[地产房有关新政策]地产新政策：高潮还是在金融

【www.joewu.cn--热点资讯】

央行、住建部、银监会通知，对拥有一套住房且购房贷款未结清的居民家庭购二套房，最低首付款比例调整为不低于40%。

地产股悄然大涨，迎来的是昨晚重磅的楼市消息，支撑中国经济十年之余的地产时代难道又要回光返照？

这个命题正如一个年过四十的大叔和春风得意的萌萌哒小鲜肉，当地产时代这位中年大叔频频发出的“约吗？”被“叔叔，我们不约”拒绝之后，政府只要屡屡抛出各种新政，就如给这位大叔各种春药，但事实是，金融时代的萌萌哒小鲜肉身强力壮，它才是未来支撑中国经济的高潮。

那么，我们来看看徐lady觉得对次地产新政最正经的评价吧。

－－原正经标题：地产时代正在结束 金融时代已经来临－－－

来源：海通证券

作者：姜超、顾潇啸

－－－－－海通摘要－－－－－

①3月30日，央行、住建部、银监会三部门联合发布《关于个人住房贷款政策有关问题的通知》，财政部发文调整个人住房转让营业税，均指向改善住房需求。

②新政一方面鼓励银行发放住房贷款，二套房商业贷款最低首付比例降至40%。另一方面发挥公积金的支持作用，首套房和二套房公积金贷款最低首付比例分别为20%和30%。

③去年930放松房贷托底和1121降息后地产需求明显企稳回升。15年前两月地产需求再度下滑，本次房贷新政如同“釜底添薪”，有望带动需求短期企稳回升，化解二三线城市地产高库存风险。

④长期看，人口结构转型背景下地产需求趋降是长期趋势，居民财富从地产向金融资产的转移不会变化，地产时代正在过去，金融资产为王的时代已经来临。

一、地产政策频出

14年以来数次出台地产刺激政策，包括从14年4月到9月40多个城市取消限购，14年9月取消三套房限贷，10月放宽公积金贷款条件、14年11月、15年3月两次降息等等。而当前4部委发文降低二套房首付至4成，同时降低公积金贷款首付成数，以及二套房交易营业税。从购房资格、利率、首付成数、税费负担等各个方面刺激地产需求。

二、刺激短期有效

从效果来看，全国地产销量从14年3月步入负增长，限购取消后在5、6月短期反弹，7月再度下降，降息后11、12月地产销量短期反弹，15年前两个月地产销量再度下降。估计本次房贷新政短期内将刺激改善性需求入市，地产销量有望短期回升，但持续性仍存疑。

从房价表现来看，14年5月起全国房价开始下跌，到8月环比跌幅创下1.1%的新高，之后随着政策的持续出台房价降幅开始收窄，但目前尚未止跌。而其中分化比较明显，一线城市房价环比在14年底已经转正，而二、三线城市房价仍在下跌。房地产的财富效应尚不明显。

三、地产时代正在结束

我们认为，导致地产救市政策效果不佳的一个重要原因在于中国人口结构出现拐点，从11年以来中国15-64岁劳动年龄人口的总数和占比都出现了下降。而人口结构和地产周期有重要关联，因为地产的刚需主要集中在年轻人口，因而随着人口红利期的结束，所有发达国家的地产市场都相继出现拐点。

从地产年度销量来看，13年达到13亿平米的峰值，近似于1300万套新房，比1999年增加了10倍，按照城市化速度和年轻人口数看很可能接近新房销售的顶峰。从14年来看地产销量已经开始下降，进而导致了新开工，土地购置等多项数据的下滑。

四、金融时代已经来临

14年以来，降息降准之后地产市场缺乏起色，但股市大幅上涨。回顾14年股债双牛的行情，我们认为中国居民的财富配置正在历史性地从房地产转向金融资产，金融为王的时代已经来临。

回顾中国居民财富配置的历史，在90年代的财富增长主要靠存款，当时存款利率就高达10%。而在2000年以后的主要财富增长来自于房地产，一方面来自于地产销量的大幅增加，同时来自房价的持续上涨。但从14年开始地产在居民新增财富中的贡献降至40%以下，而银行理财、股票、基金、信托、保险等各类金融资产开始崛起。

我们认为这背后的根本驱动力在于人口结构的变化，一方面人口老龄化导致地产需求出现长期拐点，另一方面人口老龄化导致劳动力稀缺、资本相对过剩，因而利率下行的拐点也出现了，因而无论是买房、还是存钱作为财富配置的时代都宣告结束，而未来只有配置在金融资产上才可以增加财富。

过去10年中国财富故事的主角是房地产，圈的地多就进富豪榜，圈的地少的成为土豪。而未来10年的财富故事主角是金融资产，目前各路大佬纷纷奔私跑马圈地，圈的金融资产多就是未来的富豪，圈的少也至少是个土豪。

五、短期股强债弱，长期股债双牛

我们认为房贷新政对地产销量刺激有限，因而经济大幅下行的风险下降，但也难以出现大幅回升，因而经济基本面对债市的冲击有限。

但从资金面看，当前股市气势如虹，房贷新政或加剧资金跑步入市，而连带IPO打新、股票优先级配资等各类股票相关资产收益率高企，分流了债市投资资金，将导致回购利率难以下降，同时推高债券整体收益率。因此短期股强债弱的格局还会延续。

我们从利率比较角度给出10年期国开债4.2%是短期高点，并上调10年国开债利率波动区间从3.7%-4.1%至3.8%-4.2%，但在情绪的急剧摆动之下，不排除上限被短期击穿的可能。

但从更长期角度看，股市的持续上涨将降低蓝筹的股息率，目前工行股息率已经降至5%左右，低于AA级城投债6%以上的收益率，因而股市上涨反而会增加债市的配置价值，债市短期继续熬底，长期看股债双牛依然可期。  

本文来源：http://www.joewu.cn/content/14015/