2016年|2016万科中期业绩会:王石郁亮缺席 重点事项汇总

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　　金融屋财经网(www.joewu.cn)08月22日讯

　　万科2016年中期业绩会王石郁亮缺席

　　万科中期业绩发布会今日(22日)9:15分在大梅沙万科中心举行。出席此次发布会的管理层有：万科董事、执行副总裁王文金，执行副总裁张旭，执行副总裁孙嘉，董事会秘书朱旭，王石、郁亮并未现身。

　　王石缺席业绩会 万科半年报痛陈股权争夺负面影响

　　万科8月21日晚发布了2016年半年度业绩报告，这被万科定义为“是万科32年发展史中极为特殊的半年”。

　　历时一年多，万科A的股权争夺已然陷入僵持胶着境地，多幕剧中新角色开台搭戏，初期万宝之争已演化成宝能系、华润、安邦、万科管理层、恒大五家之争。

　　万科在半年报里面大打悲情牌。基金君给你梳理一下。

　　1、王石郁亮很忙，缺席万科中期业绩会

　　很罕见。从万科过去多年的历史来看，作为董事长的王石已经多次不参加业绩会，但郁亮担任总裁后，几乎没有缺席过公司业绩推介会。这一次非常罕见。

　　万科集团中期业绩发布会将于8月22日(周一)在大梅沙万科中心举行，出席此次发布会的管理层有：万科董事、执行副总裁王文金，执行副总裁张旭，执行副总裁孙嘉，董事会秘书朱旭。

　　据21世纪经济报道。知情人士透露，因为高杠杆举牌涉及险资万能险及资管计划炒股问题，宝能面临诸多压力，其已经在寻求和恒大、万科管理层接触，对宝能系实际控制人姚振华来说，首要的是资金和财产安全;许家印则想要得更多，财务投资和并表控制万科都想要;

　　但对王石和郁亮这些管理层来说，无论谁是股东，他们都希望万科原有文化和架构被充分尊重，管理团队享有最大的自主权，以及对万科这家公司的经营管理权。

　　8月16日，华润置地发布公告称，公司将于8月26日上午十时在华润总部举行董事会会议，王石将亲自参加此次华润置地董事会。目前不清楚王石是否会借此机会再次拜会华润集团董事长傅育宁。

　　2、31个合作项目被股权问题拖累

　　“2016年上半年，是万科 32年发展史中极为特殊的半年。”在万科半年报中，董事会报告第一段便是开门见山地表示，“始于2015年7月的股权事件延续至今，尚未妥善解决。”

　　上半年，万科发行股份购买资产预案尚未达成共识，部分股东一度提议罢免全体董事、非职工代表监事，国际国内评级机构表示公司现有信用评级及展望将面临调整压力。万科董事会报告提到，6月底以来，公司合作伙伴、客户、员工、其他中小股东对公司前景之疑惑和担忧进一步加剧，公司的正常运营也因此受到影响。

　　“鉴于土地招拍挂溢价率持续上涨，公司近年来约7成项目通过合作方式获取。但6月底以来，已经有部分合作方因为担心公司品牌、管理、融资优势不能持续，提出改变合作条件甚至解约，潜在项目拓展面临更大的不确定性。截至目前，公司已有31个合作项目因股权问题而被要求变更条款、暂缓推进或考虑终止合作。”朱旭表示。

　　3、合作伙伴和客户信心受损。

　　国际评级机构标准普尔、穆迪表示，如果股东的罢免提议实现，万科现有的信用评级以及展望将面临调整压力。连续给予公司 AAA 信用级别的中诚信证券评估有限公司也已关注到公司股权变化及重大资产重组事项或将对公司经营计划及管理方式产生影响，并在 2016 年度跟踪评级报告中提起相应关注。

　　部分上游合作伙伴提出缩短付款周期， 部分银行提高信贷条件，压缩授信额度。客户担心股权事件会直接影响万科产品和服务品质之持续性，表现出迟疑和观望，高端项目、商办及整售项目受影响更为明显。

　　4、公司业务拓展受到影响。

　　万科物业之 5 个洽谈合作项目因股权问题暂缓、变更或考虑终止合作; 1 家物流地产的合作方要求调整合作条款;多家境外基金和银行暂缓了项目合作与贷款。

　　5、团队稳定性受到冲击。

　　罢免全体董事、非职工代表监事的提案对团队士气产生明显影响。员工普遍对未来感到迷茫，对公司之发展前景感到忧虑，猎头集中针对公司员工挖角的情况严重，公司 6、 7 月份离职率呈明显提高趋势。 尽管在事业合伙人持股机制和跟投机制的支撑下，公司尚未出现大规模离职， 但公司前景、文化和机制等优势已经因为股权之争产生不确定性， 导致引进优秀人才的难度加大。

　　业绩亮点

　　有业内人士称，股权之争对于万科业绩表现的影响，将会在未来1-2年内显现。

　　1、销售创历史新高

　　经营业绩方面，2016年上半年，万科坚持积极销售的策略，持续探索多元化销售模式，销售面积和销售金额双双实现强势增长：销售面积达1409.0平方米，同比增长55.8%，销售金额为1900.8亿元，同比增长69.9%，表现亮眼。

　　今年上半年，万科销售金额历时仅118天即突破1000亿大关，比去年同期足足缩短了59天，达到历史最短水平，在全国商品房市场的占有率进一步上升至3.9%。结算面积与收入呈大幅增长态势。结算面积为654.6万平方米，同比增长43.6%，实现结算收入724.8亿元，同比增长49.7%。

　　上半年，万科实现营业收入748.0亿元，同比增长48.8%;实现归属于上市公司股东的净利润53.5亿元，同比增长10.4%。利润增长慢于收入增长的主要原因，是当期结算的相当一部分项目为2014年房地产市场调整期内售出的项目。

　　由于销售规模远高于结算规模，万科已售未结资源进一步增长。截至今年6月底，万科合并报表范围内有2404.6万平方米已售资源未竣工结算，合同金额合计约2977.1亿元，较上年末分别增长30.6%和38.4%。

　　与此同时，万科销售和管理费用呈下降态势。销售费用占销售金额的比例为1.08%，较2015年同期下降0.33个百分点;管理费用占销售金额的比例为1.15%，较2015年同期下降0.14个百分点。

　　2、没有一个面粉贵过面包的地王项目

　　拿地方面，万科上半年新购入土地价平量足。上半年，万科获取新项目70个，总建筑面积1260.1万平方米，权益规划建筑面积848.8万平方米，权益地价总额约465.8亿元，新增项目均价为5488元/平方米。

　　朱旭表示：“上半年以来，热点城市的土地竞争趋于白热化，地价大幅上升，地价贵过周边房价的‘地王’频出。但是，在审慎投资的原则下，2016年上半年，万科没有拿下一个高风险项目，也没有一个面粉贵过面包的地王项目。”

　　截至今年6月末，按万科权益计算的规划建筑面积合计3582.0万平方米，保持在滿足未來两年以上的开发水平。此外，万科还参与了一批旧城改造项目，按当前规划条件，此类项目中万科权益建筑面积在报告期末合计约294.4万平方米。

　　上半年，万科实现新开工面积1665.6万平米，较2015年同期增长64.6%，占全年开工计划的75.7%，而在2015年同期这一数据则为60.2%;实现竣工面积702.5万平米，较2015年同期增长35.8%，占全年竣工计划的34.0%。

　　在新业务方面，继2015年实现物流地产“从0到1”的突破以后，今年上半年，万科物流地产业务新获取项目9个，按万科权益计算的规划建筑面积约37.4万平方米。

　　万科股权之争越发戏剧化了

　　万科股权之争正处于内部博弈阶段，对外则表现得出奇静默，这让坊间的流言四起。

　　8月19日，一条“保监会项俊波要求许家印买下万科51%股份，接盘宝能安邦”的消息被多个网站转载，让平静的周末一时间炸开了锅。

　　报道称，保监会主席项俊波亲自出马，会同保监会广东监管局找到许家印，要求恒大不计成本地买入万科股票。其最终目标是，恒大买下51%的万科股票，从而控制万科。

　　对保监会而言，它无法承受宝能爆仓的风险，在宝能已经公开的9个资管计划中，2个曾接近爆仓，不得不缴纳了数量不菲的保证金。在监管部门看来，这不只是一个企业的倒掉，更意味着数以千万计保户的索赔，整个保险行业或将面临挤兑风险，所以保监会不得不出手。

　　不过，这一报道迫使保监会迅速出面辟谣。保监会在官方网站发表声明表示，上述“报道内容纯属谣言，中国保监会对这种不负责任的行为表示强烈谴责，正在联系并要求有关单位作出道歉声明，并保留追究有关单位和人员法律责任的权利。”

　　在保监会发出声明否认“要求恒大买万科股份”之后，恒大集团也在官网发出声明，措辞与保监会几乎一致。

　　8月4日流出恒大购入万科的消息，两周以来，恒大持有的万科股份已经从4日的4.68%增至6.82%。期间万科股价多次拉升，本周二甚至达成史上首次三连板，创下复权以来最高股价。

　　万科前天在深圳市大梅沙总部召开董事会会议，恒大和第一大股东宝能均未列席万科董事会会议。

　　就在万科召开董事会的前一天，市场上传出香港两家金融机构买入万科H股的消息。买入万科H股的，是恒大集团董事长许家印的牌桌好友，新世界集团郑裕彤家族、中渝置业董事会主席张松桥。

　　香港郑氏家族和张松桥介入万科牌局，是否与许家印达成了某种默契，目前还未可知，几家公司暂时也未做出官方说明。但目前恒大增持万科A的态势，仍在继续。而恒大是否会向第二大股东发起冲击，目前也是个未知数。

　　据了解，万科目前的董事会任期至明年三月结束。对于目前的入局者来说，想要提出自己中意的董事候选人名单，都要等到明年三月。万科将是谁的，时间将给出答案。

　　最近市场上每一轮万科的股价拉升，其中都少不了传言，从谣言四起，到层层辟谣，似乎都是前后一致的套路，其实目的往往有且只有一个，搅动市场，然后混水摸鱼。(.中.国.基.金.报.)

　　【万科上半年业绩公布】

　　万科与黑石交易再进一步。万科公告确认收购印力集团96.55%股份，总代价128.7亿元。

　　万科董秘朱旭：今年上半年是万科32年历程以来最特殊的半年。公司发行股份购买资产预案未达成共识，部分股东提议罢免全体董事、非职工代表监事。6月底以来，公司合作伙伴、客户、员工、其他中小股东对公司前景之疑惑和担忧进一步加剧，公司的正常运营受到影响。

　　万科上半年实现销售收入1900.8亿元，同比增长69.9%;实现营业收入748亿元，增长48.8%;实现净利润53.5亿元，同比增长10.4%。少数股东损益17.4亿元，同比减少10.3%。毛利率17.55%，同比下降3.49%。净负债率14.18%。有息负债914.6亿元。截止报告期末，公司现金资金718.7亿元。

　　朱旭指出，公司上半年融资率下降，但值得注意的是，标准普尔、惠誉维持公司考虑到公司股权问题，未来可能会对公司信用评级进行调整。

　　万科透露了公司事业合伙人持股计划的最新持股比，“合伙人持股计划通过资产管理计划累计持股占公司总股本的4.49%，自首次增以来从未减持。”据了解，万科事业合伙人持股计划包括有国信金鹏1号和金鹏2号集合资产管理计划。目前，金鹏1号持股比为4.14%。依照万科口径，则金鹏2号持股比应为0.35%。

　　朱旭指出，下半年公司面临更加复杂的宏观经济形势和市场环境，股权事件带来的不确定性，也可能给公司后续经营带来更大挑战。

　　朱旭：股权事件对于公司的影响体现在四个方面，土地项目获取，合作伙伴和客户信心，公司业务拓展以及团队稳定性等方面。

　　万科董秘朱旭：到目前为止，万科发行股份购买深铁资产预案还未在股东间达到共识，我们对此感到遗憾。但是股东间有良好沟通的基础。公司还是认为，轨道+物业的模式对公司还是至关重要的。因此，公司这一段时间，一直在与相关各方沟通磋商，希望达成共识和方案。希望各方股东最终能为了万科稳定和长期健康发展走到一起。

　　【媒体问：万科收购深圳印力集团的逻辑是什么?招商银行提供90亿元的财务支持具体是什么?万科执行副总裁张旭：即使没有股权之争，打造商业运营平台也是我们十年计划的一部分。所以我们和印力商业平台有这样一个合作。如果能合作，可以达成非常好的协同效应。无论是印力还是黑石的资产，都是非常优质的，集中在二三线城市。

　　希望在我们的转型过程中，打造一个属于万科的有竞争力的商业平台。事实上，为什么我们和招商银行合作，是因为商业(地产)是一个重资产项目。我们希望打造轻资产平台，我们需要平台而不需要这么多的重资产，我们通过金融机构来转移这些重资产。未来我们会引入更多和合作方，让平台更加轻。】

　　万科执行副总裁张旭强调，“我们和黑石没有涉及任何股权的合作”。

　　执行副总裁张旭回应，与黑石有很多合作，但从来没有与黑石在股权方面有合作。7、8月是销售的淡季，万科在同行销售中排到第二。7月收到一些影响，董事罢免后，客户也有观望情况。

　　【媒体问：7月恒大业绩集中爆发，万科今年是否还有做第一的把握?对于恒大入股怎么看?万科执行副总裁王文金：我们不跟别人争第一，尽管有股权之争，但我们还是定义行业领跑者。董事会秘书朱旭：万科股票是二级市场公开交易品种，买卖股票是股东权益。恒大没有透露进一步增持和减持的意图。只要股东利益为公司发展，都是好的。】

　　万科：恒大未透露增持或减持意图

　　针对恒大近期购入万科股权6.82%，万科董事会秘书朱旭表态称，万科股票是二级市场公开交易品种，买卖股票是股东权益。恒大没有透露进一步增持和减持的意图。只要股东利益为公司发展都是好的。同时，被问及在恒大业绩爆发的情况下，是否还有把握今年做到行业销售第一，万科执行副总裁王文金说，“我们不跟别人争第一，尽管有股权之争，但我们还是定义行业领跑者。”

　　被问及是否有可能反购恒大股票，万科执行副总裁王文金表示，万科没有任何意向收购其他上市公司。

　　【万科重组案第二次董事会尚无时间表】针对万科深铁重组案第二次董事会审议何时举行的问题，董事会秘书朱旭表示，正在积极跟大家磋商，在论证、完善和改进方案。只有在达成共识的基础上，才能举行董事会进行审议。重组案关系万科未来发展。在今年6月的第一次董事会上，华润与宝能曾针对万科与深铁合作项目持反对票。

　　针对监管层对于万科股权事件的表态，万科董秘朱旭称，我们相信监管层的介入有助于万科股权事件在合法合规前提下的解决，目前还在等待监管层的回复。

　　被问及管理层是否有考虑增持股权以提高控制力，万科董秘朱旭称，管理层的初衷不是提高控制力和影响力，而是公司的长期发展以及客户、合作伙伴和员工的利益。关于资本运作方式，我们会在适当时间再沟通。

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