[中山未来5年房价走势]未来房价走势该如何 看房企晒上半年成绩单

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　　金融屋财经网(www.joewu.cn)8月10日讯

　　截至8月8日，据Wind统计数据，按照申银万国行业分类，沪深两市共计16家上市房企披露2016年中报或中报业绩快报，其营业收入总计高达2137.38亿元，同比上涨31.5%;但归属母公司股东的净利润合计148.28亿元，同比增长18%，即平均每家上市公司每天约赚338万元。

　　值得一提的是，在16家公布中报业绩的公司中，仅1家归属于母公司股东的净利润出现下滑现象;仅1家房企亏损。

　　上海易居房地产研究院研究员严跃进向记者表示，上半年部分房企盈利、销售业绩等指标其实比预期的好，但下半年市场销售状况或不如上半年好，下半年部分房企状况或比上半年的压力要大。

　　仅1家房企净利下滑

　　除了中洲控股归属于母公司股东的净利润同比骤降92.67%，其他房企净利润皆保持同比增长。不过，新潮能源业绩亏损。另外，保利地产2016年业绩快报显示，上半年所赚取的利润几乎与去年同期持平，其今年上半年归属于公司股东的净利润同比增长率仅为0.12%;绿地控股2016年中报业绩快报显示，上半年归属于母公司股东的净利润的同比增长率为16.6%，上年同期这一数据则为-9%。

　　另外，上述16家房企平均每家公司去年归属于母公司股东的净利润约为9.26亿元，但实际上这一净利润指标超过1亿元的为12家，占比为75%;而这一净利润指标超过平均数9.26亿元的上市房企只有3家，占比接近19%。

　　对此，严跃进向记者表示，从目前公布2016年中报业绩的房企来看，分化比较明显，其中，中型房企盈利情况有所改观。

　　在上述16家已公布2016年中报的上市房企中，仅中洲控股净利大幅下滑。对此，中洲控股称，主要原因包括两方面，一是今年上半年结算房地产收入占比较高的上海君廷项目和成都中央城邦项目土地获取成本较高，与上年同期竣工结算的深圳中洲控股金融中心项目相比，毛利率由较大幅度的下降;二是随着公司业务规模的扩张，今年上半年费用与上年同比预计增加55.01%。

　　反观归属于母公司股东净利润同比暴涨近60倍的广宇集团则表示，主要系报告期内交房金额较上年同期增加所致;报告期内，公司实现商品房销售合同签约金额20.02亿元，完成年度计划66.73%。

　　严跃进表示，以地产为核心业务的企业有较好的盈利表现，这和传统地产营销效果较好，去库存战略明显等有关系，整体上销售数据能够带动营业收入和盈利水平的提高。而类似新潮能源等企业，实际上由于地产业务为非核心业务，所以业绩提振一般，这也说明今年上半年传统地产销售业绩提升，确实能够拉开企业之间的业绩差距。

　　多数房企盈利能力提升

　　记者根据Wind资讯统计数据对比发现，按照申银万国行业分类，2015年度，沪深两市共计142家上市房企营业收入总计高达12127.3亿元，首次破万亿元，同比大涨37%;但归属母公司股东的净利润合计959.45亿元，同比仅增长7%，即平均每家上市公司每天约赚185万元。

　　显然，与今年上半年上述16家上市房企每家每天赚338万元相比，部分公司盈利能力确实在提高。从净利润水平来看，2014年，142家上市房企平均净利率为10%，2015年则降至8%，下降两个百分点。事实上，对比近三年来A股上市房企总体表现来看，增收难增利趋势一直难以改变。从目前披露的业绩来看，或许，今年上半年多数房企的利润率指标会相对好看一些。

　　记者对比多家房企的销售月报获悉，不少企业的销售均价都在提高，这对房企利润提升助力明显。另外，有业内人士认为，去年以来，不但房地产市场回暖，销售价格上涨，上市房企更是大量发行公司债，其融资成本相对较低，企业财务费用相对降低。

　　不过，更重要的是，正如中洲控股面临的局面一样，尤其今年以来，一线城市地王频出的趋势已经全面蔓延二线城市，一、二线城市地王频出的现象背后，将导致未来几年结算的高地价项目毛利率大幅降低，届时，房企的利润率将再次陷入低谷。

　　尤其对一些中小企业来说，库存过高城市去化率难以提升，能够拉回利润的城市却难以进入，未来，中小房企不排除面临转型或者被并购的命运。

　　百城房价连续12个月“双涨”

　　根据中指院对全国100个城市新建住宅的全样本调查数据，2016年7月，全国100个城市(新建)住宅平均价格为12009元/平方米，环比上涨1.63%，涨幅较上月扩大0.31个百分点。

　　从涨跌城市个数看，66个城市环比上涨，30个城市环比下跌，4个城市持平。与上月相比，本月价格环比上涨的城市数量减少7个，其中涨幅在1%以上的城市有29个，较上月减少1个;本月价格环比下跌的城市数量增加8个，其中跌幅在1%以上的城市有2个，较上月减少1个。

　　另外，北京、上海等十大城市7月份(新建)住宅均价为22945元/平方米，环比上涨2.20%，涨幅较上月扩大0.68个百分点。十大城市中，重庆(主城区)和广州分别环比下跌0.35%和0.16%，其余8个城市上涨，其中上海上涨2.93%，居首位。

　　值得一提的是，与去年7月相比，十大城市住宅价格同比上涨17.19%，涨幅扩大1.21个百分点。十大城市除成都以外，其余9个城市同比均呈上涨之势。其中深圳上涨41.15%，居首位;南京、上海、武汉涨幅超过20%;北京、天津、杭州涨幅在10%至20%之间;广州、重庆(主城区)涨幅在10%以内。

　　整体来看，7月百城住宅均价环比、同比涨幅均有所扩大，环比连续15个月上涨，同比连续12个月上涨。

　　下半年20城迎来“库存荒”

　　2016年上半年全国各大城市积极去库存，效果逐渐明显。31日，易居房地产研究院发布的全国70大城市住宅库存报告指出，当前70城市库存规模继续下滑、去库存周期继续加快。部分城市存销比数值远远小于8个月水平，体现出库存严重不足的事实。

　　具体来看，上半年，70个城市中有44个城市库存出现了同比下跌现象。其中，库存去化力度最大的5个城市为合肥、南京、大厂、苏州和昆山，其库存面积同比跌幅分别为66.5%、56.2%、49.2%、47.4%和41.8%。另外，有26个城市的库存规模不降反升。其中同比增幅最大的五个城市分别为茂名、济宁、太原、淮南和海口，同比增幅分别达到69.2%、67.0%、56.2%、48.9%、40.0%。

　　从未来的库存去化周期来看，截至6月底，70个城市新建商品住宅存销比为11.0，这也意味着市场需要用11个月的时间消化这些库存。严跃进说，通常而言，14个月为存销比的均衡值或合理值，因此存销比小于14个月基本上就可以认为去库存压力是不大的，房价上涨与其有密切关联。他预计，2016年下半年该曲线依然会在12个月左右徘徊，意味着这些城市未来房价上涨动力依然较大。

　　不同城市房价走势趋于分化

　　事实上，在近几个月房价和地价大幅上涨后，7月份多个城市调控政策已经陆续收紧。月内，天津、武汉等城市下调公积金贷款上限，上海提出做好房地产信贷防控，厦门从居住用地供应、住房贷款政策等七个方面出台一系列措施，从多方面释放收紧信号，对市场预期产生一定影响。

　　中指院相关负责人分析认为，2016年上半年，全国整体房价涨幅进一步扩大，涨价趋势逐级传导。自从2015年宽松政策刺激作用显效以来，一线城市已率先掀起了涨价潮，2016年房价上涨态势逐渐传导至南京、苏州等核心二线城市及东莞、中山、廊坊等一线周边城市。

　　综合来看，中指院相关负责人分析认为，未来各地围绕房地产信贷等方面的政策可能陆续有所调整。针对市场的分化趋势，地方调控政策将更加注重差异化，部分热点城市将进一步从严从紧管控，三四线城市则继续聚焦去库存。从土地市场来看，随着热点城市对“地王”现象监管力度的加强，土地市场将有所降温。

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