【70个大中城市房价排名】全国大中城市房价此时回暖的原因是什么？

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　　金融屋财经网(www.joewu.cn)4月8日讯

　　房地产市场持续回暖,尤其是北京、上海、深圳等地房价快速上涨,引发了全社会的关注,也有人担心市场过热引发“非理性上涨”或“泡沫”。

　　2016年,房地产行业从2014-2015年的下行行情中恢复。

　　从2014年年初开始,受调控政策和库存过快增长等因素影响,全国房地产市场开始进入调整期,房价在长达一年半时间、房地产投资增速在长达两年时间里一路向下,不断探出新低。2015年下半年开始,随着政策环境日趋宽松,尤其是央行五次降息、六次降准,地方出台税费减免举措,楼市回暖基础逐渐形成。

　　展望房地产行业发展前景,从短期看,房地产市场将迎来一轮景气行情;从长期看,受去库存压力较大、部分地区房价过快上涨催生泡沫、地方政府推地规则未明确等不利因素影响,房地产行业的潜在风险也不容忽视。

　　全国房地产市场正在回暖

　　首先,宏观经济处于周期性低谷的萧条状态,影响房地产行业回暖前景。

　　宏观经济下行并陷入周期性“低谷”,影响房地产行业的资金筹措和投资热情。随着宏观经济增速从2014年的7.3%降至2015年的6.9%,居民消费价格指数CPI从2014年8月开始降至2%的合意区间下限达18个月,直到2016年2月才刚刚恢复到2%以上。房地产行业也一并下行,房地产企业资金来源增速从2013年的接近30%,急速下降至2014年的3%左右,2015年又一度降至负增长。

　　其次,库存持续增长并不断累积。

　　从2014年5月开始至2014年12月,全国房地产竣工面积增速在6-8%左右,同时商品房销售面积增速在-8%左右,由此积累了大量库存。尽管2015年竣工面积始终为负增长,但销售面积在2015年6月才开始由负转正,此后一直增速较缓,因此全国商品房待售面积从2014年年初的5.1亿平方米持续增加至2015年年末的7.2亿平方米。

　　第三,二三四线城市复苏缓慢,市场表现远逊一线城市。

　　据中国指数研究院统计,2015年北上广深四个一线城市房价上涨17.2%,以东部沿海重要城市为主的二线城市和以其他省会城市为主的三线城市房价分别下跌0.53%和1.09%。

　　第四,债务负担较重,债务风险不断爆发,削弱房地产复苏之后购买潜力。

　　一方面,2015年债务风险一度集中爆发,据媒体披露,2015年,以P2P、私募基金、股权众筹为名的非法集资案件,在金额、波及人数和辐射范围等方面均超以往。

　　第五,全国购房人群总量已在2014年出现拐点,开始由增转减。

　　国泰君安的研究表明,如果将20-50岁人群定义为住宅消费主力人群和购房适龄人群,则中国该年龄人群数量在2014年到达由增转减的拐点。人口总量减少必然导致住房总需求减少,因此,房地产销售增速再像以往几次景气周期那样一度达到90%的日子很可能一去不复返了。

　　第六,优质房地产资源日渐稀少,同时低品质产品大量涌现,形成规模较大的过剩局面。

　　一方面,位于城市核心位置、就近享有各类优质资源的房地产项目数量稀缺。以北京为例,2015年北京供应住宅用地50宗,仅4宗在五环以内。主城区新开楼盘日渐减少,导致城区新建及二手住宅价格快速上涨,北京新建商品住宅成交均价2015年五环内已突破5万元,三环内已步入10万元。二手住宅方面,西城区有九个小区二手住宅2015年成交均价涨幅超过40%。高端住宅无论是价格涨幅还是成交量变化都更明显,北京最贵商品房每平方米均价2004年为5万元,2009年为10万元,2011年为30万元,2015年达50万元。

　　引导房地产健康发展需要哪些对策

　　房地产市场持续回暖,尤其是北京、上海、深圳等地房价快速上涨,引发了全社会的关注,也有人担心市场过热引发“非理性上涨”或“泡沫”。房地产市场今后能够获得健康发展,良性回暖而不产生泡沫,避免非理性繁荣,需要相关各方在供给、需求、城市规划和区域差别化等方面出台相应政策。

　　首先,供给方面,迫切需要以明确规则约束地方政府供地进度,使其既不能过快,也不能过慢。

　　其次,需求方面,顺应城市化趋势,深化户籍制度改革,提升房地产市场长期发展潜力。

　　第三,提升城市规划水平是促进房地产行业长期稳步发展的重要保障。

　　第四,制定差异化的区域政策,防范各个区域所面临的特殊潜在风险。

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