险资入市_险资扫货地产股 房地产配置仍有增加空间(附股)

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　　金融屋财经网(www.joewu.cn)12月16日讯

　　业内人士表示，房地产行业未来的政策预期，是险资频频举牌房企的另一个重要因素。近来央行多次降息降准，中央继续强调去库存战略，为楼市释放新一轮政策信号。股市有风险，投资需谨慎。文中提及个股仅供参考，不做买卖建议。

　　险资扫货地产股 房地产配置仍有增加空间

　　近期，远洋地产、万科A、金融街等公司频遭险资举牌。2015年以来，随着利好政策刺激、房地产市场回暖，险资入股房企脚步明显加快。保监会数据显示，2015年1-10月，保险行业总资产达11.83万亿元，较年初增长16.49%。按照当前险资持有的房地产资产占总资产比例30%的上限来看，将有3.55万亿资金可用于房地产投资。业内人士分析指出，大规模保险资金进入房地产行业，不仅推动资本和实业跨界融合，房地产市场格局也将发生深刻变化。

　　险资扫货地产股

　　金融街日前公告称，收到和谐健康保险股份有限公司和安邦人寿保险股份有限公司的通知，截至12月10日，和谐保险通过“和谐健康保险股份有限公司-万能产品”账户购买公司普通股股票累计达到4.75亿股，占公司总股本的15.88%。截至12月10日，安邦人寿通过“安邦人寿保险股份有限公司-积极型投资组合”账户购买公司普通股股票累计达到2.73以股，占公司总股本的9.12%。截至12月10日，和谐保险和安邦人寿合计持有公司约25%股份。

　　实际上，近期获得险资青睐的房企并非只有金融街。根据万科A披露，截至12月4日，深圳市钜盛华股份有限公司通过资管计划集中竞价交易买入公司4.969%股份。本次权益变动后，钜盛华及其一致行动人前海人寿保险股份有限公司合计持有万科A股份20.008%，为公司第一大股东。

　　继钜盛华之后，万科A又遭到安邦保险举牌。截至12月7日，安邦人寿购买万科A股份2.58%;安邦财产保险股份有限公司购买万科A股份1.38%;和谐保险购买万科A股份0.80%;安邦养老购买万科A股份0.24%。4家保险公司合计持有万科A的5.0000005%股份。

　　根据公开资料，安邦人寿、安邦财险、和谐保险及安邦养老均为安邦保险集团股份有限旗下公司。四家保险公司未签订一致行动协议或达成一致行动意向，但因存在的关联关系构成一致行动人。

　　除了万科A之外，安邦保险还增持了远洋地产股份。12月7日，远洋地产公告称，公司原第二大股东南丰集团于12月4日卖出的20.5股份被AnBAng InsuranCe Group Co.， Ltd及Anbang Property & CAsualty Insurance Co.， Ltd购得。二者为安邦保险集团及其投资企业。交易完成后，中国人寿(行情28.69 -2.61%,买入)仍为远洋地产第一大股东，持股29.3%，而安邦保险持股20.5%成为新晋的第二大股东。远洋地产的前两大股东被两大险资占据。

　　房地产配置仍有增加空间

　　根据Wind资讯统计，按照申万行业分类，目前142家A股房企前十大流通股东中包含险资22家，占比超过15%。中国指数研究院分析师指出：“保险资金投资海内外房地产企业的宏观环境不断放松，是推动险资进军地产行业的一个因素。”一直以来，保险资金进入房地产行业需要国家政策的许可。2009年新《保险法》增加了投资不动产领域，便于保险资金投资房地产。2012年，政府允许险资持有的房地产资产占总资产比例的上限为15%。2014年，保监会将这一比例上调至30%。海外方面，外汇管制的放松及审批流程简化，也为险资布局海外地产创造了良好的条件。

　　“另外，保险行业庞大的资金余额和较低的投资收益促使其入股房地产企业，以提高资金使用效率、优化投资收益。”该分析师指出。数据显示，2015年1-10月，保险行业原保险保费收入超过2万亿元，行业总资产突破11万亿元，保险资金运用余额高达10.6万亿元。但长期以来，我国保险资金投资渠道受限，保险公司大量资金投入到了银行存款、债券、基金等，保险资金投资回报率不高。而房地产行业投资金额大、投资期限长、收益稳定的特点与我国保险资金使用时间长、规模大、现金流稳定的特性相匹配。

　　业内人士表示，房地产行业未来的政策预期，是险资频频举牌房企的另一个重要因素。近来央行多次降息降准，中央继续强调去库存战略，为楼市释放新一轮政策信号。同时，住房公积金管理条例修订稿出台征求意见，公积金提取范围将更广泛，楼市信心得到进一步提振。12月14日，中央提出要化解房地产库存，通过加快农民工市民化，推进以满足新市民为出发点的住房制度改革，扩大有效需求，稳定房地产市场。接受中国证券报记者采访的多位业内人士认为，未来国家还将会出台更多利好政策，加快房地产去库存。

　　在华泰证券(行情20.54 -2.79%,买入)分析师谢皓宇看来，中国保险业目前40%左右的银行存款配置需要进行重新配置。“按照房地产开发周期3年来测算，3年期定期存款的总利润回报是2.75%，房地产的利润率平均为15%。即便是考虑到协议存款利率会略高于定期存款利率，但仍然处在较低水平，房地产的配置比重有增加的空间。”

　　推进跨界融合

　　随着保险资金参与房地产投资日益成熟，保险企业利用自身优势，开始与地产公司合作开发房地产项目。平安集团近年来频繁在房地产领域布局，从拿地、入股优质项目、参与地产股权投资到互联网金融及物流地产，通过旗下众多子公司，平安组建了庞大的地产业务板块。2015年前10月，平安在北京、上海、天津、杭州等城市，以个体和联合形式连续竞拍约14块土地，涉及土地出让金额477亿元。近日，平安集团联手绿城中国和中交集团以57亿竞得北京市门头沟永定镇项目，继续扩大和地产公司在房地产项目开发领域的合作。

　　保险企业拿地后，除了开发办公楼和商业，养老产业也成为其突出的业务类型。如泰康人寿在北京、海南等地建设养老社区，中国人寿在苏州建设养老社区等。

　　在险资大规模入股房地产行业进行长期投资后，房企也看到了险资在金融领域的固有优势，开始逆向发力保险行业来布局金融平台，拓展多元化金融服务体系。今年以来，泰禾集团、阳光城、新华联、泛海控股、中天城投等上市房企宣布设立保险公司。地产上市公司通过设立保险公司在获得保险牌照的同时也可取得廉价、稳定的现金流。

　　上述中国指数研究院分析师表示，险资将对房地产企业产生较大影响。“一方面，险资相对较低的融资成本可以帮助房地产企业获得发展与扩张所需的资金及其他资源，形成资金优势。另一方面，保险企业进入地产行业也有利于推动房企轻资产转型，由险企负责资金与土地的提供，地产企业可以将业务重心更多放在项目营运方面，摆脱原有全产业链模式。最后，保险企业在资产和风险管理方面先进的管理经验对房地产企业有较强的借鉴作用。”(中国证券报)

　　泰禾集团:季报业绩靓丽,定增完成带来财务大幅改善

　　泰禾集团 000732

　　研究机构：海通证券 分析师：涂力磊,贾亚童 撰写日期：2015-10-20

　　事件:公司公告3季报。

　　非公开顺利完成,财务状况直接改善。

　　1)结算保持增长。报告期内,公司实现营业收入65.44亿元,比上年同期增长84.46%,实现归属于上市公司股东的净利润为8.23亿元,比上年同期增长33.17%。

　　2)资金压力减小。期末公司剔除预收帐款后的其它负债占总资产的比例为64.55%,较2015年中期的70.58%下降约5个百分点。期末,公司资产负债率为85.92%,预收账款171.62亿元,占负债总额24.88%。在负债结构上,短期借款和一年内到期的非流动负债174.26亿元,占负债总额的19.53%,较中报期27.17%大幅下降。

　　继续扩大融资,优化财务结构。公司同时公告,拟公开发行不超过人民币45亿元公司债券。本次发行的公司债券期限为不超过7年(含7年)。可以为单一期限品种,也可以为多种期限的混合品种,本次发行的公司债券的具体期限构成和各期限品种的发行规模提请股东大会授权董事会或董事会授权人士在发行前根据相关规定及市场情况确定。目前房地产市场多层次融资全面放开,公司加大融资有利改善财务结构。

　　员工持股有序推进。季末公司员工持股计划专用账户“招商财富-招商银行-泰禾1号员工持股专项资产管理计划”已通过二级市场购买公司股票7488739股,购买均价27.70元/股,占公司总股本0.74%。公司已公告2015年员工持股计划将于股东大会通过后6个月内,通过二级市场购买等法律法规许可的方式完成标的股票的购买。

　　投资建议:维持“买入”评级。2015年1-3Q销售183.2亿,排名全国第29位。我们预计公司2015、2016年每股收益分别是1.02和1.29元。公司10月16日收盘价为24.34元,对应2015年PE为27.36倍,2016年PE为21.78倍。考虑同类型“金控+地产”概念公司动态平均估值30XPE左右,给予公司2015年30倍市盈率,对应目标价格30.6元,维持“买入”评级。

　　阳光城:站在地产的基石上抬望远方

　　阳光城 000671

　　研究机构：广发证券 分析师：乐加栋,郭镇 撰写日期：2015-09-02

　　业绩释放期表现优异。

　　15年中报公司实现营业收入同比增长46.1%,业绩同比增长74.1%;计划以资本公积金向全体股东每10股转增15股。主营业务增幅较大主要受到房地产结算规模增加的影响,同时房地产结算毛利率水平的回升和低毛利贸易业务占收入比例进一步下降,拉升了整体业务毛利率水平。预计全年,业绩增速将在50%左右。

　　销售表现较弱,土地投资加强。

　　公司上半年完成销售115亿,同比上涨12.2%,主要是由于新推货值占比接近60%的福州市场在上半年整体表现较弱,全市住宅销售额同比下降4%。下半年预计增可售规模将会在350亿左右,我们预计公司的销售规模将会达到265亿左右,同比去年增速为15%。土地投资力度有所加强,通过收购及公开方式获得项目合计投资价格50.88亿元。

　　融资成果显著,杠杆水平维持稳定。

　　公司15年上半年杠杆水平与14年相比有所降低,短期偿债压力方面,货币现金对于短期借款的覆盖率水平依旧在50%以下。公司在15年上半年通过债券发行的方式募集了48亿的低成本资金,且设立了房地产基金公司。

　　预计15、16年EPS分别为1.49、1.8元,维持“买入”评级。

　　15年上半年公司通过和中民通的合作,为公司长期发展打开了充足的空间在地产主业稳定发展的同时,需要关注公司对于未来的整体规划和布局,集中优势力量,实现新业务业绩的发展。

　　风险提示。

　　新业务拓展以及房地产市场波动存在不确定性。

　　泛海控股:三轮驱动,业绩靓丽

　　泛海控股 000046

　　研究机构：中投证券 分析师：李少明 撰写日期：2015-11-03

　　“金额+地产+战略投资”齐发力,业绩靓丽。前三季度公司实现营收67.1亿元同比增102%;归母净利润11.8亿元,同比增229%;扣非后净利润11.76亿元同比增389%。

　　其中:民生证券合并报表反映的营业收入为23亿元,同比增123%,远超去年全年15.7亿的水平,归母净利润8.6亿元,同比增299%,维持民生证券全年净利润10亿元预测;房地产结算收入增加,价值加速释放,前三季度累计实现签约销售金额91.8亿元,已接近2014年全年的签约销售收入97.8亿元;投资收益2.8亿元,同比上年同期仅9万余元大增300倍。我们估算,公司在京汉两地的土地储备各有一千万平左右,还有上海、沈阳、大连、青岛、杭州及国外项目等,货值超2000亿,未来5年将持续高速释放。

　　利润率提升,三费率回落。前三季度综合毛利率61.1%、净利率26.8%,同比分别提高4.2、11.1pc。本期末销售、财务和管理费用占营业收入比例为52.4%(金融业务不同于地产,一般管理费用比重在50%左右),比去年同期下降2.9个百分点。

　　资金状况良好,低息债务置换年节省8-10亿利息成本。截止9月底账面货币资金超短债156亿元,短期偿债能力增强;净负债率234%仍维持行业高位,但较去年同期下降了30个百分点。目前公司有息负债的综合资金成本在10%左右,近期通过债务融资置换高息资金,主要包括:32亿元中期票据(5年期,利率6.9%)、40亿元私募债(发行中)和15亿元“小公募”债(证监会审核阶段),及拟继续再发115亿债券(其中公开发行35亿、非公开发行80亿元)。公司57.5亿元定向增发方案已通过证监会发审委审核,待成功发行将有效降低公司高负债风险。

　　公司积极推进各业务板块协同发展,致力于打造“以金融为主体、以产业为基础、以互联网为平台的产融一体化”国际化企业集团。地产价值加速释放,金融业务向好,投资正成为驱动业绩增长的新力量,金融大业稳步推进,长期高增长可期。维持15-17年EPS0.61/0.87/1.26预期,对应当前股价PE18/13/9倍,继续“强烈推荐”。

　　风险提示:宏观经济形势不及预期,转型新业务的纳入进程不及预期。

　　中天城投:进军“保险”,坚定买入

　　中天城投 000540

　　研究机构：国信证券 分析师：区瑞明,朱宏磊 撰写日期：2015-10-19

　　事项:

　　中天城投公告:①子公司贵阳金控拟出资20亿元收购中科英华和上海中科持有的联合铜箔(惠州)有限公司100%股权,间接收购了中融人寿保险股份有限公司20%的股权;②公司公布第二期限制性股票激励计划,新的解锁条件对未来四年净利润要求为22.1/28.7/37.4/48.6亿元,高于第一期限制性股票激励计划中的解锁要求。

　　评论:

　　向着目标继续奔跑,不负我们鼎力推荐

　　中天城投是国信证券地产团队最早挖掘的牛股,自2009年以来撰写的研报已超30篇。我们于2014年12月16日公司完成定增、净负债率由238%降至113%的时点,意识到其战略转型、布局互联金融已具备财务可行性,于是发布了呼吁坚定买入公司股票的研报《源头活水、再造中天,价值低估、坚定买入》;2015年年初在年度策略《短享繁荣,长思变革》即为今年地产选股思路定下?改革、转型?两条主线,更将中天作为牛市主打品种力推,一季度喊买声音最大!每逢市场犹豫时,我们的?买入?

　　提示最频繁、最坚定!我们的呐喊和呼吁获得了广大投资者的响应,在《源头活水、再造中天,价值低估、坚定买入》发布后的一个季度,公司股价就迎来了超过200%的涨幅,自起推之日最高涨幅349%(逾4倍),市值最高跃升至770亿元;其后,虽经历股市异常波动,至今仍距我们起推点上涨83%,大幅跑赢沪深300指数和房地产指数。今日公司再发公告,通过收购联合铜箔实现收购中融寿险20%的股权,彰显了其整合优质资源、拓展金融产业渠道、朝着互联网金融转型目标奔跑的强大执行力。

　　收购中融寿险,彰显公司转型团队的强悍执行力

　　本次公司出资20亿元收购联合铜箔从而间接获得中融人寿20%的股权,成为其并列第一大股东(另一大股东清华控股亦持有20%股权),看重的是中融人寿未来的经营状况和获利能力,及其与公司转型战略的契合,此次拟收购股权资产交易事项符合公司?并购重组、产融结合、创新发展?的战略发展部署,有利于公司未来长期发展,获取优质大金融基础资产、实现金融领域收益提升,奠定大健康战略发展核心基础,完善公司特色精小地产增值服务业务构架,符合公司全体股东的长远利益,再次彰显了公司转型团队的强悍执行力。

　　第二期限制性股票激励计划上调15-16年盈利门槛,彰显公司对未来发展的信心

　　公司公告了第二期限制性股票激励计划,其中对于15-18年的盈利预期上调至22.1/28.7/37.4/48.6亿元,相较2013年7月的起一期限制性股票激励计划,其15、16年的盈利预期均上调了46.6%。

　　二期限制性股票激励计划的推出,将进一步绑定公司管理层的利益、激发其积极性,为公司中长期的发展保驾护航;同时,对于限制性条件中盈利项的向上提升,也彰显了公司对于未来发展的信心。

　　天时、地利、人和,构建互联金融生态圈,预计互联金融有望成为公司最核心主业

　　去年以来,中天城投通过定增引入战略投资者,拉开了转型互联网金融的大幕,转型的过程可谓是?逢天时、占地利、得人和

　　天时:国务院总理李克强3月5日在十二届全国人大三次会议上作政府工作报告时指出,新兴产业和新兴业态是竞争高地,2015年将制定?互联网+?行动计划。报告中,李克强两次提到?互联网金融?。在部署2015年工作时,李克强总理强调?制定‘互联网+’行动计划,推动移动互联网、云计算、大数据、物联网等与现代制造业结合,促进电子商务、工业互联网和互联网金融健康发展,引导互联网企业拓展国际市场。国家已设立400亿元新兴产业创业投资引导基金,要整合筹措更多资金,为产业创新加油助力。?

　　地利:贵阳市出台《支持贵阳市互联网金融产业发展的若干政策措施》从登记注册、办公用房、税收到人才形成完善的政策扶持体系,并成立了贵阳互联网金融产业园,着力吸引和带动互联网金融企业落户贵阳,全力打造互联网金融企业聚集区,致力将贵阳建设成为西部科技金融创新城市和互联网金融创新城市。

　　人和:除了贵阳市对于互联网金融人才的积极招揽,中天城投还审议并通过《关于审议公司薪酬制度增加?大金融?与?大健康?产业薪酬制度标准的议案》,同意公司对于?大金融?与?大健康?产业关联企业核心管理团队及不同业务领域的负责人实行年薪制,其薪酬水平以公司房地产板块薪酬标准为参照,?大金融?产业薪酬标准为房地产板块的3-5倍,?大健康?产业薪酬标准为房地产板块的1-3倍。

　　公司亦动作连连,切实推进战略转型,加速?两大一小?战略落地。5月18日公司更是六公告齐发:①拟控股贵州合石电子商务有限公司;②拟投资成立小额贷款公司;③拟投资成立融资性担保公司;④与贵州中黔金融资产交易中心有限公司签订战略合作框架协议;⑤董事会审议通过增加?大金融?及?大健康?管理团队的薪酬标准;

　　⑥拟对子公司--金融控股有限公司增资至36亿元,涵盖了对P2P、电商小贷、金融资产交易、融资担保四大领域的投资,8月28日设立贵州生活宝智慧社区开发运营有限公司、设立中天普惠金服、参与设立贵阳体育金融,向着?布局互联网金融全产业链、构建互联金融生态圈?目标大步迈进。保守估计在五到十年内,互联金融有望成为公司最核心主业,公司的两大一小战略最终将演变成聚焦互联金融,互联金融对公司的业绩贡献将超过?大健康?和?小地产?。

　　转型动作不断,为再次腾飞积蓄力量,维持最高评级

　　买入?2015年是公司实施?大金融、大健康、小地产?即?两大一小?战略关键时期,为顺利推进公司战略转型,公司提出?并购重组、创新发展、产融结合?的十二字实施方针。二期限制性股票激励计划的推出,进一步绑定员工利益,调动起积极性,为转型保驾护航,同时对业绩门槛的提升彰显出公司对未来发展的信心;收购中融寿险进军保险领域,?大金融?布局再迈出一大步。预计15-17年EPS0.60/0.75/0.89元,对应PE分别为12.3/9.8/8.2X,维持最高评级--?买入?。

　　万科A11月销售点评:销售优异,拿地加速

　　万科A 000002

　　研究机构：中银国际证券 分析师：袁豪,田世欣 撰写日期：2015-12-07

　　11月销售额241亿元,全年销售大概率超2,500亿。

　　2015年11月份,万科(000002.CH/人民币19.15; 2202.HK/港币21.30, 买入)实现销售面积193万平米,环比增长3%,同比增长33%;销售金额241亿元,环比增长2%,同比增长27%,进入4季度公司销售仍表现强劲;单月销售均价12,505元/平米,环比下降1%。

　　前11月,公司实现销售面积1,820万平米,同比增长14%;销售金额2,282亿元,同比增长20%,较上月提升1个百分点,全年销售大概率将超2,500亿元,同比增长16%;累计销售均价12,539元/平米,同比增长6%。预售锁定方面,至15年11月末,公司已售未结算金额分别锁定了我们对2015-17年房地产预测收入的100%、100%和36%。

　　11月继续积极拿地,拿地额占比销售攀升至68%。

　　2015年11月份,万科在土地市场新获取北京、东莞和郑州等地的14个项目,共新增建筑面积265万平米,总地价165亿元,环比增长9%;平均楼面地价6,228元/平米,考虑到如北京等地拿地量较多,总体拿地价格仍相对理性;拿地额占比当期销售额比值继10月大幅回升后至64%之后,11月又攀升至68%,前10月拿地额占比当期销售额比值也由此继续回升至32%,4季度拿地趋于积极。

　　维持万科A 股、H 股买入评级。

　　万科作为行业龙头,公司将在行业整合并购过程中持续受益于集中度的提升,公司前3季度销售额市占率3.18%,较13-14年的2.09%和2.82%均有大幅上涨,凸现行业集中度提升背景下龙头房企的优势;近期公司围绕消费地产、产业地产、以及地产延伸业务积极布局,推动业务转型,预计后续如产业地产、物流地产、教育地产等等转型升级业务待成熟之后也将逐步分拆,公司价值重构正逐步上演;近期,政府多次对于房地产行业的友好表态奠定后续政策宽松力度将继续加强,公司作为行业龙头也将大幅受益。我们维持公司2015-16年每股收益预期分别为1.66元和2.01元,维持A 股、H 股买入评级。

　　金融街深度报告:商业地产龙头,京津协同发展受益标的

　　金融街 000402

　　研究机构：东北证券 分析师：郑闵钢,杨骞 撰写日期：2015-11-05

　　报告摘要:

　　享受大股东资源及国企改革红利。从营业收入和利润的角度来看,金融街是西城区国资委旗下公司当中贡献最大的。公司至少在项目获取、招商和融资三个层面得到大股东的重要支持。公司作为区属重要国企,在员工激励、职业经理人、创新资本运营等方面同样开展了多项改革或试点。我们认为,在接下来的国企改革进程中,公司仍将扮演排头兵的角色。这对于提高公司管理效率和经营业绩具有明显好处,将有利于公司提升盈利能力和估值水平。

　　商业地产独具优势。公司成立于1992年。至今已拥有二十余年商业地产开发经验。公司目前主力商务楼盘是天津的金融街(和平)中心和金融街(南开)中心。均是位于天津黄金地段的甲级高档写字楼。

　　今年天津办公楼销售面积累计值同比增速回复到正向增长且保持了较高增速。公司在建待售项目如北京的金融街(长安)中心、金融街(广安)中心、金融街(月坛)中心,以及上海金融街(海伦)中心及金融街·静安中心均位于一线城市黄金地段,这些项目的逐步入市,将是公司未来几年收入增长的重要保障。

　　地理布局合理,京津协同发展受益标的。公司项目分布在北京、天津、上海、广州、重庆、惠州六个城市。北京项目仍然是收入贡献的主要来源,占77%,公司的通州商务园项目拿地时间早,均价低,楼面均价在2700元/平方米左右;今年7月,公司在上海闸北获取一块商业用地,楼面均价2.7万元/平方米左右。去年底公司在天津武清布局一个一级开发项目。我们认为,随着京津冀协同发展的深入、以及上海闸北、静安区合并等政策的出台,包括这几个项目在内的公司物业升值空间巨大。

　　公司盈利预测及投资评级。我们预计公司2015年-2017年每股收益分别为1.03元、1.15元和1.22元,对应PE分别为8.8X、7.9X和7.5X;NAV17.62元,当前股价折让49%。给予公司6个月目标价15.45元,维持公司“强烈推荐”评级。

本文来源：http://www.joewu.cn/caijing/40316/