【楼市崩盘会怎样】美国楼市是怎样崩盘的？

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　　金融屋财经网(www.joewu.cn)3月18日讯

　　房价为何暴涨，是否也会暴跌?这成了近期国内最受关注的经济话题之一。事实上，很多国家都有过房价暴涨之后再暴跌的经历，其背后，金融因素成为关键推手之一。这种“过山车”式的波动，不仅仅给楼市带来极大的负面影响，也会给经济发展带来强烈阵痛，其教训，是警示，也值得参考。

　　众所周知，美国“次贷”危机是由美国次级债大面积违约而导致的债务危机。其中最引人注目的则是美国住房抵押贷款及其难以计数和理解的金融衍生品泡沫破裂。这一危机在实体经济中的标志则是美国房地产业的衰退。多数地方的房价暴跌、数以万计的房贷“断供”、家庭住宅被银行没收、连片社区成为“鬼城”，甚至如底特律这样的大城市也陷入破产。

　　然而，房价暴跌既非凭空而来，也不是从天而降，而是房价无度暴涨的产物。美国金融与经济危机起因调查委员会对美国房价暴涨的调查数据显示：从2000年到2007年，全美110个大城市的房价翻了一倍。其中，迈阿密、萨克拉门托等城市房价更是在5年内上涨2.5倍。如此非理性疯长显然令人咋舌。随着房价上涨的还有房地产的供给和需求。例如，在这段时间，美国的新房开工率上涨了53%;众所周知一向更喜欢租房的美国人房屋自有率在2004年就已经达到了69.2%的历史峰值;位于城市远郊的售房处开始排起长队;截至2005年上半年，全美已有近10%的房屋销售给投资客、炒房客;持有两套以上房产的家庭和个人数量越来越多。

　　正是在美国房价疯涨的这个时期，越来越多的美国人被牵扯进房地产金融这个圈子中来：买房者需要从金融机构贷款;本已因买房背债的房屋持有者则将价格看涨的房屋抵押出去借钱上学、治病、旅游、创业。

　　随着房价持续暴涨，房屋买卖成为一笔“只赚不赔”的大生意：只要能借到钱、买上房，随即可以转手捞一笔。如此，房地产金融也越来越繁荣：从需要抵押到无需抵押;从必须首付到零首付购房;从买房必须还本付息到最初只需偿还利息……总之贷款以及还款的条件越来越没有底线也越来越荒诞。然而正是在这种荒诞不经的气氛下，房地产金融让无数人一夜之间实现了不经奋斗就拥有房子的“美国梦”，同时也让大多几无储蓄的美国人背上了巨债。据统计，美国家庭的抵押贷款在2001～2007年间的增幅相当于美国建国以来的总增幅。

　　随之而来的就是，这些明显难以偿还、有极大问题的贷款被金融机构包装成最优质的资产卖给全世界更多的人。于是美国的房地产及其金融交易变成了“博傻”：只要房子能脱手就能赚钱，只要把经包装的垃圾债卖掉就规避了风险。越来越多的人认为只要经济不断的好下去、房价不断的涨上去，从买房者到金融机构就都能赚钱。这显然是美国楼市版的“皇帝新装”。当美国的房地产及金融市场发展到这一步时，房子本身已经成为旁枝末节，而层层缠绕在房子身上的金融交易反倒成了主体。

　　美国房地产市场癫狂的结局是众所周知的。“皇帝的新装”总会被“无知的小男孩”说破。当越来越多“次贷”风险暴露，从购买到销售“次贷”的机构再到房价本身就像“雪崩”一样出问题。“次贷”市场崩溃、房价暴跌。之前一切支撑房地产及其金融的依据都反过来变成市场崩溃的原因和佐证。

　　很显然，美国房地产泡沫的膨胀与破灭过程引发了“次贷”危机，并构成了这次危机的主体。然而，所有迹象都表明，房子仅是一个媒介或者符号。即使当初“次贷”危机不是因房地产交易而起，也会有其他事物充当这一角色。危机的根源并不是坐落在美国的那些房子乃至房价本身，而是隐藏在其背后的腐败的金融及监管体系。它们包括(但不限于)：自由放任的金融监管模式，无限超脱于经济社会发展规律的所谓市场理念，不受道德约束无下限的金融创新，能把世间万物都标上价格、敢把所有经济活动都作价交易的新自由主义经济金融理论。因此，随次贷危机而来的同源危机：“雷曼时刻”、国际金融危机、“欧债”危机也就成了题中之意。  

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