营改增对房地产企业的影响|房地产营改增5月1日落地 二手房缴税大减

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　　金融屋财经网(www.joewu.cn)4月28日讯

　　从下月开始，房地产、建筑领域将迎来营业税改增值税。记者调查了解到，通过营改增，企业不仅税负不会增加，还将大幅减负，同时新税制在体现公平的同时，也让企业迎来了发展的大好机遇。

　　二手房交易平稳过渡 5月后交易能少交税

　　下月开始，房地产领域和建筑领域的营业税改增值税就将正式开始，由于原先的免税政策仍将继续，营改增后对二手房市场总体影响不大。同时由于增值税计税计算时不含税价，5月份之后进行二手房交易，税负还会更低。

　　这两天，在淄博的房产交易中心，税务部门设立了专门的柜台，来接受咨询。根据新规，5月1号增值税替代营业税后，个人购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税;个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的，免征增值税。由于增值税计算方法不同，计税依据需转化为不含税价，需要实际税负还会更低。

　　淄博市周村区办税厅副科王岩介绍，原来100万的房产，交营业税的时候是直接用100万乘以5% ，他交纳5万元的税额，现在改成增值税之后，它先用这个100万除以个1加5%，他是交一个47619，这样他这个100万的房产就是现在交增值税比交营业税节省2380(多元)的税额。

　　虽说5月1号后进行二手房交易比原先要省钱，不过业内人士分析，这对二手房市场的影响并不大。

　　淄博鸿坤房产中介杨宁告诉记者：“因为有的客户他看了很长时间的房子，如果是遇到比较心仪的房子会马上定下来，因为他怕过了这个村，就没这个店了。”

　　影响小的另一个原因是因为免征政策的继续，大多数房主会选择在购买两年以上后再将房子出售。淄博周村区契税大厅主管谭现征称：“两年之内出售的不到20%，其中有两种原因：第一种原因就是卖方为了筹钱，再一种就是买方为了孩子上学，办学区房。”

　　房企迎重大利好 新税制体现公平

　　从下月开始，房地产业和建筑业将进行营业税改增值税。由于企业的成本支出所获得的增值税发票可用来抵税，二三线城市房地产企业的税负将大为减少，这样的税制也体现了公平原则。

　　在淄博富瑞特城市广场的商铺销售中心，随着一期工程即将投入使用，每天到这来咨询购买的人络绎不绝。不过，公司的营销经理谭启帅说，他希望商铺销售高峰能延后几天，最好是从五一开始。谭启帅说：“福瑞特城市广场从去年五月份到年底实现销售收入1个亿左右，这样营业税是在500万左右。同比来看从今年五月份到年底预计销售也在一个亿左右，这样按照营改增简易办法来计算的话，预计税收缴纳476万左右，这样企业的税务负担有一个比较大的减轻。”

　　值税简易计税方法是针对今年5月份之前已开工或建成工程的一种计税方式。因为增值税是要把不含税价格作为计税依据，所以企业缴税额为：销售收入÷(1+5%)×5%。，相比于原先营业税：销售收入×5%的计税方式，企业的税负有所减轻。

　　(销售收入-地价成本)(1+11%)×11%

　　【板子】城市广场二期销项税额=(10000-2500)÷(1+11%)×11%=743万元，

　　建设成本(1+11%)×11%

　　进项税额=5500÷(1+11%)×11%=545万元，

　　增值税=销项税额-进项税额

　　增值税=743-545=198万元

　　按照要求，5月份之后开工的城市广场二期的其成本支出能够取得增值税发票，需按销项税额减去进项税额的一般计税方法来缴纳增值税。

　　假设销售收入仍为1亿元，按照三线城市地价成本约占房价的25%，建设成本约占房价的55%，毛利率约为20%进行计算，销项税减去进项税后，公司仅需缴纳198万元的增值税，这样二期工程的税负只相当于一期的40%。

　　国家税务总局稽查人才库成员蒋景智介绍，由于房地产企业的建设成本相对固定，只有企业获得超高利润额时，其税负负担才会增加。它总体的毛利额要达到50%以上，它才有可能超过以前的税负，这种情况除了北上广深这些城市有可能出现外，在其它城市，是不可能出现的，因为房地产企业的毛利额不可能那么大，就是交税更加公平了，你赚的钱越多，你交的税越多，你赚的钱越少，你交的税越少。

　　建筑商喜忧参半 新税制有利于行业规范

　　对于房地产企业来说，增值税发票的取得比较容易。但对于建筑企业来说，由于原先一些不成文的规矩，许多环节往往很难拿到用来抵税的增值税发票，抵税便很容易成为空中楼阁。

　　营改增对于房企是福音，却让一些建筑企业犯了愁，这两天山东鲁王建工有限公司的副总贾玉春就忙着在工地上算账。贾玉春说：“钢材水泥都是大厂子在做，他们这增值税发票容易取得，但是沙子、石子还有石灰这些地材都是些个人在做，这块增值税发票很难取得，将来这块税负假如取不到它的增值税发票我们就得替他交这块税，企业的成本就会加大，建筑企业那点微薄的利润就可能没有了。”

　　据税务人员介绍，过去由于购进货物不能抵扣税款，部分供应商不会给建筑企业提供正规发票。改征增值税后，建筑企业如果适用一般计税方法，为了抵扣税款，必然会要求所有供应商提供增值税专用发票，这就会倒逼沙、土、石料供应商自觉纳入增值税正常管理。

　　国家税务总局稽查人才库成员蒋景智介绍有两种途径可以解决增值税发票的问题。第一种途径是，这些给他供应砂土石料这些个人或者纳税人他们就得上国税机关代开发票，代开增值税专用发票，那么国家的税款就不至于流失。第二种情况，也可以使这些供应砂土石料的供应商，自己设立账目，核算更加正规，他们可以从国税局自己领发票再开给这些建筑企业。

　　新增不动产可抵税 企业迎重大发展机遇

　　这次营改增的另一重大利好就是企业的不动产投入可以用来抵扣税款。企业购入或是建设厂房，以及厂房、道路日常的维护都能用来抵税，这对于企业来说是一个重大发展机遇。

　　营改增试点重要作用就是打通了抵扣的全链条，营改增之后，企业新建或是购买厂房，以及对厂房进行修缮，进行道路绿化等花费都可以用来抵税。国家税务总局稽查人才库成员蒋景智介绍：咱打一个比方，假如企业要投资一个亿的话，那么厂房和不动产建设一般来说，得占到40%以上，那么投资一个亿，按照以前的算法，它只有6000万可以抵扣1000万左右的税款。那么实行营改增之后，它这4000万的不动产，还能抵扣大概390多万的税款，能大大缓解企业的资金压力。

　　获悉政策后，丝绸织造面料生产能力位居全国首位的淄博大染坊丝绸集团就打算在广西上林的原料基地进行技术改造，其中40%的资金要投入厂房建设。按照相关政策，这部分钱，第一年可拿出60%进行抵扣税款， 第二年是抵扣40%，如果抵扣税款仍大于需交税款，剩余部分可继续抵扣。

　　淄博大染坊丝绸集团副总经理孙春玲告诉记者：“剩下的钱下一步可以用于我们企业新产品的研发，用于职工的工资、福利，这样可以吸引社会的各方面人才加入到我们大染坊这个团队来。”

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