【房贷提前还款计算器】房贷提前还款 专家提醒不是每个人都必要还贷

【www.joewu.cn--银行】

自发布房贷新政已有一个多月来，使得此前大部分被政策“禁锢”的二次置业需求得到释放，不少人有了提前还贷的打算。记者了解到，还清首套房贷就能首付三成买第二套，还可能享受到利率优惠，我市部分银行提前还贷已经开始“打涌堂”。那么，房贷新政下，到底该提前还贷还是理财？也是市民关心的话题，为此，记者采访了业内专家，为市民支招解答。  

部分银行  

提前还贷的数量增加  

来自部分银行和房屋中介的信息显示，最近两个月，申请提前还贷的人增加明显，前期每个月提前还贷量通常在1亿左右，近期已超2亿。据了解，部分银行提前还贷已需排队等待2—3个月。在建行成都第六支行个贷中心，负责提前还贷的工作人员在接受咨询时表示，现在还款已经要排到明年二月份。  

根据记者了解，我市各家银行对提前还贷都有具体的要求。第一是时间要求，都需要提前预约。一般要在电话或书面申请后，携带自己的身份证、借款合同到银行办理审批手续。其中，工、农、中、建四大国有银行都要求至少提前一个月预约登记，并且最少还款满一年才可以提出申请。也有银行可以随到随还，招商银行成都锦江支行个贷中心工作人员表示，用户随时可以去营业厅填写申请表，两周内扣款，三个工作周后注销，只需一个月就可以完成提前还款。第二是还款手续要求。借款人要提前还贷，如果是转按揭业务的客户和业主，最好还要找专业的担保机构来做委托公证，以免出现业主提前还款后客户不买或是客户用首付帮业主还清尾款后业主涨价的风险。银行个贷中心相关人士也提醒市民，勿忘退保及解抵押：市民如果结清贷款的话，一定不要忘记去解抵押这个环节。借款人要携带房产证，结清证明和抵押在银行的他项权利证去各区住建委办理解抵押。这样才可以说完全是属于自己的财产。  

专家提醒  

不是每个人都必要还贷

专业人士建议，市民有多笔还款方式和期限不同的公积金贷款、商业性贷款，在提前还贷的顺序选择上，建议先归还期限长、等额本息还款法的商业性贷款，再选择期限短、等额本金还款法的商业性贷款，最后才是公积金贷款。  

此外，对于目前有贷款，且短期内又有购房计划的，建议可先不提前还贷，提前还贷资金可通过银行理财产品实现增值，然后作为以后新购入房产的资金，避免出现一套房低利率的贷款还掉了，现在又要去贷高利率的二套房贷款。  

理财专家：三种情况不宜提前还贷

一、签订贷款合同的时候享受7折到8.5折的利率优惠。由于已享受较低折扣的利率优惠，目前又处于降息通道中。若央行在年内无降息动作，即使明年1月1日按照最新利率执行，利息也只会比前期更低。  

二、等额本金还款期已过1/3的购房者。由于等额本金是将贷款额总额平分成本金，根据所剩本金计算还款利息。也就是说，这种还款方式越到后期，所剩的本金越少，因此所产生的利息也越少。在这种情况下，当还款期超过1/3时,借款人已还了将近一半的利息，后期所还的更多是本金，利息高低对还款额影响不大。  

三、等额本息还款已到中期的购房者。等额本息还款把按揭贷款的本金总额与利息总额相加，然后平均分摊到每个月中。其中每月贷款利息按月初剩余贷款本金计算并逐月结清。也就是说，每月还款额中的本金比重逐月递增、利息比重逐月递减。到了还款中期，已经偿还了大部分的利息，因此提前还贷意义也不大。  

根据  

多方咨询，记者总结了一下，以下三种情况的购房者，提前还贷并不划算。一是原先享受了7折利率贷款的购房者。据记者了解，目前我市银行最高仅有9折利率优惠，所以，购房者几乎很难再贷到7折优惠利率，有闲置资金可以选择银行短期理财产品。第二种情况是，等额本金还款超过五年。也就是说，等额本金还款已经超过了五年,贷款早期还款中大部分为利息，超过五年再提前还款，还掉的基本为本金。第三种情况是，投资收益大于房贷利率。市民如果手头有其他更好的投资理财项目，比如，股票、基金、债券等，或者有一些商业投资买卖的市民，如果投资收益率高于贷款利率，则没有必要选择提前还贷。  

交通银行理财分析：是否提前还贷不仅要考虑该笔贷款的利率条件，家庭目前的收支状况，未来的资金需求，夫妻双方的工作情况，也要结合现阶段国家的经济局势、宏观调控政策，市场的走向，需要综合多个变量进行全盘考量。  

首先该案例中的房贷为公积金和商业组合贷款，这种类型的贷款具有利率相对较低(与纯商业贷款相比)、贷款金额相对较高(意味着利息支出也相对较高)等特点。一般组合贷款利率为4.9%左右，远低于6.55%的基准利率，在通常情况下，如果理财的收益高于5%的贷款利率，则可以简单地认为不提前还贷是划算的。  

该家庭现金流相对充沛，房贷支出并没有对生活质量带来太多影响，不存在为增加月可支配金额而提前还款的必要性。相反，如果将12万元积蓄用于提前还款，可能会导致应急资金不足。  

同时需要注意的是随着孩子的成长，教育上的支出会在未来不断增加，为孩子准备教育金已经需要提上日程。  

最后从宏观层面来看，近期央行货币政策宽松，资金市场流动性较为宽裕，有降息预期。加之A股市场在沪港通等利好政策刺激下有回暖迹象。显然，这样的大环境，不提前还款较为有利。  

综上所述，不提前还款可以带来更多的选择性与更多的投资机会，对该家庭或更为有利。  

那么如何打理这笔资金？客户可以购买一部分交通银行保证本金与收益的稳添利系列产品，150天收益在5.1%左右。此外搭配一款兼顾股票与债券的混合型基金，譬如最近发行的汇丰晋信双核策略混合型证券投资基金。而每月的结余，可以根据家庭自身风险承受能力选择交行基金营养组合进行定投，也可以选择保证本金交行沃德薪金定投组合产品。  

是否有大额贷款享受低折扣？  

据了解，银行对于不同借款者，在不同时期给予的利率折扣不同。几年前的购房者可以获得银行八五折、八折甚至七折的优惠利率，这已经属于银行贷款利率中极其优惠的了。这种情况下提前还贷的话，所享受利率折扣就没有了。另外，公积金购房政策含有一定的福利性，一般同期的贷款利率大大低于商业银行利率。如果购房者正有数额可观的贷款享受这两种类型的低利率折扣，那么最好就不要提前还款。因为记者了解到，目前太原首套房贷最低折扣也顶多八五折，而且只有少数人才能获得。购房人贸然还完低折扣贷款再贷款，即使按照首套房优惠，也很难能获得之前的折扣了。  

还款是处于初期还是后期？

银行人士告诉记者，房贷分为等额本金和等额本息两种还款方式。其中，等额本息每月还款额中的本金比重逐月递增、利息比重逐月递减。如果等额本息还款已经到中期，此时再来提前还贷更多偿还的是自己的本金，并不划算。而等额本金是将贷款额总额平分成本金，根据所剩本金计算还款利息。当等额本金当还款期超过1/3时，其实借款人已还了一半的利息，再选择提前还贷的话，偿还更多的还是本金，不能有效地节省利息支出。因此，想要提前还贷的购房者可以考虑自己所处的还款阶段，如果还款时间不长，选择提前还贷可有效节省利息支出;如果是在中后期，已经偿还了大部分利息，就不适合提前还贷。

本文来源：http://www.joewu.cn/licai/9811/