【银行首付住房贷款】银行暂停新增住房贷款 限贷新政使出洪荒之力

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　　楼市的狂热随着接二连三的“秋雨”开始现出“寒意”，市场已经嗅到了楼市的拐点。

　　有银行首套已高于基准利率

　　在这轮调控中，各地都瞄准了个人住房按揭贷款。北京晨报记者走访北京的银行网点时发现，大多数银行已经开始执行“9·30新政”。

　　根据北京的“9·30新政”，首套普通住宅首付比例由30%上调至35%，非普通住宅首付比例由30%调整至40%;二套普通住宅首付比例仍为50%，非普通住宅首付由50%上调到70%。与此同时，新政改为“认房不认贷”，只要个人名下有房，无论是否有房贷，再购置新房时均被算为二套房。

　　实际上，银行早在“9·30新政”前，就已经开始收紧银行贷款。据伟嘉安捷企划经理吴昊介绍，三季度时已经有银行将首套房按揭贷款利率优惠，从此前的最低8.3折变更至8.5折。

　　北京晨报记者调查发现，一些银行目前执行的折扣还在收缩。不少银行表示，目前的折扣力度不知还能持续多久。而少数银行实际执行的首套房贷款利率已经高于基准利率。

　　“到了年底，即便没有相关政策出台，估计银行也会收紧这部分业务。”吴昊表示，年底银行头寸开始紧张，是季节性因素所致。

　　房贷审查趋严，放贷周期延长

　　不仅如此，银行的房贷周期也开始有延长的趋势，而房贷的审查力度也越来越严格。有房屋中介公司人士表示，赶在“9·30新政”前网签的这部分客户，银行贷款可能要加快审批，但“9·30新政”之后的，更多要等待银行新政彻底落地，一些银行的放款速度已经开始趋缓，放贷周期延长。

　　北京晨报记者走访中发现，不少银行个人住房按揭贷款业务仍处于“等通知”的状态。一家国有银行某支行的员工甚至直言，在“等通知”的状态下，支行已经暂停了新增住房贷款的业务。

　　而针对贷款资格审查，防范“假离婚”的措施也越来越多。民生银行此前下发通知，要求严查房贷申请资格，尤其对离婚不到半年的房贷申请人进行严查，离婚前若不符合贷款申请资格，即便其离婚，也对其直接停贷。

　　外地有房有贷在北京仍可算首套?

　　值得注意的是，虽然多数银行严格执行“9·30新政”，但在一些方面却有所宽松。

　　“一些条例在新政中并没有说得十分清楚，这也是各家银行细则迟迟不出台的原因。”一位银行业内人士对北京晨报记者举例说，比如“认房不认贷”中所说的“房”是否专指北京的房?

　　上述人士介绍，在“9·30新政”之前，北京地区银行房屋按揭贷款执行的是“认贷不认房”，这个贷款不管是否在北京地区办理的，都必须在先还清贷款的情况下才能按照首套房计算;而现在的“认房不认贷”，很多银行目前只认北京的房屋，也就是说，即便客户在外地有房有贷款，在北京地区也可算首套房。“从某种意义上说，反而放松了贷款要求。”

　　一位国有银行信贷工作人员也向北京晨报记者表示，如果客户在外地有房或有贷款，并不影响北京购房按首套房办理贷款。“如果是异地房屋在北京贷款，还清这笔贷款后也可按照首套房办理。”

　　业内人士直言，其实银行也很纠结。“年中的时候还说要大力发展个人住房贷款业务，毕竟这部分业务的坏账率相对较小，虽然利薄，但在经济仍有下行压力的情况下，相对小微企业贷款等业务相对稳健。”

　　央行发布三季度金融统计报告显示，前三季度人民币贷款增加10.16万亿，包括了个人住房按揭贷款的“住户部门中长期贷款”增加4.2万亿元。而前三季度个人住房贷款增量占全部贷款增量的35.7%。

　　而在今年8月份的上市银行中期业绩发布会上，所有上市银行高管均表示，今年下半年将大力发展个人住房按揭贷款业务。而这项不良贷款普遍不足1%的业务也被看做重点业务，体现在各家银行的年中报里。银监会数据显示，上半年商业银行业整体不良率为1.75%。

　　为何核心一二线城市也开始重启楼市限购限贷政策?

　　同策咨询研究部总监张宏伟表示，核心一二线城市重启限购限贷主要是为了限制投资投机性需求。按照投资的逻辑来看，哪里有投资回报，投资的资金必然流向哪里，当前来看，核心一二线城市的房价上涨的预期仍然存在，投资客此时进场仍然有利可图，这成为投资客持续进场核心一二线城市楼市的很重要的原因。

　　此外，货币政策宽松与地王频出也是楼市集中调控的大环境因素。从货币政策的角度来看，货币政策宽松，资金成本低，资产配置需求驱动投资客投资楼市。当前宏观经济仍然下行，货币政策相对宽松，贷款利率成本也较低，对于高净值人群来讲，手头有富裕的资金，但是没有有效的资金投向，资产配置需求驱使这些人群将资金投向房价正处于上涨通道的楼市，从投资先后顺序来看，首先关注一线城市，再次是一线城市所处经济圈内的核心二线，然后是一般二线城市，这样的投资客资金轮动导致不同城市间的楼市也出现轮番上涨。

　　张宏伟指出，当前宏观经济仍然处于下行趋势，货币政策仍然会相对宽松，货币政策不是地方政策可以改变的，因此，现阶段很难通过大幅提升房贷利率和首付比例为楼市降温，这招短期内还行不通;从土地市场来看，尽管大部分地方政府表态增加土地供应，解决地王以及由于地王频出而推动房价上涨的现象，但是，经验和实际行动表明，核心二线城市的土地供应也很难大幅增加，因此，近期有关土地的新政也很难起到缓解楼市供求紧张的作用。

　　楼市限购限贷政策的影响

　　1)限购限贷促使房价下跌

　　从需求面讲，限购令的出台通过户籍、购买条件等限制手段，在短期内主要抑制了决定购房的居民以及投机性购买者，从而立即将一部分房屋需求者清除出了市场，这会造成房屋需求的萎缩，在其他条件不变的情况下，短期内房价会下跌。另外，满足购房要求的购买者也可能会因为该政策的出台而暂时延迟购买，这在短期内也会造成成交量的下跌，从而也会带来房价的下跌。

　　2)银行房贷利率下调

　　既然销售受到影响，那么作为银行主要业务之一的房贷业务，不可能不收到影响，如果需求降低银行又坚持较高的房贷利率，那么房贷市场也会加速萎靡。

　　所以在这种情况下，势必会有越来越多的银行加大利率折扣优惠，以更为诱人的利率去吸引购房者去抢占市场 。

　　比如限购政策较为严格的北京和广州，8月份的首套房贷平均利率只有4.21%及4.2%，相当于执行利率的8.6折。

　　但同时，我们也需要注意，如果市场过热，政府也会加大调控力度，比如上海的首套房，所有银行能给出的最低折扣利率均为9折。

　　3)房屋租金上涨

　　如上文所说，在短期内，限购令的出台会带来房价的下跌，包括新房和二手房成交价的下跌。但是，由于住房需求是刚性的，居住是一种必需品，所以通过购买房屋满足居住需求的这部分购买力和投机性购买力被限制后，这些购买力必然流向其他地区或房屋租赁市场等，因而也会给房屋的租金带来上涨的压力。

　　4)转移楼市热点

　　在房价上涨的周期内，总会有一些城市成为楼市的热点，在南京、苏州、厦门和合肥接连实施限购限贷政策之后，楼市的热点必然会转向其他城市，也就是说，其他一些房价、地价过热的城市，比如杭州、天津也可能会“接棒”。

　　一旦这些城市顺利“接棒”，政府必然不能仍由楼市发展，所以也会采取一定的措施，这就很有可能造成限购限贷政策在全国范围内展开。

　　5)加重买房成本，被剥夺购房资格

　　对于一些刚需或者改善型需求用户，限贷政策的推出无疑会加重自身的买房负担，比如，武汉最新的政策规定，购买二套房的首付比例提高到四成;已经有两套及以上住房，且有贷款没有结清的，将不能再贷款购房。

　　而政策更为严厉的广州，二套房首付甚至高达七成。越来越高的房价加上越来越高的首付比例，肯定会让更多的购房者叫苦不迭。

　　另一方面，北上广深的限购政策在户籍、社保缴纳等方面都有更为严格的限制，让不少外地人的买房梦想落了空。

　　6)出现离婚潮现象

　　最明显的就是，上海在传出“离婚后一年内不可购房”的谣言之后，民政局的离婚处随即被人群挤爆，因为现在的限购政策对于结婚、离婚的限制较少，就造成了有些人可以通过离婚来投机取巧。

　　再者，按照现有的房产政策，离婚后把房产归到其中一方名下，另一方再购房的，可以享受较低首付款比例及相关税费优惠。

　　所以，在限购限贷政策实施后，很可能在短时间内出现离婚潮的现象。

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