二手房营改增政策_营改增最新政策影响建筑业——房价会降吗？

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　　金融屋财经网(www.joewu.cn)4月8日讯

　　随着最后4个行业——建筑业、房地产业、金融业、生活服务业告别营业税，这场涉及近千万户新纳税人、全年减税超5000亿元的重大改革将对企业和个人税负影响几何?记者多方采访求解答案。

　　二手房交易优惠平移 个人卖房要多缴税吗

　　实施方案中，百姓最关注个人卖房是否要多缴税?目前，我国二手房转让需缴纳5%的营业税。

　　根据新规，增值税替代营业税后，个人购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税;个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的，免征增值税。而且即便税率相同，由于增值税计算方法不同，计税依据需转化为不含税价，实际税负还会更低。  

　　伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析，此次二手房交易营改增政策基本可以看作是对现有营业税政策的平移，征税税率、年限和范围等与之前变化不大。总体看对二手房市场影响微乎其微，不会增加交易环节的税收负担。

　　中国国际税收研究会学术委员汪蔚青算了一笔账：市民出售购买2年内房屋，如果销售额总价100万元，本来需缴纳营业税5万元。现在按增值税算，把100万视作含税销售额，那么不含税销售额就是：100/(1+0.05)=95.24万元，即4.76万元是应缴纳增值税额，相比营业税少了0.24万元。

　　房地产业迎减税利好 房价会降吗

　　实施方案落地，房地产业从此前征收5%的营业税，改为适用11%的增值税率。人们关心，买房会因此降价吗?

　　专家指出，房企成本主要有三大块：建筑安装及配套设施成本、土地出让成本以及财务成本。成本高低直接影响房价。建筑业和金融业与房地产业一并纳入营改增试点，有助于降低盖房和融资成本。  

　　方案最受关注的，是明确房地产项目以扣除土地出让金后的余额为销售额。目前土地出让金约占房地产成本的30%到40%，一线城市甚至更高。

　　“土地问题直接影响的就是房价。”中国社科院财经战略研究院研究员张斌说，土地出让成本可在销售额中抵扣，有助于减轻房企税费负担。但由于政策刚发布，最终对房价影响几何要视后期执行和抵扣空间界定等具体情况而定。

　　金融业整体税负无影响 银行服务变化几何

　　金融服务主要是经营金融保险的业务活动，改革后由原来5%的营业税率改为6%的增值税率。

　　专家认为，改革不会对金融业整体税负产生重大影响。“从营业税改为增值税后税率增加了一个百分点，但考虑到可抵扣因素，特别是不动产抵扣，金融业税负应能实现只减不增。”张斌说。

　　全球知名会计师事务所毕马威分析，纳入增值税体系后，金融机构可对费用支出做进项税抵扣，因此并不预期金融机构将对利率或服务收费进行重大价格调整。  

　　此外，方案还明确一些优惠政策，如金融机构农户小额贷款、国家助学贷款、个人住房贷款都列入免征增值税的范围;存款利息、被保险人获得的保险赔付等属于不征收增值税项目。

　　上海财经大学教授胡怡建认为，营改增后，金融业通过抵扣不动产、系统改造、服务外包等减税的可能性较大。但对整个产业链来说，由于贷款利息和费用不能抵扣，对目前企业和个人贷款影响不会太大。

　　生活服务业获免税优惠 日常生活受益多少

　　托儿所、幼儿园提供的保育和教育服务，养老机构提供的养老服务，婚姻介绍服务，殡葬服务，个人销售自建自用住房、学生勤工俭学提供的服务……方案明确了数十项免征增值税项目，保障百姓基本的公共服务。  

　　而对于生活服务业从原来5%营业税变为6%增值税，汪蔚青认为，由于有进项抵扣，行业税负仍有可能下降。以餐饮业为例，购买厨具设备、桌椅板凳可按17%税率抵扣;对餐馆装修可按11%税率抵扣。但占大头的原材料成本，如在集贸市场购买肉和蔬菜等很少能开到发票，抵扣就无从谈起，因此税负具体下降情况有待观察。

　　此外，由于餐饮、美容、酒店等年销售额未超500万元的小微企业占比较大，这些小规模纳税人将按3%的征收率简易征税，低于原先营业税税负。

　　“虽然生活服务业税负有可能下降，但一般消费者很难从价格上感受到。”汪蔚青说，商品和服务价格最重要的决定因素是供求关系，而不是税负。考虑到餐饮等服务业人力和租金成本不断上升，即使税负下降商家也很难让利给消费者。

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