【营改增对房地产企业的影响】营改增对房地产行业究竟有什么影响?

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　　金融屋财经网(www.joewu.cn)5月4日讯

　　影响房地产、金融、建筑等四大行业的营改增政策已于今年五一正式落地。这一轮营业税改增值税旨在减轻企业税负，那么，房地产行业究竟会受到什么影响?

　　目前，我国二手房转让需缴纳5%的营业税。根据新规，增值税替代营业税后，个人购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税;个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的，免征增值税。

　　而且即便税率相同，由于增值税计算方法不同，计税依据需转化为不含税价，实际税负还会更低。

　　伟中国国际税收研究会学术委员汪蔚青算了一笔账：市民出售购买2年内房屋，如果销售额总价100万元，本来需缴纳营业税5万元。现在按增值税算，把100万视作含税销售额，那么不含税销售额就是：100/(1+0.05)=95.24万元，即4.76万元是应缴纳增值税额，相比营业税少了0.24万元。

　　实施方案落地，房地产业从此前征收5%的营业税，改为适用11%的增值税率。人们关心，买房会因此降价吗?

　　专家指出，房企成本主要有三大块：建筑安装及配套设施成本、土地出让成本以及财务成本。成本高低直接影响房价。建筑业和金融业与房地产业一并纳入营改增试点，有助于降低盖房和融资成本。

　　方案最受关注的，是明确房地产项目以扣除土地出让金后的余额为销售额。目前土地出让金约占房地产成本的30%到40%，一线城市甚至更高。

　　“土地问题直接影响的就是房价。”中国社科院财经战略研究院研究员张斌说，土地出让成本可在销售额中抵扣，有助于减轻房企税费负担。但由于政策刚发布，最终对房价影响几何要视后期执行和抵扣空间界定等具体情况而定。

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