[未来楼市房价会怎么样]北京未来房价怎么样？北京控房价未来展望

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　　金融屋财经网(www.joewu.cn)8月22日讯

　　日前，北京市委副书记、市长王安顺到通州考察，走遍通州全区15个乡镇和街道，要求全力建设好北京副中心，强调要严控通州开发强度，此外，还要控制房价、地价，下决心落实好人口调控和城市建设目标任务。

　　事实上，控制房价、地价是一对矛盾。根据国土资源部和国家发改委联合印发的《京津冀协同发展土地利用总体规划(2015-2020年)》，“京津冀不再新增建设用地”，而北京副中心总面积仅155平方公里，投资者与购房者蜂拥而至，土地资源十分稀缺。从政府角度，土地肯定不允许全部用来盖房，也不希望一下子都卖了或者卖便宜了。地价高，自然房价也跟着水涨船高，而房价高了百姓意见又大。所以难免左右为难，限购和控制开发强度与节奏在情理之中。

　　即便如此，北京副中心的土地依然将供不应求。由于僧多粥少，2016年北京市通州区最严限购政策出台，政策规定购买通州区商务型公寓，必须满足本市住宅限购条件，商业和办公项目销售对象限定为企事业单位和社会组织才能购买，不再对居民放开销售。

　　8月13日，通州地标性项目光大新北京中心云公馆开盘，而要想买到这里的房子不易，光符合限购条件还不一定买得到房，部分购房者就遭遇了无房可买的现实。该项目位于通州城市副中心商务中心区，今年先后共开出三栋楼，均已售罄，13日推出的191套房源很快就被抢购一空。尽管受限购因素影响，通州楼市成交明显下滑，但核心区房源依然十分难买。

　　据媒体日前报道，通州商品房可售住宅仅5000多套，处于历史低位，相比去年初的1.2万套，下调了一半多。另据通州一在售楼盘负责人透露，最近该项目共计推出不到200套房源，但排卡人数已经达到500多。该楼盘属于43平方米的小loft产品，总价在200万元左右。小户型、低总价的商住型房源依然受到追捧。

　　统计显示，2016年以来，北京五环内商品房住宅成交在500万元以内的只有800套，主要集中在南五环周围。而2012年同期500万元以内的成交接近1万套，虽然存量持续减少，但连续几年仍保持在成交数千套的水平。据了解，目前五环内仅有西华府、国韵村、公园懿府、熙悦诚郡等少数几个项目仍有总价500万元以内的户型。随着地王的不断出现，10万+豪宅越来越多，北京房价继续一路走高。

　　一年之前，中共中央发布《京津冀协同发展规划纲要》，提出要建设北京城市副中心。随后，北京市委全会通过文件，明确提出要聚焦通州，加快“行政副中心”的建设。在通州之前，新中国唯一一次把建设城市副中心上升到国家战略高度的，是当年上海建设浦东。之前曾有“宁要浦西一张床，不要浦东一间房”的说法，但后来浦东成功逆袭，成为上海的城市名片。

　　成为副中心后一年里，尽管出台了“最严厉的房地产限购”措施，通州的二手房均价还是从每平方米2.5万元左右变成了3.5万元左右，上涨了40%。也就是说，在过去的一年里，通州房价差不多平均每天涨了33元，换算到每小时，也就是大约每小时涨1.5-2元。

　　在刚刚过去的7月北京楼市创造了全新的均价纪录。截至7月31日，北京商品房住宅(剔除保障房)合计签约4933套，签约均价为37566元/平方米，这也是历史最高纪录。与今年1月份31445元/平方米成交均价相比，涨幅达19.46%。综合来看，北京楼市已经基本进入二手房市场，而新建商品房住宅则高端化趋势加快。目前北京新建商品房住宅平均单套成交金额高达525万元，比上年的379万元上涨了38.5%。

　　北京市住建委近日发布 《北京住房和城乡建设白皮书》强调，要做好房地产市场调控，“继续严格执行限购和差别化的信贷、税收等政策，适度提高第二套非普通商品住房的首付款比例。 ”这些表述引起市场人士的高度关注。专家指出，这意味着北京楼市调控仍会从紧，二套非普宅首付提高将对高端改善市场形成一定压力。

　　业内人士指出，就北京市场供需关系而言，一般库存8万套是供求均衡点，高于8万套，说明供大于求，房价会滞涨甚至下跌;但低于8万套，房价会上涨明显。而目前仅不足6万套的库存，表明供求矛盾激烈。

　　亚豪机构市场总监郭毅认为，从未来供应趋势来看，在目前北京住宅库存不足、土地供应短缺背景之下，开发商在业绩无忧的前提下，普遍放慢了销售节奏，在下半年没有新政策出台的前提下，预计未来几个月北京市场供应仍将保持低速运行的状态，入市项目价格则会继续上涨。

　　不过，一个值得关注的问题是，在房价高位之下，市场能否接受，有待考验。尤其是下半年随着更多豪宅入市，豪宅销售竞争将进一步加剧。在高端盘竞争激烈势头之下，如果价格涨幅过快，可能会导致有价无市，市场陷入观望状态。

　　显然，在这一轮北京房价大幅上涨中，通州是房价上涨最快的区域，从北京市长表态控房价、地价来看，意在促使楼市平稳健康和可持续发展。上述措施肯定会产生一定的效果，但能在多大程度上发挥作用，最终能否使北京楼市进入平稳运行周期，我们拭目以待。

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