营改增对房地产企业的影响_营改增助企业加入“炒房”大军？事实真如此么?

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　　金融屋财经网(www.joewu.cn)09月28日讯

　　接受采访的专家认为，出于具体政策限制、风险管控等因素，不动产抵扣并未刺激企业大量炒房。从税制改革角度看，不动产抵税完全符合增值税改革大方向，完善了增值税抵扣链条。

　　今年以来，一线城市和多个二线城市的楼市进入疯涨模式，到8月，国家统计局监测的70个大中城市住宅销售价格中，比去年同期上涨的城市达62个，厦门、合肥等地同比涨幅更是超过40%。这让厦门等地方重启限购。

　　房价大幅上涨使得企业“做实业不如炒房”观点更为人接受。近日在浙江德清县新莫干山会议上，当华夏新供给经济学研究院院长贾康被问及作为一个企业家是做实业还是炒房时，他的回答是，作为企业家，实业利润微薄，而炒房利润可观，答案很明显。

　　近日上市公司*ST宁通B卖掉两套学区房，从而实现扭亏为盈保壳。

　　*ST宁通B在2004年以营销工程人员办公居住名义在北京西城区买了两套140多平方米的学区房，根据评估公司评估，这两套房产原值总计214.71万元，截至2016年7月底，评估值为2272 .62万元，相比2004年涨了约16倍。

　　趋利行为也让不少企业考虑买房，而营改增新政给了实实在在的优惠。而5月1日营改增新政推出一项重磅政策，即企业新增不动产所含增值税可以纳入进项抵扣范围，且两年可以抵扣完毕。

　　这一举措将明显降低企业购房成本，是国家为了给企业降成本一大优惠举措。据第一财经记者了解，官方在此次营改增新政5000亿元减税预期中，不动产纳入进项抵扣减税规模达到3000亿元。

　　在当前房价疯涨背景下，也有观点担心，这一减税政策可能被企业利用来投机炒房。即因为买房能抵扣增值税，此举不仅大大消减了企业的税务成本，而且更将企业推进了“抢房大军”。

　　对于企业利用不动产抵税新政来炒房的观点，有人认可，也有人不认同。

　　一位税务局人士告诉第一财经记者，这种观点有道理，不过从国家层面来看，这一政策是给企业减负的制度性红利。现实操作中，企业的确可以利用这一政策购买民用住宅，但是否推高房价还需要数据支撑。

　　上海财经大学不动产研究所执行所长陈杰对第一财经记者分析，从他了解的数据情况看，买房子的主力还是个人，没有看到企业买房激增的情况。

　　他认为出现这种情况有三种原因。第一，目前绝大部分的房企选择的都是简易征收，只能开具增值税普通发票，企业购入是不能抵扣的。第二，企业如果购房的话，尽管增值税可以抵扣，但还要负担持有成本，每年要缴纳房产税、土地使用税，将来抛售的时候涉及增值税、企业所得税和土地增值税，成本远高于个人。第三，企业购房还面临一定风险，如果将来企业不景气，导致破产，账面资产都是要由法院处理的，但如果是个人购房的话，即便企业破产，房子还是属于个人所有。

　　普华永道中国中区流转税服务的主管合伙人李军告诉第一财经记者，上述观点有失偏颇。将不动产纳入进项抵扣是营改增是完善流转税税制的一个环节，并不是以去库存为主要目的，上面的说法有些本末倒置了，而且可以抵扣的一般是指与生产经营有关的进项税。

　　中国社会科学院财经战略研究院财政研究室主任杨志勇对第一财经分析，不动产抵扣是增值税制的完善，是增值税中性作用的要求。制度是制度，不应该和房地产市场有过多联想。

　　国家行政学院经济学部教授冯俏彬告诉第一财经记者，任何政策都会产生意想不到的效果。不是为了控制房价，我们就不去采取不动产进项抵扣政策，不采取这个政策企业就不买房了?因此关键问题应该营改增不动产进项抵扣政策主要解决目标，即增值税制度的完善，而不是看企业策略性的反映。

　　贾康告诉第一财经记者，不动产进项抵扣的确刺激企业购房，在炒房方面可以出台一些政策补丁。但是从税制改革来看，不动产纳入进项抵扣方向是肯定的，让增值税有一个完整的抵扣链条。

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