房产泡沫破灭的后果_房价泡沫破灭的后果 谁最受伤？

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　　金融屋财经网(www.joewu.cn)6月16日讯

　　都说，"上帝欲使之灭亡,必先使之疯狂"。今年以来一二线城市轮番上涨，这边北京上海深圳刚涨完，那边南京、苏州、杭州、合肥等二线城市接棒领涨。大涨了数十年的中国的房地产还能笑多久?泡沫破裂之后又会发生怎样的故事呢?

　　【2016年房价又涨了一波】数据显示，中国房价自2015年年初以来平均上涨11%。北京、上海和深圳等所谓一线城市的房价以30%的涨幅领涨。近期，这一涨势已蔓延至规模略小的二线城市，今年迄今为止二线城市房价已上涨5%。4月，全国70个大中城市中，65个城市房价环比上涨，只有太原、哈尔滨、唐山、三亚、锦州5个城市房价环比下降。清华大学恒隆房地产中心数据显示，2006年以来，前覆盖北京、上海、天津、深圳、成都、大连、武汉和西安八个典型城市总体上涨255.1%，年均上涨13.5%。(图为新建商品住房中心城区同质价格指数)

　　【楼市是真复苏还是假繁荣?】近日，华尔街日报发表了一篇题为《中国房地产类股为何没有随房价一同上涨》的文章，文中指出，中国最近出现一波房地产市场繁荣，但却没有从房地产开发商股票的走势上反映出来。这种脱节是对投资者的一个警告：即当前的房地产复苏不可持续。

　　【房价暴涨地产股却跌了20%】A股住宅建筑商的股票并未表现出同样的乐观趋势。基准A股房地产类股指数今年迄今已下跌20%，表现逊于大盘。第一季度在A股上市的房地产开发商的平均净利润率降至7.9%，2014年年底则为10%。在香港股市，大型中资房地产开发商的股价已下跌14%。在允许外国投资者自由进入的港股市场，许多中资开发商目前股价都低于其账面价值。

　　【房价暴涨动因：人民币看跌】与2008年到2010年的那一波暴涨相比，本轮房产价格飙升可能还多了另一个重要动因，即人民币汇率看跌。当许多投资者预期人民币未来会继续贬值时，他们的合理选择首先是将手中的人民币换成美元。然而，为了缓解资本出逃压力，近期央行和外汇当局明显收紧了外汇管制，原先相对容易的外汇兑换，特别是向境外汇款变得异常困难。这条“出海”的路也被堵死，就使得那些拥有一定闲钱的居民更加焦虑。过去十多年来的经验告诉他们，如果不想眼睁睁地看着手中的人民币越来越不值钱，唯一有利可图的便是买房。

　　【楼市泡沫论持续10年了】中国房地产市场化走过了18个春秋，至少从10多年前，关于楼市是否存在泡沫的争论就没有停歇过。经济学家易宪容、谢国忠10年前就曾提示房地产市场存在泡沫，房价会下跌。10年来，他们经常发布关于房地产泡沫的言论，预言“房地产市场将发生根本性转变”、“2016年中国将爆发房地产危机”。这些言论让一些坚信楼市泡沫论的拥趸们伤心懊恼——总是等着房价下跌，却发现越来越买不起了。

　　那么问题来了，随着人民币汇率回顾预期以及去库存政策生效，喊了十年的房产泡沫啥时候能破裂呢?假设是泡沫，一定会有破灭的那一天，是马上就破还是很多年以后?坚持不买房，等着泡沫破灭后遍地白菜价的好房?一起来看看日本、美国、香港当年的楼市泡沫是怎么刺破的?

　　【日本：20世纪90年代房地产泡沫】日本、美国、中国香港都经历过楼市泡沫的破灭。先来看看日本，1985年借助广场协议，日元迅速升值。再加上日本政府实行了金融缓和政策，这些都使得日本拥有了大量过剩的流通资金，大量资金涌入了股市和房地产。当泡沫多到一定程度1991年楼市终于崩盘，最大跌幅70%，并遗留下来高达6000亿元的坏账。

　　【美国：次贷危机引发的金融海啸】上世纪80年代开始，美国一些从事房屋信贷的机构，开始了降低贷款门槛的行动，不仅将贷款人的收入标准调低，甚至没有资产抵押也可得到贷款买房，进而形成了比以往信用标准低的购房贷款，“次贷”也因此得名。2005年，美国的房地产泡沫达到了历史最高点，为美国GDP的172%左右。2008年，美国房地产市场泡沫的破灭成为这场始于美国、席卷全球的金融风暴之导火索之一。(图为近年来美国房价指数走势)

　　【香港：1998年香港地产泡沫破裂】1981年，香港已成为仅次于日本的全世界房价最高的地区。而在1984年-1997年，香港房价年平均增长超过20%。1996年，香港竟出现买房前必须先花150万港元买一个号的怪事。就在香港的房地产泡沫达到顶峰时，东南亚金融危机降临了。1998年-2004年，香港楼价巨幅下跌。

　　【地产泡沫破灭，老百姓最受伤?】房价泡沫若破裂哪些人损失惨重呢?首当其冲的是在最高点购入房产的老百姓。房地产泡沫破灭后，房价出现下跌，需求急剧下降，房价再继续下跌，形成恶性循环。购房者多数高价按揭，房子会成了负资产。据专家计算，从1997年到2002年的5年时间里，香港房地产和股市总市值共损失约8万亿港元，比同期香港的生产总值还多。在这场泡沫中，香港平均每位业主损失267万港元，有十多万人由百万"富翁"一夜之间变成了百万"负翁"。

　　【房价大跌，银行业不能幸免】“泡沫一旦破裂，银行贷款的重要基础垮了，后果很严重，甚至会引发金融危机。”正如湖北副省长曹广晶近日发文所言，世界上没有只涨不跌的物品，泡沫吹过了总是要破裂的，当最基础的标的物出现下跌，在这基础上建立起来的大厦就会轰然倒塌。违约的人多了，银行不能缺乏流动性，手里拿着大量的房子必须尽快变现。地产开发贷、住房按揭贷、政府平台公司贷款，以及各类企业贷款的抵押物有多少是跟房产、土地有关，这个比例非常惊人。枕头财经注意到，2015 年末，人民币房地产贷款余额21.01万亿元，同比增长21%，增量占全年各项贷款增量的 30.6%，比上年占比水平高2.5个百分点。

　　【重温1993年海南房地产崩盘】1993年6月，海南房地产全线崩盘：全省1.3万所房地产公司中95%陷入倒闭，数千家开发商卷款逃离。占全国总人口数仅0.6%的海南省留下的积压商品房数量占全国总量的10%。全省“烂尾楼”高达600多栋、1600多万平方米，闲置土地18834公顷，积压资金800亿元，仅四大国有商业银行的坏账就高达300亿元。

　　引用经济学家、中国人民大学教授黄卫平的观点："在这个世界上，凡是靠房地产拉动的国家，结果没有不崩盘的，世界老大美国靠房地产拉动经济结局是崩盘。”这个地球上凡是靠房地产拉动经济的国家结局大都是崩盘，尤其当房地产和金融紧密结合成为一种金融衍生工具时，当前应该严查通过杠杆炒房者再继续催生泡沫导致房地产信贷过度膨胀，应该警惕可能酿成较大的金融风险。

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