【房地产库存去化周期】房地产去库存化望迎组合拳 五股可大胆买入！

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　　金融屋财经网(www.joewu.cn)12月9日讯

　　规格颇高的“全国城市工作会议”将于近日召开，市场关注的焦点包括城市规划、城市基础设施建设、城市公用事业运营等。其中，对于去库存等方面或给出一定的解决思路。业内人士认为，房地产市场进入新一轮去化周期，围绕去库存可能会有一系列鼓励住房消费政策出台，包括给予财税支持、鼓励农民工买房等，未来房地产价格走势将进一步分化。股市有风险，投资需谨慎。文中提及个股仅供参考，不作为买卖建议。

　　行业政策或密集落地 房地产去库存化望迎组合拳

　　规格颇高的“全国城市工作会议”将于近日召开，市场关注的焦点包括城市规划、城市基础设施建设、城市公用事业运营等。其中，对于去库存等方面或给出一定的解决思路。业内人士认为，房地产市场进入新一轮去化周期，围绕去库存可能会有一系列鼓励住房消费政策出台，包括给予财税支持、鼓励农民工买房等，未来房地产价格走势将进一步分化。

　　库存升投资降

　　国家统计局数据显示，10月末，我国商品房待售面积68632万平方米，比9月末增加2122万平方米。其中，住宅待售面积增加1180万平方米，再创历史新高。

　　易居研究院数据显示，在其监测的35个城市中，10月，一、二、三线城市新建商品住宅存销比，即去化周期分别为10.0个月、12.2个月和18.9个月。其中，广西北海的存销比数值最高，截至10月为31个月，山东烟台存销比为26个月。

　　巨量库存严重拖累了房地产投资增速。1-10月，全国房地产开发投资78801亿元，同比增长2%，增速比1-9月回落0.6个百分点。其中，住宅投资53150亿元，增长1.3%，增速回落0.4个百分点。9月，全国房地产开发投资8266亿元，同比下降2.4%，降速比1-9月收窄0.7个百分点。其中住宅投资5645亿元，同比下降1.6%。今年以来，房地产开发投资和住宅投资单月同比已连续三个月下跌。

　　“今年房地产投资增速已经很低，明年房地产投资将进入负增长，去库存已成为重要任务。”新城控股集团副总裁欧阳捷表示，2000年以来，商业新开工面积累计超过20.4亿平方米，近四年新开工每年递增2亿平方米，商业地产也面临去库存的形势。

　　宽松政策将继续加码

　　今年以来楼市多项重磅政策出台。央行多次降息降准，包括住房公积金异地贷款，不动产登记制度，户籍与住房改革等也已经在稳步推进中。地方政府也采取了公积金政策调整、二套房首付放宽等多种措施。

　　上海易居房地产研究院副院长杨红旭认为，对于房地产去库存，要想打一场“歼灭战”，需要政策予以支持，一是个人房贷进一步宽松，首付仍有降低的空间;二是财税政策加大支持力度，取消二手房交易营业税，首套房贷利息可抵个人所得税;三是货币政策继续宽松，继续降准降息;四是棚改拆迁补贴，以货币为主、实物为辅。

　　房地产价格走势分化

　　对于房地产市场未来走势，国务院发展研究中心宏观经济研究部研究员张立群表示，在城镇化以及按揭贷款等政策的推动下，房地产销售形势正在回暖，今年一季度城镇商品房销售面积同比负增长9.2%，1-10月同比正增长7.2%，随着需求的持续增加以及存贷款利率降至最低，房地产市场有望回暖，但这种回暖主要集中于一线城市，房地产投资增长持续下降的态势有望明年上半年结束。

　　东北证券认为，房地产价格走势的分化明显：一线城市的土地供应紧缩，房价受供需影响会有进一步上升空间。京津冀、长三角、珠三角周围聚落的二线城市将会受一线城市波及而小幅上涨。其他二线城市和三四线城市面对供过于求的局面，房价将继续下滑。随着大户型和改善型住房需求的比例提高，全国房屋销售面积会有一定程度提高，城镇家庭平均住房面积会随着二孩预期有所提升。(中国证券报)

　　万科A:销售优异,拿地加速

　　万科A 000002

　　研究机构：中银国际证券 分析师：袁豪,田世欣 撰写日期：2015-12-07

　　11月销售额241亿元,全年销售大概率超2,500亿。

　　2015年11月份,万科(000002.CH/人民币19.15; 2202.HK/港币21.30, 买入)实现销售面积193万平米,环比增长3%,同比增长33%;销售金额241亿元,环比增长2%,同比增长27%,进入4季度公司销售仍表现强劲;单月销售均价12,505元/平米,环比下降1%。

　　前11月,公司实现销售面积1,820万平米,同比增长14%;销售金额2,282亿元,同比增长20%,较上月提升1个百分点,全年销售大概率将超2,500亿元,同比增长16%;累计销售均价12,539元/平米,同比增长6%。预售锁定方面,至15年11月末,公司已售未结算金额分别锁定了我们对2015-17年房地产预测收入的100%、100%和36%。

　　11月继续积极拿地,拿地额占比销售攀升至68%。

　　2015年11月份,万科在土地市场新获取北京、东莞和郑州等地的14个项目,共新增建筑面积265万平米,总地价165亿元,环比增长9%;平均楼面地价6,228元/平米,考虑到如北京等地拿地量较多,总体拿地价格仍相对理性;拿地额占比当期销售额比值继10月大幅回升后至64%之后,11月又攀升至68%,前10月拿地额占比当期销售额比值也由此继续回升至32%,4季度拿地趋于积极。

　　维持万科A 股、H 股买入评级。

　　万科作为行业龙头,公司将在行业整合并购过程中持续受益于集中度的提升,公司前3季度销售额市占率3.18%,较13-14年的2.09%和2.82%均有大幅上涨,凸现行业集中度提升背景下龙头房企的优势;近期公司围绕消费地产、产业地产、以及地产延伸业务积极布局,推动业务转型,预计后续如产业地产、物流地产、教育地产等等转型升级业务待成熟之后也将逐步分拆,公司价值重构正逐步上演;近期,政府多次对于房地产行业的友好表态奠定后续政策宽松力度将继续加强,公司作为行业龙头也将大幅受益。我们维持公司2015-16年每股收益预期分别为1.66元和2.01元,维持A 股、H 股买入评级。

　　保利地产:10月销售低于预期

　　保利地产 600048

　　研究机构：群益证券(香港) 分析师：王睿哲 撰写日期：2015-11-12

　　结论与建议:

　　公司10月销售情况:公司10月单月实现签约面积100.7万平方米,实现签约金额114.11亿元,同比分别-13.6%和-24.4%,环比分别+10.9%和-2.3%。公司10月销售情况低于预期。整体来看,公司2015年1-10月累计实现签约面积958.3万平方米;实现签约金额1212.0亿元,分别同比+15.2%和+13.4%。

　　受推盘节奏和结构影响,10月销售不及预期:公司10月单月销售金额同比、环比均出现下降,一方面是受推盘节奏的影响,公司10月推货量较原计划约有4成左右的缩减;另一方面是由于公司10月二、三线城市的销售占比有所增加,拉低了公司的销售均价,公司10月的销售均价为11333元/平米,环比下降11.9%,同比下降12.5%。在目前房地产政策和货币政策持续宽松的背景下,我们认为公司后续销售仍将维持在相对高位,但由于公司9月和10月的销售金额均略低于我们之前的预期,我们小幅下调公司全年销售金额预测至1450亿元(原预计1500亿元),同比增长6.1%。

　　盈利预测与投资建议:公司作为国内地产行业的龙头企业,拥有出色的产品结构与品牌优势,销售稳健,融资成本低廉,未来将会在行业集中度提升中受益。另外,公司正在积极推进“5P”战略[Promise(承诺)、Power(力量),Pei ban(陪伴),Poly APP(保利APP 端)],我们看好公司未来在小区O2O 和养老地产方向的发展潜力。

　　考虑到公司今年销售将低于原来的预期,我们小幅下调公司的盈利预测,预计公司2015、2016年净利润分别同比增长12.0%、6.8%至137亿元、146亿元,对应PE 分别为1.27元、1.36元,对应目前A 股PE 分别为7.2倍、6.8倍,PB1.3倍。目前公司在行业龙头企业中估值较低,具有较大的吸引力,维持买入的投资建议。

　　金融街:商业地产龙头,京津协同发展受益标的

　　金融街 000402

　　研究机构：东北证券 分析师：郑闵钢,杨骞 撰写日期：2015-11-05

　　报告摘要:

　　享受大股东资源及国企改革红利。从营业收入和利润的角度来看,金融街是西城区国资委旗下公司当中贡献最大的。公司至少在项目获取、招商和融资三个层面得到大股东的重要支持。公司作为区属重要国企,在员工激励、职业经理人、创新资本运营等方面同样开展了多项改革或试点。我们认为,在接下来的国企改革进程中,公司仍将扮演排头兵的角色。这对于提高公司管理效率和经营业绩具有明显好处,将有利于公司提升盈利能力和估值水平。

　　商业地产独具优势。公司成立于1992年。至今已拥有二十余年商业地产开发经验。公司目前主力商务楼盘是天津的金融街(和平)中心和金融街(南开)中心。均是位于天津黄金地段的甲级高档写字楼。

　　今年天津办公楼销售面积累计值同比增速回复到正向增长且保持了较高增速。公司在建待售项目如北京的金融街(长安)中心、金融街(广安)中心、金融街(月坛)中心,以及上海金融街(海伦)中心及金融街·静安中心均位于一线城市黄金地段,这些项目的逐步入市,将是公司未来几年收入增长的重要保障。

　　地理布局合理,京津协同发展受益标的。公司项目分布在北京、天津、上海、广州、重庆、惠州六个城市。北京项目仍然是收入贡献的主要来源,占77%,公司的通州商务园项目拿地时间早,均价低,楼面均价在2700元/平方米左右;今年7月,公司在上海闸北获取一块商业用地,楼面均价2.7万元/平方米左右。去年底公司在天津武清布局一个一级开发项目。我们认为,随着京津冀协同发展的深入、以及上海闸北、静安区合并等政策的出台,包括这几个项目在内的公司物业升值空间巨大。

　　公司盈利预测及投资评级。我们预计公司2015年-2017年每股收益分别为1.03元、1.15元和1.22元,对应PE分别为8.8X、7.9X和7.5X;NAV17.62元,当前股价折让49%。给予公司6个月目标价15.45元,维持公司“强烈推荐”评级。

　　荣盛发展:荣在中华,盛行天下

　　荣盛发展 002146

　　研究机构：广发证券 分析师：乐加栋,郭镇,金山 撰写日期：2015-11-23

　　核心观点:

　　追求卓越,荣在中华

　　经过多年的发展,公司已经成为我国民营的房地产开发企业的代表之一,凭借远见卓识的战略布局;强劲的管理控制力;行之有效的激励机制;可持续的快周转模式。公司在地产行业土壤相对贫瘠的三线城市,获得了属于自己的成功。优秀的基因代表了过去的成功,同样也预示着公司未来的发展潜力。公司从14年开始加大了在京津冀地区的布局力度,通过公开市场土地收购以及框架协议获取项目等方式,公司已经在京津冀区域锁定了超过600平方公里的项目,为今后的项目开发提供了丰富的储备。

　　平台拓展,盛行天下

　　今年是荣盛发展进入新阶段的一年,公司规划在2016至2035年,成为全国规模实力最大的房地产专业供应商之一,确立国内强势品牌地位,同时实施国际化发展策略,实现产业互动,资源整合。公司当前推进的“大地产、大金融”战略,以及“盛行天下”康旅产业计划,都是未来平台化发展的重要举措。最新公告建立四众互联网络科技有限公司,借助互联网的新工具整合开发销售、物业、康旅、金融等资源,激活公司过去所积累的三线城市中高端消费端口,建立对接产业和消费的平台。

　　预计公司15、16年EPS分别为0.92、1.04元,维持“买入”评级。

　　截止到目前公司在手未结算项目储备总规模为2631万方,可结算项目的权益增加值为187亿元,NAV总价值为326亿元,公司当前总股本为38.2亿股,则公司每股NAV价格为8.52元/股。对应当前股价处于溢价状态,溢价率为23.2%,略低于地产板块整体的平均溢价率。

　　风险提示

　　三线城市整体房地产市场发展增速较慢,旅游地产资金沉淀规模较大。

　　金地集团:销售升幅较高,未来发展基础扎实

　　金地集团 600383

　　研究机构：广发证券 分析师：乐加栋,郭镇,金山 撰写日期：2015-11-27

　　销售规模增长优于行业,均价趋势向上2015年10月,金地集团实现销售面积44.4万平米,同比上升13%,销售金额58.1亿元,同比上升30.6%,银十整体表现正常。2015年1-10月,金地集团累计实现销售面积331.9万平米,销售金额448.3亿元,同比分别上升24.9%,36.0%,表现优于行业整体水平。

　　全年来看,实现550亿元的销售目标是大概率事件。销售均价方面,2015年10月,公司签约销售均价约13086元/平米,较9月有所回落,不过仍较去年整体有一定幅度的上升,预计未来公司的毛利率将稳中微升。从未来的推盘量看,11-12月,公司有新推或加推盘计划的项目总计40个,环比减少7个。不过公司目前库存的可售货值数量充足,能够保证今年年底以及明年年初销售规模的稳定增长。

　　拿地权益占比高,继续布局主流城市2015年10月,公司于上海松江和天津分别获得一幅地块,都是100%的权益,合计土地面积12.16万平米,建筑面积20.81万平米,地价11.25亿元。2015年1-10月,公司累计获取项目总地价为211亿元(按100%权益计算),拿地金额/销售金额比重为47%,投资力度较强,累计获取项目总建面335万平米,基本与同期销售面积332万平米持平,保持了一个良好的补库存的节奏。从布局城市上看,依然是以主流城市为主。

　　预计公司15、16年EPS 分别为0.98元、1.09元,维持“买入”评级今年以来,金地集团的销售规模升幅相对较大,预计全年销售业绩将较为靓丽。30亿元公司债(票面利率4.18%)的成功发行也为公司未来发展提供充足的资金支持。

　　风险提示全国房地产市场负向波动。年末销售不及预期。

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