星河智善生活|智善生活挂牌新三板 星河欲借道金融弯道超车

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　　日前，深圳星河旗下物业板块——智善生活股份有限公司(836397.OC)挂牌新三板，这是星河集团旗下首个分拆上市的业务板块。

　　随着今年4月星河控股集团正式成立，集团业务也整合为包括地产集团、置业集团、金融集团在内的三大产业集团，星河的资本化和金融化之路提速。

　　在地产和置业业务谋求资本化之外，21世纪经济报道记者独家获悉，星河集团在金融领域也已低调完成包括保险、银行、创投和互联网金融在内的全产业链布局，星河期望借此实现弯道超车。

　　资本化第一枪

　　物业管理业务的上市拉开了星河集团资本化的序幕。

　　此次挂牌新三板的智善生活是星河置业集团旗下产业。其2015年年报显示，报告期内，公司实现营业收入约1.15亿元，同比增长22.50%。

　　目前智善生活的服务项目涵盖高端住宅、写字楼、购物中心、产业园区等多种物业类型。智善生活目前在管项目共计35个，管理物业面积达672万平方米。

　　分区域来看，深圳区域是主营业务的核心区域，智善生活2015年在深圳实现主营业务收入约5587万元，占营业收入的48.73%，此外常州和广州区域营业收入占比均超过10%。

　　深圳区域营业收入占比相对2014年的50.90%略有下降，这是因为智善生活正以深圳地区为大本营，向全国其他城市拓展。

　　智善生活在年报中表示，公司的物业服务的主要客户和业务都位于深圳市内，地域特征明显，一旦深圳地区的竞争超出合理范围、政府政策变化及经济环境异常、居住吸引力下降等深圳地区物业服务的市场风险，将对公司经营带来十分不利的影响。因此，公司正在其他新开拓的区域如广州、惠州、天津、常州等地深入布局。

　　尽管智善生活希望快速扩张，但行业利润率低是物业管理行业的痛点，智善生活2015年年报显示，其2015年净利率仅为3.85%。

　　平安证券报告指出，物管行业利润水平低的一个主要原因是，物业管理的传统业务属于劳动密集型服务，技术含量低，员工流失率高，缺乏严格的准入、培训和考核机制。而同质化的服务也使得物业管理行业竞争激烈，利润水平低，随着近年劳动力成本不断上升，行业的利润空间被进一步压缩。

　　这让物业管理公司通过上市寻求融资机会进行产业升级，包括花样年集团旗下物业公司彩生活、中海集团旗下中海物业以及绿城集团旗下的绿城物业等纷纷分拆上市，据平安证券统计，目前国内新三板上市的物业公司已超过10 家。

　　平安证券分析师徐问指出，规模企业能够投入更多资金到云联网技术平台开发、智能设备应用和O2O 模式创新，推动行业创新和升级，这也进一步促进行业集中度的提升。

　　2016年，智善生活计划实现经营收入约1.52亿元，为了实现这个目标，公司将在资产经营板块、社区服务板块、手机APP运营方面和同行业企业兼并重组方面实现布局和经营收入。

　　星河式“超车”

　　值得关注的是，智善生活控股股东为星河置业集团，而星河置业是由星河控股100%控股的公司。智善生活在新三板的挂牌只是星河控股迈向资本市场的第一步。

　　作为深圳本地老牌房企，面对万科、招商等行业巨头纷纷借助资本力量进行转型，星河控股自身业务板块却一直未直接借力资本市场，实现跨越式发展。

　　早在2011年，星河控股就曾提出上市计划，对于上市之路备有两套方案：一是集团整体上市，二是将旗下业务分拆，单独上市。

　　显然，星河控股决定实施第二套方案了。2016年4月，星河控股调整架构，将旗下产业调整为现有的地产、置业、金融三大产业集团，业务涉及地产开发、城市更新、商业运营、酒店管理、物业服务、金融投资等多元领域。

　　根据2016中国房地产百强企业研究报告，星河集团连续5年名列“中国房地产百强企业”榜单，2015年曾上升至59位。

　　星河控股集团董事长黄楚龙对这样的成绩并不是很满意，他也试图在这个房地产的白银时代进行超车。

　　黄楚龙将筹码押在金融业务之上。早在2009年，星河控股就先于同行，开始布局金融领域，成为阳光保险以及深圳福田银座村镇银行的重要股东。

　　2010年~2011年，星河控股还先后两次入股国内最大的创投机构深创投，总投入超10亿元，持股比例为17.39%，位列第二大股东。

　　股权投资成为星河早期介入金融领域的重点业务。星河控股投资了近60家企业，其中有50多家是高新技术企业，对外投资的资产规模已达50多亿。目前，星河集团的股权投资已进入收获期，7家公司已经成功上市。

　　此外，星河金融还投资国家级中小企业基金、前海母基金、红土创业基金，现已形成囊括保险、银行、创投和互联网金融在内的全产业链布局。

　　从地产转向金融，星河并不是第一家，也不是最后一家。转型与变革成为每个房企在“白银时代”都面临的命题，而金融领域则有大量房企排兵布阵。

　　除开已转入金融领域的复星集团、绿地集团，恒大集团、保利地产等巨头，也开始杀入金融行业。

　　就在5月24日，保利地产公告，拟出资3.5亿元设立粤港证券，而恒大集团在去年成立了恒大人寿之后，近日有消息显示恒大还将成立一家民营银行。恒大集团主席许家印的野心也是要做产融结合。

　　接近星河的人士认为，以星河目前在金融领域的布局和体量，以及刚刚完成的集团管理架构调整，尽管在下一个五年，星河未必能杀入一线，但在以利润为中心的各项经营指标上，有机会实现弯道超车。

　　21世纪经济报道记者获悉，目前，星河控股正在着手各项业务的分拆上市。星河控股内部人士透露，不出意外，星河旗下的商业地产将在2016年年底登陆资本市场;此外，体量更大、盈利能力更强的地产和金融业务也将完成上市。一旦这些动作完成，星河控股或将是另一番景象。

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