【谭浩强】谭浩俊：2016房地产去库存靠什么？政府政策？

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　　金融屋财经网(www.joewu.cn)02月27日讯

　　如果开发商能够拿出比较好的姿态，去库存的进度会快很多。反之，过度依赖政策的作用，效果不会太好。所以，去库存决不能只依靠政府和政策使劲，还需要开发商的大力配合，并拿出实实在在的举动和行动来。

　　自2月22日起，除了北京、上海、广州等一线城市，全国多地城市房地产交易环节的契税、营业税征收比例将普遍降低。加上此前降低购房首付比例、上调住房公积金存款利率等政策，传递出各地政府主动推进房地产去库存的强烈信号。而据媒体统计，截至目前，全国已有超过130个城市出台去库存新政。

　　作为今年的五大任务之一，去库存的效果，毫无疑问对经济的稳定和安全至关重要。但是，既然作为五大任务之一，且排在去产能之后，列为五大任务的第二大任务，不仅说明其重要，也说明其艰难。

　　而从目前的实际情况来看，去库存的重任似乎全部落在了各级政府的身上，成为政府的压力。而作为商品房库存主角的开发企业，倒变得逍遥自在，没有任何的压力和负担。相反，一些开发商还在趁机寻找涨价机会，试图从去库存中获得更多利益。

　　据《人民日报》对业内人士采访传递的信息，无论是相关职能部门还是研究机构，都对开发商降价持不乐观态度，而开发商则明确表示不会降价，即便降价，也是暂时的一种促销措施。也就是说，在房地产新政面前，稳价或涨价才是“主流”。很显然，这是比去库存还要严重的问题。

　　事实也是如此，自房地产市场进入低迷以来，尽管很多开发商都面临资金链断裂的风险，但是，表现得最着急的，却不是开发商，而是政府。一方面，房地产市场低迷，意味着政府依赖“土地财政”的希望破灭了，靠地生财的渠道堵塞了，要想再搞政绩工程、再让GDP快速增长，难度将越来越大。因此，都在想方设法刺激房地产市场;

　　另一方面，开发商资金链断裂，受伤害的不只是开发企业，还有为其提供担保、互保、联保的其他企业，尤其是政府融资平台，以及在手的土地可能出现晒地皮。自然，政府就可能比开发商还要紧张和担心了。一旦开发商出现资金链断裂的问题，就有可能引发区域性金融风险，这当然是地方政府最不希望看到的现象了。

　　问题在于，去库存是一项非常重要和紧迫的任务，如果担子只压在政府身上，压在政府不断地推政策、出措施身上，而开发商不卖力、不尽心，甚至还想借助政策之力，完成一次捞钱“工程”，这对去库存来说，是相当不利的，甚至为给以后房地产市场的发展留下隐患。

　　应当说，在政策层面，已经到了见底的地步了，降低首付比例、提高公积金贷款率、出台商业贷款政策、给予购房财政补贴、降低或取消商品房购房或转让环节的相关税收、鼓励农民工进城买房等等。这些政策，如果放在以往，早就把房地产市场推得风生水起、一派热闹景象了。

　　可是，从实际效果来看，并不明显，特别是库存问题比较严重的三、四线城市，几乎没有反应。当下房地产市场的“热闹”劲，更多的表现在一线城市，且主要表现在北上广深等少数几个城市。也就是说，多数城市还是以清冷为主，去库存的迹象不明显。也许，正是因为在这样的状态下，绝大多数城市都在想方设法从政策上找出路，出台各种各样去库存的政策措施。

　　我们说，政策当然是去库存不可忽视的重要方面，但是，仅有政策支撑，开发商却无动于衷，甚至采取了与政策相反的态度，那去库存的压力就不可谓不大了。而政策的作用，也会在开发商的不配合、不支持下，效率严重打折。要知道，按照房地产市场现状以及经济可承受的能力，去库存的政策已经很难再有更多空间了，也不适合继续放宽和放松了。

　　接下来就要看开发商的态度，看开发商是否愿意去库存了。如果开发商愿意去库存、希望去库存，就应当从价格上做些让步，从价格上对买房者形成一定的购买欲望，那么，去库存就有希望了。在此基础上，再鼓励农民进城买房，才有可能。

　　有专家预言，房地产去库存可能要6.5年时间。我不知道，这个时间是如何算出来的。按照目前开发商的态度和购房者的意愿，这不是一个可以信任的数据。如果开发商能够拿出比较好的姿态，去库存的进度会快很多。反之，过度依赖政策的作用，效果不会太好。所以，去库存决不能只依靠政府和政策使劲，还需要开发商的大力配合，并拿出实实在在的举动和行动来。

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