房贷提前还款利息怎么算_2016房贷提前还款你了解吗？房奴最爱忽略的问题！

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　　金融屋财经网(www.joewu.cn)08月31日讯

　　贷款买房为那些没有足够资金的人实现买房梦，但同时也造成了一个问题：贷款越多，每月还贷压力越大，为了缓解房贷压力，有的人就想到了提前还贷。小编最近有个亲戚A申请房贷，就问到提前还贷的问题。

　　事情是这样的，亲戚A家卖掉原来的房子换了个大房，要负担200万左右的贷款，贷款30年，即使享受8.5折的利率优惠，每月也要负担近万元的房贷，压力比较大，想着能不能提前还贷，减轻每月的还贷压力。通过他的提问，发现貌似不了解提前还贷的房奴都爱忽略四个问题。

　　1.还贷时间和还贷额有要求

　　实际上，提前还贷不是想申请就能申请的，有的银行规定，还贷满一年后才可以申请提前还贷，有的要求满半年，有的还规定了还贷额度必须是1万的整数倍。有的甚至规定了还款次数，一年只能提前还贷一次。即使是提前还贷操作相对简单的公积金贷款也都有类似的要求，比如每次还贷最低限额为一万元，且不得低于12个月的贷款本息额，每年限还贷一次。

　　2.提前还贷要收违约金

　　除了还贷时间和还贷额，有银行提前还贷要收取违约金。因为申请提前还贷，意味着交给银行的贷款利息少了，于是就通过收取违约金的方式弥补这一点。有的银行规定一定时期内不允许提前还款，如3个月，6个月，1年，否则就要支付违约金，这就是为什么有银行规定还款时间了。更严格的银行会规定，只要提前还款就会收取违约金。

　　需要注意的是，违约金的收取方式主要有两种

　　一是按照提前还款时未结余额的2%-5%计算，比如100万贷款，提前还贷后，还剩下50万没还，那么要交1万-2.5万的违约金。

　　二是收取若干个月的利息，比如还贷不足一年的罚息三个月;还贷满一年不满两年的罚息两个月;还贷满两年以上的不罚息。

　　由于银行间有政策差异，以上关于提前还贷时间、还贷额、违约金情况，在贷款合同签订前就要向银行问清，并将相关问题落实到合同中。

　　除此之外，关于提前还款方式和还款时机需要注意下面两点。

　　3.提前还贷后，剩余贷款可能享受不到优惠利率

　　通常，房贷提前还款主要有两种方式，一是提前全部还清，二是提前部分还清。由于目前贷款额度较大，很少有人能一次性还清贷款，因此多数购房人会选择部分还清，而部分提前还款又分两种方式，一种是缩短贷款年限，月还款额不变，一种是减少月还款额，贷款年限不变。

　　缩短贷款年限相对更能节省利息，但是这样一来，提前还贷后的剩余款部分，就需要重新签订贷款合同，银行会重新审核购房人贷款资质，并且会按照最新的贷款利率政策执行，不能享受当初的低利率优惠，要是在这期间借款人出现过征信问题，说不定还会提高利率呢!这一点，购房人一定要注意!

　　4.低利率时代提前还贷未必划算

　　估计该有人说了，提前还贷这么多要求，怎么还有人要申请呢?实际上，有相当一部分像小编的亲戚A那样，认为每月上万元的月供，负担太重，要是有足够的资金就想尽早还点，还能少付点利息，但实际上，提前还贷的作用在低利率时代未必有效。

　　还有一个例子，李先生是在2013年买的房子，当时房贷利率还是6.55%，每月要负担1万元的月供，2014年申请了提前还贷后，本来想着过一两年再还点，就遇到了多次降息政策，直到2015年10月份最后一次降息后，房贷月供降到了7000元左右，基准利率降到了4.9%，已经处于相当低的水平了，就暂时不考虑提前还贷了，用还贷的钱买理财了。

　　不过，如果遇到央行升息，他可能还会重启提前还贷计划。在这想告诉大家的是，现在商业贷款、公积金贷款利率达到史上最低，如果有更好的投资渠道，就没有必要提前还贷。

　　此外，提前还贷意味着手里的流动资金变少，购房人也要考虑自身经济能力，避免造成还贷后手头钱不够用了的尴尬局面。

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