[首套平均房贷利率是什么]全国首套房贷平均利率再创新低 9股补涨近在咫尺

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　　金融屋财经网(www.joewu.cn)11月30日讯

　　房地产：关注三类择股思路

　　打新因素带来市场震荡，年底蓝筹估值切换渐行渐近，关注定增折价、重组和估值切换三类择股思路。12 月关注沪深成分指数更新和科创板，张江高科、上海自贸区艺术品交易中心成立，外高桥成 A 股唯一艺术品交易概念股。绿地申花获2015 中国足协杯亚军。

　　销售环比止跌为升。11 月第四周重点十大和重点三十大城市成交面积同比去年增速为 14%和 15%;11 月单月销售同比去年增速为-0.22%和 3%;11 月累计同比增速为 22%和 17%。

　　关注沪深 300 指数成分股 12 月调整带来的投资机会。地产板块中预期将调入的包括张江高科、绿地控股。

　　12 月排名博弈加剧，关注定增折价、重组和估值切换三大类机遇。

　　1)已过会且定增溢价度较低企业，包括荣盛发展(折价 1%)、顺发恒业(溢价 4%)、南国臵业(6%)和宝安地产;

　　2)重组类公司，包括嘉宝集团、城投控股(地产、环保业务分拆);

　　3)估值切换，包括华夏幸福、保利地产、万科 A。

　　推荐地产成长组合—世联行、莱茵体育、滨江集团，建议关注嘉宝集团、中航地产。

　　风险提示：系统性风险。(海通证券)

　　全国首套房贷款平均利率已降至4.66% 创新低

　　今年10月下旬央行再度“双降”后，银行房贷利率也随之下调。据融360日前发布的《2015年中国房贷市场11月报告》(以下简称《报告》)显示，全国首套房贷款平均利率已降至4.66%，继续创历史新低，其中，北京的首套房贷款平均利率仅为4.39%。

　　北京 商报消息，《报告》对全国35个城市的532家银行的房贷数据进行了深入分析，单从北京地区来看，本月北京地区房贷政策进一步放松，首套房利率平均折扣低至8.96折，较上月的8.98折下降了0.02。在30家提供贷款的银行中，提供9折以下优惠利率的有17家;平均利率低至4.39%，在全国十大利率最低的城市排行中位列第四。《报告》认为，在当前房贷去库存压力加大的情况下，房贷优惠利率将进一步扩大，未来有望各城市首套房平均折扣均继续下浮下调。

　　《报告》检测的北京地区30家银行的具体房贷利率数据显示，截至11月20日，4家银行执行8.5折利率，分别是包商银行、农业银行、北京农商和广发银行，汇丰银行仍然执行8.2折优惠利率，按降息后基准利率4.9%计算，实际执行利率仅为4.02%，为北京地区最低利率。民生银行、杭州银行和平安银行暂停房贷业务，其余银行均维持原利率不变，首套房主流利率仍为8.8折，贷款政策持续宽松。

　　对于未来房贷利率的走势，《报告》认为，当前宏观经济下行压力仍存，未来央行双降仍有空间，将会进一步利好楼市供需两端。短期来看，在年度销售目标和现金回款压力下，房企将采取更积极的销售策略，市场整体库存压力将继续缓解，一线及部分热点二线城市房价将延续温和上涨趋势;而部分三四线城市仍以去库存为主，房价将保持平稳。(中国证券网)

　　荣盛发展:荣在中华,盛行天下

　　荣盛发展 002146

　　研究机构：广发证券 分析师：乐加栋,郭镇,金山 撰写日期：2015-11-23

　　核心观点:

　　追求卓越,荣在中华

　　经过多年的发展,公司已经成为我国民营的房地产开发企业的代表之一,凭借远见卓识的战略布局;强劲的管理控制力;行之有效的激励机制;可持续的快周转模式。公司在地产行业土壤相对贫瘠的三线城市,获得了属于自己的成功。优秀的基因代表了过去的成功,同样也预示着公司未来的发展潜力。公司从14年开始加大了在京津冀地区的布局力度,通过公开市场土地收购以及框架协议获取项目等方式,公司已经在京津冀区域锁定了超过600平方公里的项目,为今后的项目开发提供了丰富的储备。

　　平台拓展,盛行天下

　　今年是荣盛发展进入新阶段的一年,公司规划在2016至2035年,成为全国规模实力最大的房地产专业供应商之一,确立国内强势品牌地位,同时实施国际化发展策略,实现产业互动,资源整合。公司当前推进的“大地产、大金融”战略,以及“盛行天下”康旅产业计划,都是未来平台化发展的重要举措。最新公告建立四众互联网络科技有限公司,借助互联网的新工具整合开发销售、物业、康旅、金融等资源,激活公司过去所积累的三线城市中高端消费端口,建立对接产业和消费的平台。

　　预计公司15、16年EPS分别为0.92、1.04元,维持“买入”评级。

　　截止到目前公司在手未结算项目储备总规模为2631万方,可结算项目的权益增加值为187亿元,NAV总价值为326亿元,公司当前总股本为38.2亿股,则公司每股NAV价格为8.52元/股。对应当前股价处于溢价状态,溢价率为23.2%,略低于地产板块整体的平均溢价率。

　　风险提示

　　三线城市整体房地产市场发展增速较慢,旅游地产资金沉淀规模较大。

　　嘉宝集团:地产销售情况良好,进军资管行业值得期待

　　嘉宝集团 600622

　　研究机构：中银国际证券 分析师：田世欣 撰写日期：2015-11-02

　　营业收入同比增44%,结算项目毛利率下滑。公司1-9月实现营业收入15.37亿元,同比上升44.1%,较1-6月增幅扩大36.39个百分点,其中3季度单季实现营收5.03亿元,环比上升24.8%,主要由于房地产业务结转收入增加。

　　报告期内公司在上海的项目结转面积为115,767平米,3季度单季结转面积为35,739平米。公司1-9月含税毛利率和净利率分别为17%和14.2%,分别同比下降10.35和下降12.89个百分点,主要受结转项目毛利率下滑所致,其中3季度单季实现毛利率24.53%,同比上升8.42个百分点。

　　销售现金流同比增39%,预收款锁定率提升。公司1-9月销售商品、提供劳务收到的现金为19.06亿元,同比上升39%,单季收到现金6.95亿元,同比上升92.9%,环比上升5.7%,主要由于房地产业务收到的商品房预售款增加,报告期内合计销售面积为126,374平方米。公司2015年9月末预收账款额为22.01亿元,同比上升10.6%,较上季度末上升3.9%,分别锁定我们预测2015-16年收入的100%和73%。

　　管理费用率同比下降,财务费用率同比上升。公司1-9月管理费用率为1.71%,同比下降1.94个百分点,较1-6月下降0.21个百分点,主要由于公司优化内部管理并提升成本管控水平,导致管理费用下降。公司1-9月财务费用率为2.68%,同比上升2.04个百分点,主要是公司在报告期计提的应付债券利息所致。

　　引入光大战投发展房地产资管业务,稀缺标的重申买入评级。公司7月发布定增方案,拟引入光大控股作为战略投资者,并与国内房地产基金管理业龙头光大安石战略合作,开展房地产资产管理业务。我们在此前在行业深度报告《迎中国房地产大资管时代——房地产基金管理行业研究》中指出,公司进军房地产资产管理领域空间巨大,在A股具有稀缺性的特点。我们维持预测公司2015-17年每股收益分别为0.55元、0.65元、0.73元,重申买入评级。

　　城投控股:投资拉动业绩,业务转型PPP

　　城投控股 600649

　　研究机构：中国银河 分析师：胡华如 撰写日期：2015-10-13

　　核心观点

　　前三季度业绩预增185%-215%:10月10日公司发布前三季度业绩预增公告。去年同期公司归属于母公司净利润10.50亿元,EPS0.35元,今年前三季度净利润预计为29.93亿元-33.08亿元,前三季度业绩大增主要是因为出售部分西部证券和光大银行股票获得较高收益所致。

　　合并分立方案获国资委、股东大会批准:公司合并分立方案9月19日获国务院国资委、上海市国资委原则同意,23日获临时股东大会审议通过,26日获证监会受理。根据方案城投控股换股价格为15.50元/股,与阳晨B股的换股比例为1:1,城投控股第一第二次现金选择权价格均为10.00元/股,截止9日城投控股收盘价为13.40元。

　　方案完成后,城投控股将剥离环保业务,转型为以城市基础设施及相关领域为主要投资方向的综合性资产管理集团,公司将以PPP基金为主要领域,同时通过PE基金寻找产业链上的投资机会。公司目前已与工行、交行合作成立了各100亿的PPP基金。未来将会投资大量收费的城市基础设施,包括道路桥梁隧道,污水垃圾,地下管沟等,力争做到通过PPP模式做出一定规模、收益稳定的基础设施收费项目。

　　地产项目围绕基础设施及保障房项目:公司地产项目有两个特点,一是凭借基础设施资源优势布局以一线城市为主,二是结合上海棚户区改造、城中村改造的步伐拓展保障房及棚户区改造项目。根据公司半年报上半年公司竣工面积10.56万平方米,在建工程量70万平方米,保障房项目拓展取得较大进展,部分项目基本达成资源获取意向,截止上半年末公司商品房未售面积约33万方,预收款项54.8亿(+92.0%),土储约54万方,位于青浦朱家角及新江湾城,业绩锁定性强。

　　投资业务表现突出:投资业务公司由本部及旗下的诚鼎基金进行,诚鼎基金管理规模已超过300亿,投资思路主要是围绕着城市基础设施的产业链展开的。此外,截止上半年末公司持有各类股权市值余额约153.09亿,7月公司通过资产管理计划参与中国铁建一年期定增项目,最终发行价格为8元,公司出资5亿元认购,截止9日中国铁建收盘价为14.00元。

　　维持推荐评级:公司受益国企改革和PPP概念,基于公司目前环保与房地产业务情况,不考虑合并分立事项,我们预计公司15-16年EPS分别为1.25、1.59元,按9日收盘价PE为10.75X及8.43X,维持推荐评级。

　　风险提示:销售不及预期、环境业务推进不及预期、合并分立事项推进不及预期。

　　华夏幸福:完善产投体系,加速孵化升级

　　华夏幸福 600340

　　研究机构：海通证券 分析师：涂力磊,谢盐 撰写日期：2015-11-24

　　投资要点:

　　事件:公司拟与一九五五资本中国基金合作设立两支产业孵化基金,累计规模3亿美元。公司同时拟发行幸福物业资产支持证券。公司同时公告拟发行最长期限五年、总规模不超过24亿元物业费收入支持证券。

　　加速孵化器建设,推动产业再升级。本次设立的两只基金以转型性技术为投资对象,旨在解决中国和其他发展中国家在能源、医疗、食品、农业、教育等领域面临的重大问题,深度契合公司以实践推动中国产业升级的发展理念, 与公司的产业新城主营业务具有强大的协同效应,将进一步推动美国优质高新技术在国内市场的产业化进程。

　　孵化器建设升级加速,VC、PE 投资链条日趋完善。此外自2014年3月在硅谷设立产业孵化器公司以来,公司在孵化、投资等业务领域快速发展。在创新孵化方面,与清华大学、北京大学、哈尔滨工业大学、北京航空航天大学、北京理工大学等高水平大学及研究院所深度合作,搭建科技成果孵化转化平台,加速成果对接转化。本次产业基金设立将为企业进一步加大创新和孵化提供支持。

　　加速创新转化,拉动园区投资。本次设立基金投资目标为有潜在可能在中国实现产业化或商业化的创新型技术公司以及有可能形成重大生产能力的前瞻性、创新型高科技公司(团队),重点包括能源和环保、医疗服务、食品和农业、教育、人口老龄化等领域。由于投资组合公司未来或在华夏幸福产业园注册,随着被投资企业的不断产业化,将有力地拉动园区落地投资额,为现有园区带来持续不断发展动力。

　　物业收入资产证券化,实现多元化融资。发行最长期限五年、总规模不超过24亿元资产支持证券有利于实现资金提前回流,提升资产的流动性,优化资产结构,在传统融资模式的基础上,不断拓宽融资渠道。

　　投资建议:维持“买入”评级。预计公司2015和2016年每股收益分别是1.93和2.25元。公司11月23日股价27.43元对应2015和2016年PE 在14.21和12.19倍。考虑“创新中国”相关概念公司估值在40XPE,公司一旦模式成功后期股价极具空间。给予公司2015年20倍市盈率,对应股价38.6元, 维持 “买入”评级。

　　风险提示:行业涨价风险。

　　世联行:传统业务超预期增长,创新业务跨越式发展

　　世联行 002285

　　研究机构：安信证券 分析师：陈天诚 撰写日期：2015-11-03

　　事件:公司公布三季度报,前三季度累计实现营收30.45亿元,同比增长38.50%,实现净利润2.52亿元,同比增长15.03%,基本每股收益0.19元,同比上升11.76%,基本符合预期。另外,参股子公司中城联盟挂牌新三板。

　　营业收入大幅增长,净利润增速略有下滑:1)第三季度营业收入大幅增长的主要原因是:本报告期互联网+业务收入同比增长842.01%,代理业务收入同比增长32.22%;2)净利润增速低于收入增长,略有下滑。主要出于以下几个因素:销售代理所占利润比重在降低,其毛利率相对较高,而今年新增的互联网+业务毛利率较低,但是在营收中占比达到了14.34%;互联网+业务有较好现金流但很多利润尚未达到;很多新近项目前期投入较多但还没有回报。

　　代理销售超预期增长,创新业务涨势喜人:1)代理销售大增近50%,行业龙头地位进一步巩固:第三季度代理销售额同比大涨46.42%,主要是因为地产行业整体回暖、公司市场占有率进一步提高、并购带来增长以及新业务协同效应。预计四季度增速将放缓,但是公司近年市场份额目标为10%,代理销售额向7000亿冲击,彰显管理层信心;2)三项创新业务均表现不俗:资产服务、金融服务、互联网+业务同比分别增长了32.26%、73.16%、2028.55%,业务多元化有利于公司应对行业周期性,实现稳定增长。

　　外延式增长加快转型步伐,子公司挂牌新三板:1)资本运作频繁,外延式增长助力业务转型:2015年以来公司已进行6次对外投资,涉及存量房资产管理、城市更新与产业升级、房地产综合业务、金融业务等领域,多元化发展步伐坚定;2)参股子公司挂牌新三板:公司参股子公司中城投资于2015年10月26日在新三板正式挂牌,或将增厚公司投资回报。

　　投资建议:受益于上半年市场回暖,传统业务代理销售超预期增长进一步巩固龙头地位,创新业务跨越式发展提供新增长点,外延式发展加快转型步伐,我们预计公司15-17年营收约为45.69亿元、60.77亿元、78.84亿元,每股EPS为0.33、0.45、0.61,对应当前股价PE倍数为50.4X、37.0X、27.4X;给予买入-A的评级。

　　风险提示:市场整体下行、创新业务开展不及预期

　　保利地产:10月销售低于预期

　　保利地产 600048

　　研究机构：群益证券(香港) 分析师：王睿哲 撰写日期：2015-11-12

　　结论与建议:

　　公司10月销售情况:公司10月单月实现签约面积100.7万平方米,实现签约金额114.11亿元,同比分别-13.6%和-24.4%,环比分别+10.9%和-2.3%。公司10月销售情况低于预期。整体来看,公司2015年1-10月累计实现签约面积958.3万平方米;实现签约金额1212.0亿元,分别同比+15.2%和+13.4%。

　　受推盘节奏和结构影响,10月销售不及预期:公司10月单月销售金额同比、环比均出现下降,一方面是受推盘节奏的影响,公司10月推货量较原计划约有4成左右的缩减;另一方面是由于公司10月二、三线城市的销售占比有所增加,拉低了公司的销售均价,公司10月的销售均价为11333元/平米,环比下降11.9%,同比下降12.5%。在目前房地产政策和货币政策持续宽松的背景下,我们认为公司后续销售仍将维持在相对高位,但由于公司9月和10月的销售金额均略低于我们之前的预期,我们小幅下调公司全年销售金额预测至1450亿元(原预计1500亿元),同比增长6.1%。

　　盈利预测与投资建议:公司作为国内地产行业的龙头企业,拥有出色的产品结构与品牌优势,销售稳健,融资成本低廉,未来将会在行业集中度提升中受益。另外,公司正在积极推进“5P”战略[Promise(承诺)、Power(力量),Pei ban(陪伴),Poly APP(保利APP 端)],我们看好公司未来在小区O2O 和养老地产方向的发展潜力。

　　考虑到公司今年销售将低于原来的预期,我们小幅下调公司的盈利预测,预计公司2015、2016年净利润分别同比增长12.0%、6.8%至137亿元、146亿元,对应PE 分别为1.27元、1.36元,对应目前A 股PE 分别为7.2倍、6.8倍,PB1.3倍。目前公司在行业龙头企业中估值较低,具有较大的吸引力,维持买入的投资建议。

　　万科A:销售形势良好,土地投资大幅提升

　　万科A 000002

　　研究机构：广发证券 分析师：乐加栋,郭镇,金山 撰写日期：2015-11-10

　　核心观点:

　　销售形势持续稳健,均价整体继续上升

　　2015年10月,万科实现销售金额236.5亿元(同比+7%,环比-3%),不过从认购金额的角度来看,同环比均实现了较大幅度的上升,金九银十万科的销售形势基本稳定。2015年1-10月,万科累计实现销售金额2041亿元(同比+19%),已经接近去年全年水平。公司目前可售资源充足,存量和每个月的新推货都保持相对稳健水平,全年销售金额超过2500亿元是比较确定的。10月销售均价约12620元/平米(环比-5%,同比+9%)。

　　拿地力度大幅提升,物流地产继续发力

　　2015年10月,万科共获取19个项目资源,合计建筑面积约305.7万平米,总地价约150.74亿元。月度拿地规模是近两年来的高点,与销售规模之比继续提升,10月达到28%。土地投资力度的加大,一方面是三四季度地方政府供地增多,同时质量相对较好的地块(楼面价占周边售价之比较低)的推出量也在增加,万科拿地的可选择范围加大。

　　不过整体拿地价格囿于土地资源稀缺、优势地块争夺激烈而有所上升。合作力度则略有下降,目前来看,公司10月获取的项目大多是万科控股以及100%控股,少数股东权益占比未来将相对下降。10月,万科再次公告了获取物流地产项目,杭州大江东香精厂项目,建筑面积10.2万平米,截至目前,万科在物流地产项目上的储备建面达到49.0万平米。未来发展提速可期。

　　预计公司15、16年EPS分别为1.64、1.86元,维持“买入”评级

　　万科的销售规模继续保持稳健态势,前10月的销售规模已经接近去年全年水平。转型业务(如物流地产)有序推进。我们看好公司的长期发展

　　风险提示

　　全国房地产市场负向波动;转型业务推进不及预期。

　　绿地控股:地产销售同比略增,战略转型积极推进

　　绿地控股 600606

　　研究机构：中银国际证券 分析师：田世欣 撰写日期：2015-10-29

　　2015年1-9月绿地控股(600606.CH/人民币15.81,谨慎买入)实现营业收入1,361亿元,同比下降16.12%,实现归属于上市公司股东的净利润49.43亿元,同比增长12.02%,基本每股收益0.41元。公司3季度房地产销售额同比增长6%,结算利润基本与去年同期持平,预计全年销售同比略增。

　　公司能源产业主动收缩业务规模,3季度收入同比下降50%,拖累整体收入表现,而未来云峰集团将不再并表。公司“大基建、大金融、大消费”战略转型积极推进,3季度金融和建筑产业利润均保持了较大幅度的增长,其中金融业务增速高达219%,有力支撑了公司整体利润增长。我们维持公司2015-17年每股收益预测分别为0.56元、0.74元和0.93元,维持谨慎买入评级。

　　点评

　　营收同比降16%,净利同比增12%。2015年1-9月,公司实现营业收入1,360.68亿元,同比下降16.12%,实现归属于上市公司股东的净利润49.43亿元,同比增长12.02%,其中房地产主业利润基本与去年同期持平,金融产业利润同比大幅增长,建筑产业利润保持了较大幅度的增长,能源产业亏损较为严重。

　　房地产销售同比增6%,收入同比增3%。公司前三季度累计实现合同销售金额1,410亿元,同比增长6%,较年初2,800亿销售目标完成率过半,预计全年销售额同比略增;公司前三季度累计实现合同销售面积1,273万平方米,与去年同期基本持平,销售均价11,076元/平米。拿地方面,公司前三季度累计新增项目储备36个,权益计容建筑面积521.8万平方米,策略上主动放缓投资节奏,在3季度新拿地项目中,国内一二线城市及海外项目占比近3/4,且公司首次进军深圳市场。结算方面,公司1-9月房地产主业实现收入556.63亿元,同比增长3.21%。

　　能源产业主动收缩,云峰集团将不再并表。公司总体业绩增长继续放缓,主要由于能源产业主动收缩业务规模和利润亏损,能源业务实现收入429亿元,同比减少50%。公司同时公告已与绿地资产控股解除股权委托管理协议,能源业务收入占比过半的云峰集团未来将不再纳入公司合并报表范围,进一步释放能源产业的风险,推进战略转型。

　　金融、基建业务增速上行,打造绿地系产业集群。1)“大基建”业务前三季度实现收入250亿元,同比增长71.7%,目前已与青岛、大连等地达成战略合作,形成“5省9城10线”的地铁投资布局;2)“大金融”业务前三季度实现利润总额同比大幅增长219%,报告期内拟与中金公司合作设立并购基金,同时将打造互联网金融平台——吉客网等,各细分业务积极推进,并有力支撑公司整体利润增长;3)“大消费”业务方面,绿地进口商品直销中心新增上海宝山和山东济南2家门店,销售业绩和海外直采比率持续上升,而汽车产业实现收入69亿元,同比增长25.4%,目前绿地润东汽车已完成股权交割。

　　张江高科:投资收益大增推升公司业绩

　　张江高科 600895

　　研究机构：海通证券 分析师：涂力磊,谢盐 撰写日期：2015-11-03

　　投资要点:

　　事件。公司公布2015年三季报。报告期内,公司实现营业收入10.1亿元,同比下滑10.1%;归属于上市公司股东的净利润3.44亿元,同比大增1.38倍;实现基本每股收益0.22元。

　　2015年前三季度,受房产结算减少影响,公司营收下滑10%;而投资收益大幅上升使净利润大增1.4倍。2015年7月,公司对上海金融发展投资基金(有限合伙)增资。2015年9月,公司投资参股上海朗朗信息科技有限公司5.62%股权。2015年9月,公司转让上海兴科置业有限公司100%股权。2015年9月,公司转让三处研发厂房将产生净利润0.6亿元。2015年10月,公司转让一处科研楼将产生净利润1.04元。2015年9月,公司10%股权划转至浦东科创集团,公司国企改革进程启动。2015年,公司计划实现营收25亿元以上,房地产营业利润不低于去年。

　　投资建议。受益上海科创中心建设,产业投资增长空间大,维持“买入”评级。目前,公司全资子公司浩成创投投资额为19.73亿元,上市公司直接投资的长期股权投资额为12.87亿元,两者合计股权投资额32.60亿元。考虑目前创新已成为张江发展驱动力之一,且三板市场、注册制直接提升张江创投潜在实力,我们假设公司创投业务权益增加值是投入额的6倍,即公司创投业务权益增加值为195.62亿元。由此,可知公司NAV是466.62亿元,对应RNAV是30.13元。

　　我们预计公司2015、2016年EPS分别是0.38元和0.44元。截至10月30日,公司收盘于22.54元,对应的动态市盈率分别为59.3倍和51.2倍。考虑到公司属研发园区龙头,中国创新发展桥头堡,三板市场、注册制等多层次资本市场建设直接打通张江创投“进退通道”。上海自贸区正式扩区至张江,公司是张江唯一上市开发主体将充分受益。未来张江园区将在产业创新、制度创新、金融创新进行探索,园区将实现空间载体升级、企业集聚和功能拓展,区内土地价值直接提升。公司参股多家高新企业,PE投资链条日趋完善,投资收益增长潜力大,我们以RNAV的1.1倍,即33.14元为公司6个月的目标价,维持公司“买入”评级。

　　风险提示:行业面临加息和政策调控两大风险。

本文来源：http://www.joewu.cn/keji/38141/