价格将长期倒挂。

　　在一线城市，一直存在一种现象：同样地段、同样档次的住宅和写字楼(含商务公寓)，住宅更贵。为什么?原因有三：

　　第一，商业物业基本上没有学位，不能落户口;第二，商业物业土地使用年限短;第三，管理费水电价格高，一般不能通煤气。

　　网络时代，在家办公、分散办公、郊区办公正在成为时尚，写字楼的“刚需色彩”不足。一个人在办公室，可能只需要3平米就够用了，但对住宅面积的需求 是多多益善。未来这种现象将持续，投资房地产还是要首选大城市中心区的住宅。当然，如果你希望现金流充裕，就是要投资好的写字楼。

　　9、销量下跌不是因为限购。

　　表面上看，销量下跌是因为限购导致有效购房者减少，而实际上是因为供应量的减少，一线城市在2015年以来土地供应持续减少，到了2016年更是少得可怜。举个例子，上海未来5年土地规划显示，平均每年只有12平方公里的新增用地，考虑到交通、工业和其他用地，这些土地大概只有三分之一能够进入房地产市场，而真正用于商品房开发的则更是少得可怜。

　　房改以来，商品房经历过三轮大范围降价，但都是大涨小跌，以北京为例，分别是：

　　2008年，北京房价出现了连续半年多的下跌行情，累积下跌超过13%，其原因是当时购房政策和货币政策收紧。收紧的原因是2007年以前北京房价出现暴涨，2005-2007年房价累积上涨超1倍，仅2007年就上涨超六成。而下跌行情在2008年下半年即告停止，随之上涨。

　　10、一二线城市商品房销售仍然较为乐观。

　　虽然现在从房价收入比来看，房价的确较高，但由于供应量有限，且炒房资金都集中于这些城市，他们对购房欲望较为强烈。即使没有刚需支撑，这些投资需求也能够消化开发商的库存。

　　总的来说，一线城市的调整是短暂的，而上涨则是长期的。而且政策的刺激效果正在衰减。随着部分二线城市房价的接棒猛涨，分析人士表示，这些城镇中心在未来几个月里将继续引领全国范围的价格涨势。尽管绝大多数城市房价环比都出现上涨，但城市间涨幅差异仍然较大。市场的规律主要是量高价高，量低价格可能就会往下走，但是目前来看一线城市以及一些热点二线城市现在的库存基本在12个月甚至8个月以下，因此后续价格上涨的压力还是比较大。

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